61,060,000원
울산지방법원 2025타경11440. 대상은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 102호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 되어 있고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 권리분석의 기준점은 2018.10.10 설정된 주식회사부산은행 근저당권 770,000,000원입니다. 이후 2021.06.22 가압류 1,203,826,540원, 2025.01.09 김동규 근저당 582,400,000원, 2025.03.05 임의경매개시결정, 2025.06.17 남구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 가격 검증과 점유입니다. 현재 최저매각가는 61,060,000원으로 크게 낮아졌지만, 낮아진 비율은 감정가와의 비교일 뿐 실제 시장가격과의 비교가 아닙니다. 따라서 6회 유찰이라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다는, 실제 매수 수요와 점유·임대관계를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11440 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 1층 102호 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 용토개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 61,060,000원 |
| 유찰 횟수 | 6회 · 현재 회차 감정가의 11.76% |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 부산은행의 승계인 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,132,542,750원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 실제 점유자가 누구인지와 임대차 관계가 존재하는지는 현장에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰은 사실, ‘시세보다 저렴’은 아직 판단 보류
현재 회차 최저매각가는 61,060,000원, 감정가는 519,000,000원이며 현재 회차는 6회 유찰·감정가의 11.76%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 7회 유찰 42,742,000원, 8회 유찰 29,919,399원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 61,060,000원 | 11.76% | 2,496,665,620원 |
| 7회 유찰 시 | 42,742,000원 | 8.24% | 2,514,653,896원 |
| 8회 유찰 시 | 29,919,399원 | 5.76% | 2,527,245,690원 |
여기서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시장 시세 할인율은 다르다는 점입니다. 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 61,060,000원이라는 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 6회 유찰됐다는 사실 자체가 현재까지의 응찰 수요를 보수적으로 볼 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,499,080원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 770,000,000원 | 59,560,920원 |
| 갑구 8번 가압류 · 윤주석 | 1,203,826,540원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김동규 | 582,400,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,556,226,540원 중 채권자 예상배당은 59,560,920원, 미배당은 2,496,665,620원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 1,499,080원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 울산역·근린생활시설·주차장·업무시설·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 센트럴케이 1층 102호는 감정평가상 근린생활시설입니다.
- 도로. 남동측·북동측·북서측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,427.9㎡, 지목 주차장, 공시지가 1,802,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 6회 유찰된 사실은 가격 수준과 별개로 응찰 수요를 보수적으로 판단해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 확인. 현재 최저가가 감정가의 11.76%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 주변 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대조건을 별도로 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.10.10 부산은행 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각 관련 서류에서 다시 대조하세요.
- 배당 외 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 별도로 확인하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 단순 가격 문제인지, 근린생활시설의 이용·공실·점유 등 다른 요소 때문인지 현장 조사로 분리해 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
등기 권리만 보면 기준은 비교적 선명합니다. 2018.10.10 부산은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류·근저당·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 최저가의 절대 숫자가 아닙니다. 6회 유찰 끝에 최저가가 61,060,000원까지 내려왔지만, 이를 실제 시장가격과 비교할 자료가 없으므로 “감정가 대비 크게 떨어졌다 = 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 근린생활시설이라는 이용상태와 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·점유·환금성 검증 없이는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
