부산지방법원 2025타경5067. 부산 해운대구 재송동의 4층 다세대주택 401호입니다. 전용면적은 54.22㎡, 건물의 사용승인일은 2018.06.15이며, 공동주택 규모는 4세대입니다. 소유자 주식회사수피아가 2023.09.25 소유권을 취득했고, 같은 날 무학신용협동조합의 채권최고액 396,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 권리를 판단하는 기준입니다.
이후 국의 압류, 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권은 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만, 말소기준권리의 설정일 자체가 달라지는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 두 전입일은 모두 말소기준일 뒤입니다. 따라서 보증금을 매수인이 승계하는 전형적인 선순위 대항력 임차인 구조는 확인되지 않습니다.
문제는 이 물건이 재매각이라는 점입니다. 매각조건상 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 준비해야 하고, 승강기 운행 여부까지 별도로 확인해야 합니다. 특히 네 차례 유찰된 다세대주택은 단순한 가격 할인율보다 실제 점유관계·현장 상태· 현재 환금성을 먼저 확인하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 4층 401호 도로명주소: 부산광역시 해운대구 재송2로 207 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.22㎡ · 4층 401호 |
| 건물 현황 | 2018.06.15 사용승인 · 4세대 · 철근콘크리트구조 · 승강기 설비 |
| 소유자 | 주식회사수피아 (2023.09.25 소유권이전) |
| 감정가 | 161,000,000원 |
| 최저매각가격 | 38,656,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 20% · 7,731,200원 |
| 신청채권자 | 무학신용협동조합 |
| 청구금액 | 344,412,554원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.25 무학신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 396,000,000원 |
| 현재 근저당권자 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.02.10 이전등기) |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 전입일 및 예상배당 기준, 최종 권리 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 근저당보다 늦은 전입자 2명
권리분석의 출발점은 2023.09.25입니다. 이날 무학신용협동조합의 근저당권이 설정됐으며, 이후 설정된 국의 압류와 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞선 신탁등기와 해운대구 압류는 이미 말소된 상태입니다.
점유·임차인 분석
전입·점유 관련 신고자는 한국인, 송창환 2명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상이며, 배당요구 관련 문건은 각각 접수됐습니다. 확인된 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦기 때문에 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다.
| 점유·임차 신고자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송창환 401호 · 주거 |
2023.11.21 | 미상 / 미상 | 없음* | 미확인 | 해당 없음 |
| 한국인 점유 부분 미상 |
2023.12.06 | 미상 / 미상 | 없음* | 미확인 | 해당 없음 |
* 대항력 판정은 확인된 전입일과 2023.09.25 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다. 실제 임대차계약, 점유 개시, 전입 이력 등은 원본으로 재확인해야 합니다.
| 송창환 배당요구 관련 접수 | 2025.04.03 |
|---|---|
| 한국인 배당요구 관련 접수 | 2025.03.21 |
| 신고 건수 | 2건 · 임대차계약 및 점유관계 확인 필요 |
| 예상 보증금 인수 | 0원 (현재 판정 기준) |
| 확정일자 | 양쪽 모두 미상 |
| 임대차보증금 | 양쪽 모두 미상 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 신고 없음 |
② 실거래 시세 — 24.2%라는 숫자의 한계
전용 54.22㎡에 해당하는 거래는 총 4건이 확인됩니다. 2023년 9월에 1층·2층·4층이 각각 160,000,000원에 거래됐고, 2022년 7월의 3층 거래는 112,000,000원입니다. 전체 평균은 148,000,000원이지만, 가격 비교의 중심은 가장 나중에 확인된 2023년 거래입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 54.22㎡ | 1층 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 2층 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 54.22㎡ | 4층 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 54.22㎡ | 3층 | 112,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.22㎡ | 4건 | 148,000,000원 |
| 최신 거래군 | 54.22㎡ | 2023.09 | 160,000,000원 |
최저매각가 38,656,000원은 최신 확인 거래가격 160,000,000원의 약 24.2%입니다. 보증금 인수가 없다는 현재 판정에 따라 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 취득세 등 별도비용을 제외한 실질취득금액도 38,656,000원입니다.
다만 2023.09 이후의 거래가 확인되지 않습니다. 당시 거래가격 160,000,000원을 곧바로 2026년 현재의 매매시세로 적용할 수는 없습니다. 자료상 과거 거래 대비 추세는 +42.9%이지만, 이는 2022년과 2023년의 비교를 반영한 수치로 읽어야 합니다. 현재까지 상승세가 이어진다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,095,808원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 무학신용협동조합 | 396,000,000원 | 37,560,192원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 38,656,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 1,095,808원 |
| 근저당권 예상배당 | 37,560,192원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 358,439,808원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,095,808원을 공제하고 근저당권에 37,560,192원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당 추정액은 358,439,808원으로 크게 남습니다.
하지만 이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 넘어온다는 뜻은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되므로, 채권자의 배당 부족액과 매수인의 권리 인수액은 다른 개념입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권잔액과 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제·기타 우선채권은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전등기에 따른 현재 채권자와 실제 배당관계도 확인이 필요합니다.
유찰 회차별 시나리오
현재 최저가는 4회 유찰된 가격입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차별 매각가와 배당 추정은 다음과 같습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 약 24% |
38,656,000원 | 37,560,192원 | 358,439,808원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 17% |
27,059,200원 | 26,172,134원 | 369,827,866원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 12% |
18,941,440원 | 18,200,494원 | 377,799,506원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 이는 임차보증금 인수를 추가로 계산해야 하는 선순위 대항력 임차인 유형과 다른 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송여자중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 단독주택 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.06.15 사용승인된 4세대 규모 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·난방· 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 승강기. 감정평가서상 승강기 설비는 확인되나 실제 운행 여부는 별도로 확인해야 합니다. 4층 401호인 만큼 현장 확인의 중요성이 큽니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 145.9㎡, 공시지가는 857,300원/㎡입니다. 북서측 소로, 동측 세로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다. 위반건축물 여부는 확인된 내용상 해당 사항이 없습니다.
- 환금성. 4세대 소규모 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래 표본이 적습니다. 경매 평균 유찰 3.0회·매각률 21.43%라는 통계도 환금성 검토에 불리한 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금 비율은 20%입니다. 현재 최저가 38,656,000원 기준 7,731,200원을 준비해야 합니다. 입찰 전 매각조건 변경 여부도 확인해야 합니다.
- 송창환 점유·임차관계. 2023.11.21 전입, 2025.04.03 배당요구 관련 접수 이력이 있습니다. 계약서·보증금·확정일자· 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 한국인 점유·임차관계. 2023.12.06 전입, 2025.03.21 배당요구 관련 접수 이력이 있습니다. 점유 부분과 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 검토. 두 신고자의 전입일은 2023.09.25 말소기준권리 이후입니다. 다만 실제 점유 개시와 전입 이력 등 대항요건에 영향을 줄 수 있는 사실관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 및 공동담보. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기와 101호·201호 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 당해세·우선채권. 국의 압류가 기재돼 있으므로 관련 조세채권의 법정기일과 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표에 반영되지 않은 우선변제채권도 점검해야 합니다.
- 승강기·건물 상태. 승강기의 실제 운행 상태, 공용부분 관리 상태, 누수·하자 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 관리주체와 체납내역을 확인하고, 공용부분 관련 승계 가능 비용을 입찰 예산과 구분해 검토해야 합니다.
- 현재 시세와 매도 가능성. 2023.09 거래가격 160,000,000원만으로 현재 가치를 확정할 수 없습니다. 최근 실거래, 인근 매물, 실제 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 매각기일과 재매각 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%의 최저가, 그러나 24%의 위험은 아니다”
이 사건은 가격만 놓고 보면 눈에 띕니다. 감정가 161,000,000원에서 38,656,000원까지 내려왔고, 2023년 9월의 동일 전용면적 거래가격 160,000,000원과 비교해도 큰 차이가 있습니다.
권리상으로도 긍정적인 부분은 분명합니다. 근저당권 설정 이후의 전입 신고자 2명이 확인되며, 현재 예상배당 계산에서 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. 근저당권의 배당 부족액이 크더라도 그것을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 4회 유찰·재매각·20% 입찰보증금이라는 조건을 가볍게 볼 수 없습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유 신고자들이 있고, 승강기 운행 여부도 확인이 필요합니다. 무엇보다 최신 실거래가 2023년 자료에 머물러 있어 현재 환금성을 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 권리구조는 비교적 유리하지만, 입찰 매력은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다. 현재 권리자료에 따른 실질취득 기준은 38,656,000원이지만, 그것만으로 현재 시장가격 대비 확정적인 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 재매각 조건, 실제 점유관계와 환금성을 확인한 후 응찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
