부산지방법원 2025타경5067. 부산 해운대구 재송동 1158-58 소재 다세대주택 2층 201호입니다. 전용면적은 54.22㎡이며, 2018년 준공된 4층 규모 건물에 위치합니다. 소유자는 주식회사수피아입니다. 2023년 9월 25일 설정된 무학신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 국세 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.
권리분석만 보면 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 이 사건은 4회 유찰·재매각이라는 특징이 있고, 전입·배당요구 기록에 등장하는 사람들의 보증금과 정확한 점유 호실도 확인해야 합니다. 저렴해 보이는 최저가와 실제로 안전하게 취득할 수 있는지는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 2층 201호 도로명주소: 부산광역시 해운대구 재송2로 207 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.22㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 준공 / 세대수 | 2018.06.15 · 4세대 |
| 소유자 | 주식회사수피아 (2023.09.25 소유권이전) |
| 감정가 | 161,000,000원 |
| 최저매각가 | 38,656,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 약 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 입찰보증금 | 7,731,200원 (38,656,000원 × 20%) |
| 신청채권자 | 무학신용협동조합 (경매개시 등기상 채권자) |
| 청구금액 | 344,412,554원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.25 근저당권 · 채권최고액 396,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 점유 / 임대차 | 대상 201호 실제 점유 및 보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당권
권리의 출발점은 2023.09.25 무학신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 396,000,000원이고, 같은 건물의 101호·401호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2024년 국세 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 2026.02.10 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이므로, 독립된 새로운 선순위 근저당이 추가되었다는 의미는 아닙니다. 실제 배당권자와 채권양도 관계는 최신 등기 및 사건기록으로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 조사 — 201호 여부가 핵심
전입 및 배당요구 기록에는 한국인과 송창환이 등장합니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2023.09.25보다 늦으며, 기록상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 보증금·확정일자·현재 점유관계는 확인되지 않았습니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국인 호실 미상 · 주거 |
2023.12.06 | 접수 2025.03.21 |
미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송창환 401호 기재 |
2023.11.21 | 접수 2025.04.03 |
미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입·배당요구 기록에 등장하는 사람은 2명입니다. 송창환은 401호로 기재되어 있어 이번 매각대상인 201호의 임차인으로 단정할 수 없으며, 한국인의 점유 호실도 미상입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
특히 송창환의 401호 기록을 대상 201호의 선순위 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다. 반대로 한국인의 호실이 미상이라는 이유만으로 201호가 완전히 공실이라고 판단해서도 안 됩니다. 매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유상태를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 24.2%라는 숫자의 함정
해당 건물은 4세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 54.22㎡ 실거래는 총 4건이며, 최근으로 기록된 거래 3건은 모두 2023년 9월에 이루어졌습니다. 당시 거래 평균은 160,000,000원이지만, 이를 2026년 현재 시세라고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 54.22㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 54.22㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.22㎡ | 4건 | 148,000,000원 |
| 2023.09 평균 | 54.22㎡ | 3건 | 160,000,000원 |
최저매각가 38,656,000원은 2023년 9월 거래 평균 160,000,000원의 24.2%입니다. 전체 4건 평균 148,000,000원을 기준으로 해도 26.1%입니다. 과거 실거래와 비교한 가격 차이가 매우 크다는 것은 분명합니다.
그러나 2023년 이후의 실제 가격 흐름이 확인되지 않는 상황에서 이 차이를 그대로 투자수익이나 현재 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 자료에 나타난 최근 거래와 과거 거래의 변동률은 +42.9%이지만, 이것도 2022~2023년 거래 간 비교이지 2026년 시장의 상승 추세를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,095,808원 |
| 1. 근저당권 · 무학신용협동조합 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
396,000,000원 | 37,560,192원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 38,656,000원 |
집행비용 1,095,808원은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 396,000,000원 기준 미배당액은 358,439,808원이며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자, 당해세·우선변제·최우선변제 및 기타 배당순위 변동은 반영하지 않은 단순 예상표입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 배당, 달라지지 않는 인수 추정
앞으로 추가 유찰되는 경우의 매각대금과 예상배당을 비교하면 다음과 같습니다. 권리관계가 현재와 같다는 전제에서 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24% |
38,656,000원 | 37,560,192원 | 358,439,808원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
27,059,200원 | 26,172,134원 | 369,827,866원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% |
18,941,440원 | 18,200,494원 | 377,799,506원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구금액 344,412,554원은 전액 회수되지 않는 것으로 추정됩니다. 근저당권의 미배당액은 유찰이 반복될수록 증가하지만, 이것이 곧 낙찰자의 인수채무가 증가한다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송여자중학교 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 단독주택 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며, 외벽은 스톤코팅 등, 창호는 샷시창으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 다만 승강기 실제 운행 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 토지면적은 145.9㎡, 공시지가는 857,300원/㎡입니다. 북서측으로 소로, 동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 환금성. 총 4세대 규모이며, 경매 매각률 21.43%, 평균 유찰 3.0회라는 통계를 참고할 때 실수요 및 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 재매각 특별조건 확인. 매각물건명세서상 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 재매각 사유와 입찰요건을 확인하세요.
- 입찰보증금 준비. 현재 최저매각가 38,656,000원 기준 보증금은 7,731,200원입니다.
- 201호 실제 점유 확인. 한국인의 호실은 미상이고 송창환은 401호로 기재되어 있습니다. 201호의 실제 거주자·소유자·임차관계를 확인하세요.
- 임대차 서류 대조. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 말소기준일 이후 전입이라는 자료상 판정 외에 점유 경위 및 배당요구의 실제 내용을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 원래 무학신용협동조합 명의의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 최신 등기와 채권양도·배당 관련 기록을 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 통영세무서장 관련 압류가 있습니다. 당해세 여부와 법정 우선순위에 따른 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 승강기 작동 확인. 감정평가서상 승강기 설비는 있으나 실제 운행 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 현재 매매가 검증. 비교 실거래는 2022~2023년 자료입니다. 최근 주변 다세대 실거래와 실제 매도 가능가격을 새로 확인하세요.
- 관리비·건물상태 확인. 체납 관리비, 누수, 설비, 공용부분 유지관리 및 명도비용을 현장에서 점검하세요.
- 최신 원본 확인. 등기부 확인 기준일은 2026.07.09입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%의 가격표보다, 왜 4회 유찰됐는가”
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 161,000,000원에서 최저가 38,656,000원까지 내려왔고, 2023년 동일 면적 거래 평균과 비교하면 불과 24.2%입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하며, 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리상 인수액 0원이라는 사실이 점유·명도·건물상태·환금성 위험까지 없앤다는 뜻은 아닙니다. 실제 임대차가 명확하지 않고, 4회 유찰에 재매각 조건까지 붙어 있습니다. 최근 확인되는 실거래가 2023년 자료이므로 현재 시장가격과 실제 처분 가능성도 추가로 검증해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토형입니다. 등기상 권리 소멸구조는 긍정적이지만, 재매각 보증금 20%와 점유 불확실성, 낮은 경매 매각률, 실거래 자료의 시차가 점수를 제한합니다. 현장점유·특별매각조건·현재 시세가 확인되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
