부산지방법원 2024타경103668. 부산 남구 문현동 보문엠타운 5층 504호, 감정평가 이용상태상 아파트로 조사된 집합건물입니다. 표기 용도는 연립/다세대이고, 보문M타운은 2017.11.30 준공, 24세대 규모입니다. 현재 매각가는 감정가 185,000,000원에서 1회 유찰되어 129,500,000원, 즉 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2018.01.02 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 단순 공실형이 아닙니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 여러 점유자가 등장하고, 실제 임차인으로 볼 수 있는 사람은 5명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않으므로 보증금 합산 착오는 없지만, 보증금 미상 점유자가 많다는 점은 명도 리스크로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 전포대로40번길 32, 5층504호 (문현동,보문엠타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(연립/다세대) · 감정평가상 아파트 이용 중으로 조사 |
| 소유자 | 김태임 (2018.01.02 거래가 226,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산의사신용협동조합 / 426,320,264원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.02 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 501,600,000원이고, 근저당권자는 부산의사신용협동조합으로 등기되어 있습니다. 이후 2024.04.18 임의경매개시결정, 2025.07.11 신용보증기금 가압류, 2024.01.22 정호경 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인 현황 — 대항력은 없지만, 명도 변수는 있다
실제 임차인으로 확인되는 사람은 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 신고자는 없습니다. 말소기준일이 2018.01.02인데, 가장 빠른 정호경의 주민등록·점유개시도 2018.07.19로 말소기준 이후입니다. 따라서 아래 임차인들은 모두 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신희원 | 미상 | 2023.12.29 | 해당 없음 | 미상 | 2024.06.21 | 대항력 없음 |
| 이유민 | 미상 | 2022.08.25 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이재상 | 미상 | 2023.11.16 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김가영 | 미상 | 2024.01.11 | 해당 없음 | 미상 | 2024.04.26 | 대항력 없음 |
| 정호경 | 주택 전부 | 2018.07.19 | 2018.07.19 | 31,664,120원 | 2024.01.22 | 대항력 없음 |
정호경의 임차권등기는 임차보증금 31,664,120원으로 등기되어 있으나, 등기 접수일이 2024.01.22이고 주민등록·점유개시·확정일자도 말소기준 이후입니다. 따라서 매수인이 승계할 대항력 임차보증금으로 보기는 어렵습니다. 다만 신희원·이유민·이재상·김가영은 보증금이 확인되지 않으므로, 입찰 전 현재 점유 여부와 이사 협의 가능성을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 1.295억, 인수 0원 기준
현재 회차 최저가는 129,500,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 확인되지 않으므로 매수인 실질취득은 최저가와 같은 129,500,000원으로 봅니다. 감정가 대비로는 70%까지 내려왔지만, 보문M타운 504호와 동일 면적 실거래 표본은 제공되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “시세보다 싸다”가 아니라 감정가 대비 70%까지 내려온 물건으로만 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 부산의사신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 43,243,627원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,643,373원 |
위 배당은 제공된 계산값 기준입니다. 근저당 채권액 미상, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 문현역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고, 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 문현역에서 근거리로 조사되어 제반 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 2017.11.30 준공, 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 중 5층 504호입니다. 내부는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
- 설비. 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 소화설비, 기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구 등이 저촉·포함되어 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 보문M타운은 24세대 규모로 대단지 아파트와 달리 매수층이 제한될 수 있습니다. 제공된 최근 매각 사례는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신희원·이유민·이재상·김가영·정호경 중 실제 현 점유자가 누구인지, 각 점유 부분이 어디인지 확인하세요.
- 보증금 미상 확인. 신희원·이유민·이재상·김가영의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 명도 협상 비용으로 이어질 수 있습니다.
- 임차권등기 확인. 정호경 임차권등기는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조지만, 원본 등기와 매각물건명세서 문구를 대조하세요.
- 근저당 채권액 확인. 을구 1번 근저당은 채권최고액 501,600,000원, 신청채권자 청구액 426,320,264원으로 금액이 큽니다. 실제 배당 요구와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 실거래 비교 표본이 없으므로 최저가 129,500,000원이 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 인근 동일 면적 거래를 별도로 대조하세요.
- 관리비·주차. 집합건물은 공용부분 관리비 체납과 기계식주차 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·문건접수 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
이 물건은 법리상 핵심 권리 기준이 비교적 분명합니다. 2018.01.02 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 조사된 임차인들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그래서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 실제 임차인 5명이 등장하고, 보증금 미상 점유자가 여럿이라는 점은 결코 가볍지 않습니다. 결론은 권리는 보통 이상, 현장 확인은 필수입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다, 누가 실제로 점유하고 있고 얼마에 명도가 가능한지가 이 사건의 승부처입니다.
