부산지방법원 2024타경103668. 부산 남구 문현동 보문엠타운 8층 804호 아파트입니다. 감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70% 회차입니다. 신청채권자는 부산의사신용협동조합, 청구금액은 426,320,264원입니다. 등기상 소유자는 김태임이고, 2017.12.19 매매를 원인으로 2018.01.02 소유권을 취득했으며 거래가액은 226,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2018.01.02 접수된 부산의사신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정, 2025년 신용보증기금 가압류, 2024년과 2025년의 임차권등기는 모두 이 기준보다 늦습니다. 따라서 구조만 보면 “후순위 권리는 매각으로 정리되는” 흐름입니다. 다만 임차인이 없던 물건이 아니라, 임차권등기자와 현황상 점유자가 함께 등장하는 물건이라 명도·점유 확인 난도가 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 전포대로40번길 32, 8층804호 (문현동,보문엠타운) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 8층 804호 · 대상면적 49.06㎡ |
| 소유자 | 김태임 (2018.01.02 취득 · 거래가액 226,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산의사신용협동조합 / 426,320,264원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.02 근저당
말소기준은 2018.01.02 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 501,600,000원이고 채무자는 김태임, 근저당권자는 부산의사신용협동조합입니다. 이 근저당은 2024.10.16 주식회사위드파트너스대부로 이전되고, 같은 날 및 2024.10.21에 근질권·질권 설정이 이어집니다. 그러나 임차권등기와 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계 없음
| 성명 | 범위 | 보증금 | 전입/점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신희원 | 미상 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 2024.06.21 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
| 이유민 | 미상 | 미상 | 2022.08.25 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
| 김가영 | 미상 | 미상 | 2024.01.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
| 김성욱 | 주택 전부 | 40,000,000원 | 점유개시 2018.02.25 | 2018.02.08 | 2024.01.19 | 대항력 미상 전입일 확인 불가 |
| 이재상 | 건물 전부 | 120,000,000원 | 2023.11.06 | 2023.10.16 | 2024.05.07 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
신희원·이유민·김가영은 전입일이 모두 말소기준인 2018.01.02보다 늦어 대항력 없는 점유자로 정리됩니다. 이재상도 전입일 2023.11.06으로 말소기준 이후입니다. 반면 김성욱은 임차권등기상 확정일자와 점유개시일은 확인되지만 주민등록일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김성욱을 대항력 있는 임차인으로 단정하면 안 되고, 대항력 미상·확인 필요로 보는 것이 맞습니다.
③ 회차별 가격 — 실질취득은 현재 129,500,000원 기준
현재 최저가는 129,500,000원입니다. 제공된 시나리오상 2회 유찰 시 90,650,000원, 3회 유찰 시 63,454,999원까지 내려갑니다. 매수인 인수는 각 회차 모두 0원으로 제시되어 실질취득액도 각 회차의 매각가와 동일하게 봅니다. 다만 이 판단은 대항력 확정형 임차인이 없다는 전제에서만 유지됩니다.
| 회차 | 비율 | 최저가 | 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 129,500,000원 | 0원 | 129,500,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 90,650,000원 | 0원 | 90,650,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 63,454,999원 | 0원 | 63,454,999원 |
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산의사신용협동조합 | - | 0원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 43,243,627원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,643,373원 |
위 배당은 제공된 배당표의 매각가 129,500,000원 가정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 문현역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 문현역에서 근거리로, 제반 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 2017.11.30 준공, 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물입니다. 난방설비·급배수위생설비·승강기설비·소화설비·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 주변 탐문결과 804호는 아파트로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인의 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구이며, 공시지가 1,965,000원/㎡, 토지면적 324.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 보문M타운은 총 24세대, 2017.11.30 준공으로 확인됩니다. 소규모 단지 특성상 매수층과 거래 회전은 별도 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 신희원·이유민·김가영의 보증금은 확인되지 않고, 김성욱은 전입일이 확인되지 않습니다. 명세서·현황조사·임차권등기를 함께 대조하세요.
- 점유자 특정. 실제 점유자가 누구인지, 임차권등기자와 현 점유자가 같은 이해관계인지 확인해야 명도 전략이 나옵니다.
- 김성욱 대항력 확인. 전입일이 확인되지 않는 임차권등기자는 대항력을 단정하지 말고, 주민등록·점유승계·임차권등기 경위를 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 매수인 인수액은 0원으로 제시되어도, 점유자 다수 물건은 이사협의·인도명령·강제집행 가능성을 비용에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 잔여와 배당 구조는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 임차인 확인이 먼저
이 물건은 최저가가 129,500,000원까지 내려와 숫자만 보면 감정가 대비 할인폭이 보입니다. 하지만 임차권등기 2건과 현황상 점유자 3명이 함께 있는 구조라, 단순히 “감정가의 70%”라는 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 제공된 자료 기준 매수인 인수는 0원이고 말소기준 이후 권리는 정리되는 방향이지만, 김성욱의 대항력은 전입일 확인 전까지 단정할 수 없습니다. 결론은 가격은 관심권, 권리·점유 확인은 필수입니다. 현장 점유와 원본 서류가 정리되지 않으면 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
