부산지방법원 2024타경103668. 부산 남구 문현동 보문엠타운 2층 204호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고, 감정상 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 169,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 118,300,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 우선매수권과 임차인 구조를 먼저 봐야 합니다.
권리의 출발점은 2018.01.02 설정된 부산의사신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 501,600,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정, 가압류, 주택임차권등기, 전입자들은 매각으로 소멸하거나 매수인에게 인수되지 않는 구조입니다. 따라서 대항력 있는 보증금 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103668 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 전포대로40번길 32, 2층204호 (문현동, 보문엠타운) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 감정상 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 / 단지 | 2017.11.30 준공 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 · 보문M타운 24세대 |
| 소유자 | 김태임 (2018.01.02 거래가액 237,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산의사신용협동조합 / 426,320,264원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 비인수
말소기준은 2018.01.02 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024년에 파산선고와 임의경매개시결정이 붙고, 2024.08.23 이유민의 주택임차권등기가 등재됐습니다. 그러나 이유민의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.08.25로 말소기준보다 늦습니다. 보증금 155,000,000원이 적혀 있어도 매수인이 그 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 신희원 | 전입 2023.12.29 · 확정일자 미상 | 미상 | 2024.06.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이재상 | 전입 2023.11.16 · 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김가영 | 전입 2024.01.11 · 확정일자 미상 | 미상 | 2024.04.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이유민 | 전입 2022.08.25 · 확정 2022.06.30 | 155,000,000원 | 2024.05.08 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
세 명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자입니다. 다만 전입일이 모두 2018.01.02 말소기준보다 늦어 대항력 있는 인수 임차인으로 보지는 않습니다. 실무상 남는 문제는 권리 인수가 아니라 실제 점유자 확인, 이사 협의, 인도명령 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산의사신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 43,243,627원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,600,173원 |
위 배당표는 최저가 118,300,000원을 기준으로 한 산정입니다. 을구 1번 근저당권은 채권액 확인 전으로 예상배당 0원 처리되어 있으나, 사건 청구액은 426,320,264원입니다. 실제 배당은 채권계산서, 공동담보, 당해세·최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 “문현역” 북동측 인근입니다. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고, 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 “문현역”에서 근거리로 제반 교통상황이 편리합니다.
- 이용상태. 2층 204호는 주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구에 걸치며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 보문M타운은 24세대 규모, 2017.11.30 준공입니다. 감정상 주거용 오피스텔처럼 쓰이지만 용도는 근린시설이므로 대출·임대·매각 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부와 매수보증금 납부 여부가 외부 입찰자의 낙찰 가능성을 좌우합니다.
- 임차인 점유 확인. 대항력 인수는 0원으로 보되, 신희원·이재상·김가영·이유민의 실제 점유 현황과 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설, 감정상 주거용 오피스텔 이용 중입니다. 주거 사용의 적법성, 전입 유지, 대출 가능성을 별도로 점검하세요.
- 배당관계 확인. 을구 1번 근저당의 채권최고액은 501,600,000원, 사건 청구액은 426,320,264원입니다. 근저당 이전·질권 설정까지 붙어 있으므로 배당요구와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비. 집합건물은 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 문건접수 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2018.01.02 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권등기와 전입자들은 매수인에게 인수되지 않습니다. 그래서 실질취득은 최저가 118,300,000원에 가깝습니다. 하지만 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권 1회가 표시되어 있어 외부 입찰자는 낙찰 자체가 제한될 수 있습니다. 권리 인수는 합격, 낙찰 가능성은 보류. 이 사건의 승부처는 가격보다 우선매수권 행사 여부와 점유 정리입니다.
