수원지방법원 2025타경53017. 하남시 학암동 북위례가하프라자 물건입니다. 등기부의 핵심은 단순합니다. 소유자는 주식회사지타워, 말소기준권리는 2022.11.16 설정된 회천농업협동조합 근저당권 1,092,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 신탁등기도 이미 말소되어 현재 등기상 소유권은 주식회사지타워에 있습니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 조사된 점유자·임차인은 김지운과 하윤입니다. 김지운은 2024.04.05 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 하윤은 203호 점유자로 조사됐지만 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원이라는 계산과, 실제 인수위험 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53017 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 1층112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 음식점 · 사무실 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 지상 7층 · 사용승인 2022.06.21 |
| 소유자 | 주식회사지타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 588,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 회천농업협동조합 / 2,028,563,927원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.16 회천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,092,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
핵심 기준일은 2022.11.16입니다. 회천농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 2025.09.17 임의경매개시결정과 2026.03.12 하남시 압류는 그보다 뒤입니다. 2024.02.06 하남시 압류는 2024.03.27 이미 해제·말소됐습니다. 신청채권자의 청구액은 2,028,563,927원이지만, 배당 시나리오는 근저당 채권최고액 1,092,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 203호는 ‘대항력 미상’으로 남겨야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지운 | 1층107호 | 2024.04.05 | 40,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 하윤 | 203호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 588,000,000원으로, 2회 유찰 후 감정가 1,200,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 411,600,000원, 4회 유찰 시 288,120,000원입니다.
그러나 이 사건에서 확인되는 가격정보는 감정가와 경매 회차별 최저가입니다. 따라서 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실과 실제 시장가보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 실거래 기준이 확인되지 않은 상태에서는 588,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 588,000,000원 | 579,720,000원 | 512,280,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 411,600,000원 | 405,084,000원 | 686,916,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 808,713,680원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,280,000원 |
| 2. 근저당권 · 회천농업협동조합 | 1,092,000,000원 | 579,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서는 근저당 채권최고액 1,092,000,000원 중 579,720,000원이 배당되고 512,280,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 산정상 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 기호(가)는 음식점으로 이용 중이며 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점), 기호(나)는 사무실로 이용 중이며 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호(다)는 공실이며 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층 지상 7층 건물 내 제1층 제107호 외 2개호이며, 사용승인일은 2022.06.21입니다.
- 입지. 하남시 학암동 위례숲초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 마천역이 소재합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지이며 토지면적은 473.0㎡, 공시지가는 7,842,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(위례지구)·과밀억제권역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 하윤 권리 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 유무와 인수 가능성을 매각물건명세서 등으로 최종 대조해야 합니다.
- 김지운 배당관계 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금 40,000,000원, 차임 2,500,000원, 배당요구일 2025.11.12가 확인됩니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 이를 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
- 점포 이용상태 확인. 음식점·사무실·공실 상태가 함께 확인되므로 실제 점유구획, 영업 여부, 인도 범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리, 신탁 말소, 경매개시결정, 압류의 현재 상태를 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인이다
이 사건의 등기부 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2022.11.16 회천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 김지운도 말소기준보다 늦은 2024.04.05 전입이라 대항력이 없습니다.
하지만 203호 하윤은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현재 배당계산의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 최종 권리결론으로 받아들이면 안 됩니다. 여기에 물건 이용상태가 음식점·사무실·공실로 나뉘는 근린생활시설이고 이미 2회 유찰된 점까지 감안하면, 승부처는 단순한 감정가 할인율이 아니라 미상 점유자의 권리 확정과 실제 시장가 확인입니다. 권리의 큰 틀은 정리돼 있지만, 203호 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
