부산지방법원 2025타경5067. 해운대구 재송동 소재 4층 401호, 전용면적 54.22㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사수피아이고, 2023.09.25 소유권을 취득한 같은 날 무학신용협동조합이 채권최고액 396,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.22 국의 압류와 2025.03.11 임의경매개시결정이 붙었고, 근저당권은 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
점유 신고자는 한국인·송창환 2명입니다. 전입일은 각각 2023.12.06과 2023.11.21로 말소기준일인 2023.09.25보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 각각 접수돼 있으므로, 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 매각 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5067 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 4층401호 · 재송2로 207 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 54.22㎡ |
| 소유자 | 주식회사수피아 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 무학신용협동조합 관련 임의경매 / 344,412,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.09.25 무학신용협동조합 근저당권입니다. 2018년 국제자산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기는 2023.09.25 이미 말소됐고, 2022년 해운대구 압류 역시 2023.09.22 해제돼 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권자는 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만, 말소기준일 자체는 최초 근저당 설정일인 2023.09.25입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국인 | 미상 | 2023.12.06 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송창환 | 401호 · 주거 | 2023.11.21 | 미상 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 신고 인원은 2명입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 최우선변제 여부나 실제 배당액은 별도로 확정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 34.5%지만 ‘현재 시세’ 확인은 별개
전용 54.22㎡ 거래 표본은 총 4건입니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2023.09의 160,000,000원이며, 이전 거래 대비 최근 거래 추세는 +42.9%로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 55,223,000원은 최근 12개월 평균의 34.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 54.22㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 54.22㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 148,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 160,000,000원 |
숫자만 보면 실질취득 55,223,000원과 최근 12개월 평균 160,000,000원의 간격은 큽니다. 다만 최신 거래가 2023.09이므로 2026.09 매각기일의 현시세를 그대로 대표한다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 건물은 총 4세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있어 가격 할인과 별개로 환금성 점검이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 2. 근저당권 · 무학신용협동조합 | 396,000,000원 | 53,828,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 396,000,000원 중 53,828,986원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당액은 342,171,014원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 전용면적 54.22㎡입니다. 총 4세대로 확인됩니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송여자중학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로·용도지역. 북서측 소로, 동측 세로에 접하며 제2종일반주거지역입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 145.9㎡, 지목 대, 공시지가 857,300원/㎡입니다.
- 환금성. 최신 실거래는 2023.09이고 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 매도기간과 매수층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 확인. 이번 매각은 재매각이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유관계 확인. 한국인·송창환 2명의 실제 점유 범위와 현재 점유 여부를 현장 및 최신 서류로 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최우선변제 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 현시세 재검증. 최근12개월 평균 160,000,000원이라는 수치는 유리하지만 최신 거래가 2023.09이므로 2026년 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 4세대 다세대주택이라는 규모와 3회 유찰 이력을 감안해 출구가격과 매도기간을 보수적으로 잡으세요.
- 승강기 운행. 감정평가서상 승강기 설비는 있으나 운행 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “할인율은 크지만, 재매각과 환금성이 승부처”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.25 근저당이 말소기준이고, 두 점유자는 모두 그 이후 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 55,223,000원이 최근 12개월 평균 160,000,000원의 34.5%라 숫자상 할인폭이 큽니다.
그러나 이번 회차는 재매각이고 이미 3회 유찰됐습니다. 건물은 4세대 다세대이며 최신 실거래가 2023.09에 머물러 있다는 점도 무시하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 현장 점유·재매각 사유·현재 시세·환금성을 확인하는 것이 핵심입니다. 실질취득액이 낮다는 사실과 실제로 되팔 수 있는 가격은 같은 문제가 아닙니다.
