수원지방법원 2025타경53017. 하남시 학암동 북위례가하프라자 2층 203호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사지타워이고, 말소기준은 2022년 11월 16일 설정된 회천농업협동조합 근저당권 330,000,000원입니다. 2025년 9월 17일 같은 회천농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 이후 2026년 3월 하남시 압류가 추가됐습니다. 말소기준 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 203호에는 ‘하윤’이 주거 용도로 점유한 것으로 조사됐지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 이런 경우에는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인이 승계할 금액 역시 현재 단계에서는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 2층 203호 |
| 용도 / 건물 | 대지 · 북위례가하프라자 집합건물 · 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층 |
| 사용승인일 | 2022.06.21 |
| 소유자 | 주식회사지타워 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 199,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2022.11.16. 회천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 330,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 회천농업협동조합 / 2,028,563,927원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 203호 점유가 핵심
2022년 6월 소유권보존 직후 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만, 같은 해 8월 신탁재산 귀속을 원인으로 말소돼 주식회사지타워로 돌아왔습니다. 이후 2022년 11월 회천농업협동조합 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2024년 하남시 압류는 2024년 3월 이미 말소됐으며, 2025년 경매개시결정 및 2026년 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — ‘인수 0원’ 확정이 아니다
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지운 | 1층107호 | 2024.04.05 | 40,000,000원 / 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하윤 | 203호 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김지운은 1층107호로 조사된 점유자로, 전입일 2024.04.05.은 말소기준일 2022.11.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 대상 호실인 203호의 하윤은 전입일과 보증금 모두 확인되지 않았으므로 대항력은 가능·미상입니다. 보증금 규모를 알 수 없기 때문에 승계액도 미상이며, 현재 배당모델의 ‘매수인 인수 0원’은 확정된 금액에 한한 계산값으로 봐야 합니다.
③ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 확정인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 199,430,000원 | 195,837,980원 | 134,162,020원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 139,601,000원 | 136,846,586원 | 193,153,414원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 97,720,700원 | 95,561,727원 | 234,438,273원 | 0원* |
현재 최저가는 감정가 407,000,000원의 49%인 199,430,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인폭만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 근린생활시설이 포함된 상업용 집합건물이고 203호의 점유관계도 확정되지 않았기 때문에, 최종 판단은 점유·용도·임대수익·환금성을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,592,020원 |
| 1. 근저당 · 회천농업협동조합 | 330,000,000원 | 195,837,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 회천농업협동조합 근저당 채권최고액 330,000,000원 중 195,837,980원이 배당되고 134,162,020원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요하며, 203호 하윤의 보증금·대항력에 따라 실제 매수인 승계위험은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위례숲초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 마천역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층, 사용승인일은 2022.06.21.이며 승강기·주차장·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 호실들은 음식점·사무실·공실 상태로 조사됐고, 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설 용도가 기재돼 있습니다.
- 203호 점유 확인. 203호는 하윤이 ‘주거’ 용도로 점유한 것으로 조사돼, 근린생활시설 이용상태와 실제 점유·사용 형태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·위례지구 지구단위계획구역의 상업용 건부지이며, 공시지가는 7,842,000원/㎡, 토지면적은 473.0㎡입니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 전입일 확인. 하윤의 전입신고가 말소기준일 2022.11.16.보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·계약관계 확인. 하윤의 보증금이 확인되지 않아 승계 위험을 계산할 수 없습니다. 임대차계약서·배당요구 여부·점유권원을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 203호의 ‘주거’ 점유 조사와 근린생활시설 중심의 감정 이용상태를 현장·건축물대장과 대조해 적법한 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 상업용 집합건물의 임대수익과 공실·환금성을 함께 계산해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 근저당 채권최고액 330,000,000원을 기준으로 하며, 신청채권 청구액 2,028,563,927원과의 차이는 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 203호의 보증금”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 407,000,000원에서 두 차례 유찰돼 199,430,000원까지 내려온 물건입니다. 등기부도 말소기준권리가 선명하고 후순위 등기는 매각으로 정리되는 편입니다. 하지만 대상 203호에는 전입일·보증금이 밝혀지지 않은 주거 점유자 하윤이 있습니다. 따라서 현재 배당표상의 인수 0원을 실제 인수 0원으로 곧바로 확정하는 것은 위험합니다. 등기는 비교적 단순하지만, 점유는 미완성. 이 물건의 입찰 여부는 감정가 대비 할인율보다 먼저 203호 임대차의 대항력과 보증금 규모를 확정한 뒤 판단해야 합니다.
