55,223,000원
부산지방법원 2025타경5067. 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 1층 101호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 161,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,223,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2023.09.25. 설정된 무학신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 396,000,000원입니다. 이후 국 압류와 임의경매개시결정, 2025.04.04. 김상지 명의의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 동일 면적 54.22㎡의 최근 12개월 실거래 3건은 모두 160,000,000원이고, 현재 최저가는 그 최근 시세의 34.5%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 148,000,000원보다도 크게 낮습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 42.9% 높은 흐름이라 하락장 보정에 걸리는 상황도 아닙니다. 다만 이 가격 격차를 그대로 안전마진으로 볼 수 없는 이유가 임차관계의 불확실성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5067 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.22㎡ · 1층 |
| 소유자 | 주식회사수피아 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 344,412,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.09.25. 무학신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 396,000,000원이고, 공동담보로 같은 건물의 201호와 401호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.07.22. 국 압류, 2025.03.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인이 필요한 구간
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| . | 미상 | 전입 미상 / 확정 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국인 | 미상 | 2023.12.06 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송창환 | 401호 | 2023.11.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상지 | 건물 전부 | 전입일 미상 / 2025.03.18 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국인은 2023.12.06., 송창환은 2023.11.21. 전입으로 모두 말소기준 2023.09.25.보다 늦어 조사자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 김상지는 등기부에 임차보증금 10,000,000원, 임대차계약일 2023.12.22., 점유개시일 2024.01.11., 확정일자 2025.03.18.의 주택임차권이 등기돼 있고, 등기 내용에는 2024.02.19. 전입, 2025.01.16. 전출 사실이 기재돼 있습니다. 다만 임차인 정리자료의 대항력 판정은 미상으로 남아 있으므로 본 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시합니다.
③ 시세 비교 — 가격만 놓고 보면 할인 폭은 크다
대상 면적 54.22㎡의 실거래는 4건입니다. 최근 12개월에 해당하는 2023.09. 거래 3건은 모두 160,000,000원이며, 이전 2022.07. 거래는 112,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 전체 평균은 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 54.22㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 54.22㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.22㎡ | 3건 | 160,000,000원 |
현재 최저매각가 55,223,000원은 최근 12개월 평균의 34.5%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 42.9% 높은 것으로 집계되어 있으며, 현재 최저가는 최근 시세와 비교해 절대금액 차이가 큽니다. 따라서 임차인 문제가 깨끗하게 확인된다는 전제에서만 가격 매력이 큰 구간으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 2. 근저당권 · 무학신용협동조합 | 396,000,000원 | 53,828,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 근저당권에 53,828,986원이 배당되고, 채권 미배당액은 342,171,014원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 342,171,014원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 358,439,710원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 27,059,270원 | 26,172,203원 | 369,827,797원 | 0원 |
현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 배당 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 시뮬레이션은 확인되지 않은 임차관계가 실제로 인수 위험을 만들지 않는다는 전제에 가깝습니다. 특히 전입일과 보증금이 미상인 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 용도는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 소로, 동측 세로(불)에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 857,300원/㎡, 토지면적 145.9㎡입니다.
- 규모. 해당 건물의 총 세대수는 4세대이며 사용승인일은 2018.06.15.입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 최우선 확인. 전입일·보증금 미상 점유자의 주민등록·점유시점·보증금·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 김상지 임차권 확인. 임차보증금 10,000,000원, 임대차계약일 2023.12.22., 점유개시일 2024.01.11., 확정일자 2025.03.18.의 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 무학신용협동조합 근저당에는 같은 건물 201호와 401호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당표 맹신 금지. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 4세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수 3.0회인 점을 감안해 재매각 가능성과 수요층을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만, 권리 확인이 끝난 것은 아니다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 161,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가가 55,223,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 160,000,000원입니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인 구간입니다. 말소기준 이후 등기 권리도 원칙적으로 소멸합니다.
하지만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있다는 사실이 등급을 끌어내립니다. 한국인·송창환은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없다고 정리되지만, 미상 점유자는 그렇지 않습니다. 김상지 임차권 역시 관련 날짜와 보증금은 확인되지만 자료상 대항력 판정은 미상입니다. 따라서 이 사건은 “싸니까 바로 입찰”이 아니라 “임차관계 확인이 끝나면 가격을 검토”하는 순서가 맞습니다. 가격은 강점, 권리확인은 보류. 현재 단계의 핵심 결론입니다.
