부산지방법원 2024타경103668. 부산 남구 문현동 보문엠타운 5층 504호입니다. 사건상 용도는 연립/다세대이고, 감정평가 탐문에서는 504호가 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐지만 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다. 감정가는 185,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 129,500,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2018.01.02 설정된 부산의사신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 501,600,000원이고 204호·804호와 공동담보입니다. 이후 2024년 임의경매, 2025년 신용보증기금 가압류, 2024년 근저당권 이전 및 질권 설정은 모두 이 기준권리 뒤에 놓입니다. 등기된 정호경의 주택임차권도 주민등록일자가 2018.07.19로 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103668 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 전포대로40번길 32, 5층504호 (문현동,보문엠타운) |
| 용도 | 연립/다세대 · 감정평가 탐문상 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 김태임 · 2017.12.19 매매 · 거래가액 226,000,000원 |
| 준공 | 2017.11.30 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 426,320,264원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리가 중심
2018.01.02 부산의사신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.10.16 근저당권이 주식회사위드파트너스대부로 이전됐고, 같은 근저당권부 채권에 부산의사신용협동조합 334,800,000원 근질권과 김대윤 15,000,000원, 조은영 18,000,000원, 류인석 3,000,000원 질권이 설정돼 있습니다. 이들은 기존 1번 근저당권을 기초로 한 권리변동입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 5명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신희원 | 2023.12.29 · 미상 | 미상 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유민 | 2022.08.25 · 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재상 | 2023.11.16 · 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가영 | 2024.01.11 · 미상 | 미상 | 2024.04.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.19 · 주택 전부 | 31,664,120원 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
정호경은 2024.01.22 주택임차권등기가 돼 있고 등기된 임차보증금은 31,664,120원입니다. 계약일자는 2018.06.16, 2020.07.16, 2022.07.19로 기재되어 있으며 주민등록일자와 최초 확정일자는 2018.07.19입니다. 말소기준 2018.01.02보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 신희원·이유민·이재상·김가영 역시 전입일이 모두 말소기준 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산의사신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 43,243,627원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,643,373원 |
근저당권 실제 채권액이 확인되지 않아 해당 채권은 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 우위는 확인 불가
감정가 185,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 129,500,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 90,650,000원(49%), 3회 유찰 시 63,454,999원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않았습니다. 보문M타운은 24세대, 준공일 2017.11.30으로 나타나고, 비교 대상 면적 49.06㎡는 본 물건과 면적 매칭이 되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 문현역 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소 및 문현역이 근거리에 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 504호는 주변 탐문 결과 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐으나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 2017.11.30 준공, 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구가 확인되며 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 실제 채권액 확인. 등기 채권최고액은 501,600,000원이지만 현재 배당 계산에서는 실제 채권액 미상으로 제외돼 있습니다. 공동담보 204호·804호의 배당관계도 함께 확인해야 합니다.
- 점유자 5명 재확인. 대항력은 없지만 신희원·이유민·이재상·김가영의 보증금과 실제 점유 여부가 확인되지 않았습니다.
- 정호경 임차권등기 확인. 임차보증금 31,664,120원, 전입 2018.07.19, 배당요구 2024.01.22로 확인됩니다. 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없습니다.
- 파산선고 확인. 갑구에는 2024.04.05 부산회생법원 파산선고결정이 기재돼 있습니다. 경매 진행 및 배당 관련 원본 기록을 확인하는 것이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 문현역 인근 유사 연립·다세대 및 동일 건물 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수는 0원, 그러나 확인할 것은 많다
이 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 남는 구조는 아닙니다. 말소기준은 2018.01.02 근저당이고, 확인된 임차인·점유자 5명은 모두 그 이후 전입입니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 ‘0원 인수’라는 사실만으로 단순한 사건은 아닙니다. 보증금 미상 점유자가 여럿 있고, 파산선고가 기재돼 있으며, 채권최고액 501,600,000원의 공동담보 근저당은 실제 채권액이 확인되지 않아 배당표에서 제외돼 있습니다. 현재 최저가 129,500,000원이 감정가의 70%까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래가가 없어 싸다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 “인수는 낮고, 사실관계 확인 난도는 중간 이상”입니다.
