부산지방법원 2023타경105742. 부산 남구 대연동, 용소로13번길 90의 4층 401호 근린시설입니다. 현장조사 당시 401호는 필리테스(상호: 이지웰 필라테스)로 이용되고 있습니다. 등기상 말소기준은 2022.02.28. 주식회사부산은행 근저당권으로 채권최고액은 2,750,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사바른산업개발 근저당과 경매개시결정, 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사기록은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 그중 401호에는 이효심이 2022.09.23. 전입하고 보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원으로 조사됐으며, 2023.09.25. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다른 조사 임차인들도 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 기록되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경105742 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로13번길 90, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현장조사 당시 401호 필리테스(상호: 이지웰 필라테스) |
| 소유자 | 김정대 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 187,670,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구액 | 1,468,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 재매각 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.28. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 2,750,000,000원입니다. 2022.07.01. 주식회사바른산업개발의 근저당권 1,500,000,000원, 2023.08.10. 임의경매개시결정, 2024.08.20. 근저당권부채권 압류, 2026.01.21. 부산은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
2026.02.25.에는 부산은행 근저당의 취급지점 변경과 함께 신용보증기금에 변제액 146,090,643원의 근저당권 일부이전이 등기되어 있습니다. 현재 배당표는 선순위 근저당권 배당을 주식회사부산은행 항목으로 계산하고 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 조사 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 시절인연 | 1층101호 | 50,000,000원 | 3,700,000원 | 2022.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 구현 | 만월 1층 101호 | 10,000,000원 | - | 2022.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)엘와이에스 | 만월301호 | 10,000,000원 | - | 2023.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효심 | 만월4층 401호 · 주거 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 2022.09.23 | 2023.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 실거래 검증은 없다
감정가는 383,000,000원, 현재 최저매각가는 187,670,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 131,368,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 91,958,299원(감정가 24%)으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,427,380원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,750,000,000원 | 184,242,620원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사바른산업개발 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 소진되어 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액은 4,250,000,000원, 채권자 배당액은 184,242,620원, 미배당은 4,065,757,380원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남천중학교 북측 인근으로, 대학가 주변 상가지대이며 각종 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도2호선 경성대·부경대역 및 남천역이 있습니다.
- 이용상태. 현장조사 당시 101호는 음식점(상호: 시절인연), 201호와 301호는 공실, 401호는 필리테스(상호: 이지웰 필라테스)로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 5 - 6 미터 폭의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다. 토지면적은 360.3㎡, 공시지가는 4,083,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 401호 점유 확인. 현황조사에는 401호의 이효심 임차관계와 동시에 감정요항표상 필리테스 이용상태가 기록되어 있으므로 실제 점유·인도 상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 자료가 없어 할인율만으로 가격 우위를 단정하지 마십시오.
- 근린시설 수익성. 대학가 주변 상가지대라는 입지와 현재 이용상태, 공실 여부를 확인해 실제 임대수익과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 다시 확인하십시오.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2022.02.28. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 조사 임차인 4명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원을 제시하고 있어 권리 승계 부담은 낮습니다.
반면 가격 평가는 별도입니다. 383,000,000원의 감정가가 두 차례 유찰되어 187,670,000원, 즉 감정가 49%까지 낮아졌지만 실거래 자료가 없으므로 “반값이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 재매각과 20% 입찰보증금 조건까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 현장 점유·근린시설 수익성·현재 가격의 시장 적정성을 확인하는 것이 승부처입니다.
