부산지방법원 2023타경105742. 부산 남구 대연동 용소로13번길 90의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김정대이고, 말소기준권리는 2022년 2월 28일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,750,000,000원이며 공동담보목록 제2022-44호에 연결돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사바른산업개발 근저당권, 그 근저당권부채권 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 225,890,000원으로 감정가 461,000,000원의 49% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 대학가 주변 상가지대의 근린시설이고 이미 2회 유찰된 재매각 물건이므로, 권리 안전성과 별개로 환금성·임대수요·현장 점유를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경105742 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로13번길 90, 3층301호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 김정대 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 225,890,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,468,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.28. 부산은행 근저당권입니다. 그 뒤 2022.07.01. 주식회사바른산업개발 근저당권이 설정됐고, 2024.08.20.에는 그 근저당권부채권에 국의 압류가 붙었습니다. 2023.08.10. 바른산업개발의 임의경매개시결정, 2026.01.21. 부산은행의 별도 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다.
2026.02.25. 부산은행 근저당권 일부가 신용보증기금에 146,090,643원 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 이전됐습니다. 이는 같은 선순위 근저당권의 일부 이전으로, 별도의 임차보증금 인수 항목이 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 301호 현장 확인 필요
| 점유자 | 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 시절인연 | 1층101호 | 2022.08.17 | 50,000,000원 | 3,700,000원 | 없음 | 확정일자 확인 없음 | 없음 |
| 주식회사 구현 | 만월 1층 101호 | 2022.11.01 | 10,000,000원 | - | 없음 | 확정일자 확인 없음 | 없음 |
| (주)엘와이에스 | 만월301호 | 2023.04.18 | 10,000,000원 | - | 없음 | 확정일자 확인 없음 | 없음 |
| 이효심 | 만월4층 401호 | 2022.09.23 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.09.25 | 없음 |
확인된 4건 모두 전입·점유일이 말소기준권리인 2022.02.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 실제 임차·점유 신고는 4건이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 배당 구조 — 선순위 부산은행도 전액 회수 불가
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,962,460원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,750,000,000원 | 221,927,540원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사바른산업개발 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 225,890,000원을 가정하면 집행비용 3,962,460원을 제외한 221,927,540원이 선순위 부산은행에 배당되고, 뒤의 바른산업개발에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 4,250,000,000원 중 배당액은 221,927,540원, 미배당은 4,028,072,460원입니다. 다만 이 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 것은 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 225,890,000원 | 221,927,540원 | 4,028,072,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 158,123,000원 | 155,109,278원 | 4,094,890,722원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 110,686,100원 | 108,336,495원 | 4,141,663,505원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 선순위 채권 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 가격 판단은 채권 미배당 크기가 아니라 해당 근린시설의 실제 임대수익·공실률·현장 거래가격을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산 남구 대연동 남천중학교 북측 인근의 대학가 주변 상가지대로, 각종 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소, 도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 남천역이 있습니다.
- 이용상태. 현장조사일 현재 101호는 음식점 ‘시절인연’, 201호는 공실, 301호는 공실, 401호는 ‘이지웰 필라테스’로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생설비·급배수설비·승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 상업용 건부지로 이용 중이고 북서측 약 5~6m 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공시지가는 4,083,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유 확인. 감정평가상 공실과 현황조사의 (주)엘와이에스 점유 정보가 서로 달라 현장 방문과 점유자 확인이 우선입니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10% 기준으로 자금 계획을 잡으면 안 됩니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 상가 매매가와 임대료를 별도 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 근린시설은 주거용보다 공실과 업종 변화가 환금성에 직접 영향을 주므로 현재 임차관계와 실제 차임 수취 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 공동담보. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2022-44호와 연결돼 있으므로 관련 호실의 매각·배당 진행 상황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부는 현장과 가격
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.02.28. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자들은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당액보다 채권액이 훨씬 커도 매수인이 그 미배당을 떠안는 구조는 아니며 인수액은 0원입니다.
다만 이것이 곧 좋은 입찰물건이라는 뜻은 아닙니다. 근린시설이고 2회 유찰됐으며 재매각으로 보증금이 20%입니다. 무엇보다 301호는 감정평가상 공실, 현황조사상 (주)엘와이에스 점유로 자료가 엇갈립니다. 실거래 시세도 없어 현재 최저가 225,890,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 현장 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
