부산지방법원 2024타경103668. 문현동 보문엠타운 8층 804호 아파트입니다. 소유자 김태임은 2017.12.19 매매계약으로 226,000,000원에 취득했고 2018.01.02 소유권이전과 함께 부산의사신용협동조합 앞으로 채권최고액 501,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 이후 파산선고, 경매개시결정, 가압류, 임차권등기 등이 이어진 구조입니다.

등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 흐름이지만, 임차인은 등기 자체가 말소되는 것과 별개로 선순위 대항력을 갖췄는지가 핵심입니다. 특히 김성욱은 임차보증금 40,000,000원, 확정일자 2018.02.08, 점유개시일 2018.02.25가 확인되지만 주민등록일자가 없어 대항력 판정을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당모델의 ‘인수 0원’을 그대로 확정값처럼 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리와 임차권을 분리해 봐야 한다

말소기준은 2018.01.02 부산의사신용협동조합 근저당입니다. 이후 2024.04.18 임의경매개시결정과 2025.07.11 신용보증기금 가압류 43,243,627원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 말소기준 근저당은 2024.10.16 주식회사위드파트너스대부로 이전됐고, 같은 날과 이후 해당 근저당부채권에 부산의사신용협동조합·김대윤·조은영·류인석의 근질권·질권이 설정됐습니다. 이는 담보채권의 귀속과 배당관계를 복잡하게 만드는 요소이지, 그 금액들을 매수인이 별도로 모두 떠안는 구조는 아닙니다.

임차인·점유자 분석

신희원·이유민·김가영·이재상은 전입일이 2018.01.02 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 이재상의 보증금 120,000,000원 역시 전입일 2023.11.06으로 기준근저당보다 후순위입니다. 반면 김성욱은 주민등록일자가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어, 표의 5명은 각각 별개의 임차·점유 신고자입니다.

② 가격·회차 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다

현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 90,650,000원, 3회 유찰 시 63,454,999원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 이 사건에서는 동일 조건의 최신 실거래 비교값으로 가격 메리트를 검증할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)

현재 배당 계산에서는 말소기준 근저당의 배당채권액이 반영되지 않아 근저당 예상배당이 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 소유자 잔여 83,643,373원을 실제 예상잔여로 확정해서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구액은 426,320,264원이며, 회차별 시나리오에서는 신청채권자 배당이 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 입찰 전에는 근저당 확정채권·질권 관계를 반영한 배당순위를 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동, 부산도시철도 2호선 문현역 북동측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량통행이 용이하고 노선버스정류소 및 문현역이 근거리에 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2017.11.30 준공 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며, 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식주차 설비가 있습니다.
• 도로. 5필 일단의 부정형 토지로 서측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구 등에 걸쳐 있고 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 보문M타운은 24세대 소규모 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 1.0회·낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 출구전략을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김성욱 주민등록일 확인. 대항력 여부가 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 등기된 임차권이 말소되는 것과 보증금 승계 여부는 별개입니다.
• 매각물건명세서 원문 대조. 김성욱의 대항력·배당 여부와 각 점유자의 보증금·점유관계를 매각기일 직전 자료로 재확인해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 1회 행사 가능한 사건이므로 일반 입찰자의 낙찰 확실성이 제한됩니다.
• 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 129,500,000원 기준 25,900,000원입니다.
• 근저당 실제 채권액 확인. 기준근저당 채권이 위드파트너스대부로 이전되고 복수 질권이 설정돼 있어 현재 단순 배당표만으로 실제 배당을 판단하면 안 됩니다.
• 가격 메리트 별도 검증. 129,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 말고 실제 매매 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차·점유 신고자가 5명이고 현장 내부상태도 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 권리확정이 먼저다

현재 최저가는 감정가의 70%인 129,500,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 눈에 띄지만, 이 사건은 가격보다 권리조건이 먼저입니다. 김성욱의 보증금 40,000,000원은 주민등록일이 확인되지 않아 대항력·승계 여부를 닫을 수 없고, 매각물건명세서에는 전세사기피해자의 우선매수권 1회도 명시돼 있습니다. 게다가 기준근저당 채권액이 단순 배당계산에 반영되지 않아 현재의 ‘매수인 인수 0원’과 소유자 잔여액을 그대로 확정치로 사용할 수도 없습니다.

따라서 이 물건을 “감정가 대비 30% 싸진 아파트”로 접근하는 것은 위험합니다. 최신 실거래 근거 없이 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 일반 입찰자는 우선매수권으로 인해 낙찰 가능성이 제한되는 닫힌 경매 성격까지 감안해야 합니다. 결론은 가격 판단 보류, 김성욱 대항력 확인 필수, 우선매수권 행사 여부 확인 필수입니다.