55,223,000원
부산지방법원 2025타경5067. 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 2층201호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사수피아이고, 2023.09.25 소유권이전과 같은 날 무학신용협동조합 채권최고액 396,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.22 국 압류와 2025.03.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 161,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 55,223,000원까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 55,223,000원입니다. 권리와 가격만 보면 강점이 분명하지만, 이 사건은 재매각이며 보증금 조건과 점유관계, 시세 표본의 거래시점을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5067 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 2층201호 · 부산광역시 해운대구 재송2로 207 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 거래면적 54.22㎡ · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 2층201호 |
| 소유자 | 주식회사수피아 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 무학신용협동조합 / 344,412,554원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.25 근저당권 · 무학신용협동조합 · 채권최고액 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준보다 앞선 2018.07.20 국제자산신탁주식회사 신탁등기는 2023.09.25 말소됐고, 2022.03.31 해운대구(부산광역시) 압류도 2023.09.22 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.25 무학신용협동조합 근저당입니다. 2026.02.10에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만, 기준 순위 자체는 2023.09.25 근저당에서 이어집니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 ‘호수 확인’은 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국인 | 미상 · 주거 | 2023.12.06 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송창환 | 401호 | 2023.11.21 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 전입일 모두 말소기준일 2023.09.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 특히 송창환의 점유부분은 401호로 기재돼 본건 201호와 호수가 다릅니다. 따라서 본건 실제 점유자인지, 다른 호수와 관련된 신고인지 입찰 전에 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 절대가격은 낮지만 거래시점은 오래됐다
거래면적 54.22㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 148,000,000원, 데이터상 최근12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2023.09 · 160,000,000원입니다. 현재 최저가 55,223,000원은 최근12개월 평균의 34.5%, 전체 평균의 37.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 54.22㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 54.22㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.22㎡ | 4건 | 148,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 54.22㎡ | 3건 | 160,000,000원 |
2022.07 거래 112,000,000원과 비교해 최근 표본은 데이터상 42.9% 상승한 흐름입니다. 다만 최신 실거래가 2023.09이고 매각기일은 2026.09.21이므로, 이 가격표를 그대로 매각기일의 현 시세로 단정하는 것은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 그럼에도 현재 실질취득 55,223,000원과의 가격 간격은 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,394,014원 |
| 2. 근저당권 · 무학신용협동조합 | 396,000,000원 | 53,828,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당권 미배당액은 342,171,014원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 청구액 344,412,554원도 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 342,171,014원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 358,439,710원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 27,059,270원 | 26,172,203원 | 369,827,797원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 근저당 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 위험을 구분해 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래통계 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 재송여자중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도·규모. 공부상 다세대주택이며 4세대, 준공일은 2018.06.15입니다.
- 도로. 북서측 소로, 동측 세로(불)에 접하며 토지자료상 도로접면은 소로각지입니다.
- 토지. 토지면적 145.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 공시지가 857,300원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으나, 승강기 운행 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 4세대 소규모 다세대라는 점과 함께 보수적으로 확인할 항목입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 혼동하지 않아야 합니다.
- 201호 점유 확인. 한국인의 점유부분은 미상이고, 송창환은 401호로 기재돼 있습니다. 본건 201호 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차 보증금·확정일자. 신고된 임차 관련자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·최우선변제 여부 확인은 필요합니다.
- 승강기. 승강기 설비는 있으나 운행 여부는 별도 확인사항입니다.
- 실거래 최신성. 데이터상 최신 실거래는 2023.09이고 매각기일은 2026.09.21입니다. 가격 상한은 현장 시세 확인 뒤 정하는 편이 안전합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.02.10 근저당권 이전등기까지 포함해 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 실행은 보수적으로”
이 사건은 권리와 가격만 놓고 보면 눈에 띕니다. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없고, 매수인 인수도 0원입니다. 현재 실질취득 55,223,000원은 데이터상 최근12개월 평균 160,000,000원의 34.5%입니다. 반면 시장은 이미 3회 유찰시켰고 사건은 재매각으로 넘어왔습니다. 관련 통계도 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
따라서 결론은 단순한 “싸다”가 아니라, 권리상 인수는 없고 가격 할인은 크지만, 왜 3회 유찰됐는지를 현장에서 확인한 뒤 들어가야 하는 물건입니다. 특히 본건 201호와 임차 관련 신고의 401호 불일치, 보증금·확정일자 미상, 재매각 20% 보증금, 승강기 운행 여부, 2023.09 이후 실거래 공백을 입찰 전 확인하는 것이 승부처입니다.
