수원지방법원 2025타경53017. 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 1층107호 사건입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이며, 감정평가 이용상태는 음식점·사무실·공실로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상7층이며 사용승인일은 2022.06.21.입니다. 감정가는 1,040,000,000원이고 현재 최저가는 509,600,000원으로, 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다.
가격이 크게 내려온 것은 맞지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차관계 확인입니다. 임차인 김지운은 2024.04.05. 전입으로 말소기준권리인 2022.11.16. 근저당보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 하윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원만 보고 권리관계를 완전히 끝난 것으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 1층107호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 음식점 · 사무실 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 지상7층 · 제1층 제107호 외 2개호 · 사용승인일 2022.06.21. |
| 소유자 | 주식회사지타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,000,000원 / 509,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 회천농업협동조합 / 2,028,563,927원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2022.11.16. 을구 1번 회천농업협동조합 근저당권 918,000,000원입니다. 이후 2025.09.17. 임의경매개시결정과 2026.03.12. 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.02.06. 하남시 압류는 2024.03.27. 이미 말소됐습니다. 2022.06.29. 교보자산신탁주식회사 명의 신탁도 2022.08.12. 신탁재산의 귀속으로 말소된 상태입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지운 | 1층107호 | 2024.04.05 | 40,000,000원 / 2,500,000원 | 2025.11.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하윤 | 203호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김지운은 말소기준일보다 늦은 2024.04.05. 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금은 40,000,000원, 월세는 2,500,000원이며 2025.11.12. 배당요구가 확인됩니다. 다만 우선변제 여부는 확정되지 않아 배당표만으로 보증금 회수 여부를 단정하지 않습니다. 하윤은 전입일·보증금이 모두 미상이므로 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
감정가 1,040,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 509,600,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 356,720,000원, 4회 유찰 시 249,703,999원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 509,600,000원 | 502,104,000원 | 415,896,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 356,720,000원 | 350,925,920원 | 567,074,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 249,703,999원 | 245,408,143원 | 672,591,857원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄면서 회천농업협동조합 근저당의 미배당은 415,896,000원에서 567,074,080원, 672,591,857원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 문제는 별도로 남아 있는 하윤의 미상 임차관계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 509,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,496,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 회천농업협동조합 | 918,000,000원 | 502,104,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,496,000원과 회천농업협동조합 근저당 502,104,000원으로 매각대금 509,600,000원이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 918,000,000원 중 415,896,000원이 미배당이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임차관계 확인 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 학암동 ‘위례숲초등학교’ 북측 인근. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 마천역이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 음식점, 사무실, 공실 상태입니다. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점), 제2종근린생활시설(일반음식점), 제1종근린생활시설(소매점) 용도가 함께 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층 지상7층. 사용승인일 2022.06.21.이며 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용 토지이용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 473.0㎡, 공시지가는 7,842,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·위례지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함되고 중로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하윤 임차관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 김지운 배당관계 확인. 보증금 40,000,000원·월세 2,500,000원, 배당요구일 2025.11.12.가 확인되지만 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차의 매수인 인수 0원은 배당 시나리오 기준입니다. 미상 임차인의 권리관계가 확정되기 전에는 실질취득비용을 고정하지 마세요.
- 용도·현황 대조. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 음식점·사무실·공실입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰·감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 권리·점유 확인을 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 먼저 봐야 할 것은 미상 임차인”
이 사건은 감정가 1,040,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 509,600,000원까지 내려온 물건입니다. 등기부만 보면 말소기준권리와 이후 소멸관계가 비교적 명확하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인 2명 가운데 김지운은 대항력 없음이 확인되는 반면, 하윤은 전입신고일과 보증금이 미상입니다.
따라서 결론은 단순히 “49%까지 떨어졌으니 싸다”가 아닙니다. 현재 가격 509,600,000원은 미상 임차인 확인을 전제로 볼 때만 배당 시나리오상 실질취득 509,600,000원으로 읽을 수 있습니다. 하윤의 대항력과 보증금 관계가 확인되기 전까지는 실질 인수 위험을 열어 둬야 합니다. 등기상 구조는 비교적 정리돼 있지만, 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
