29,919,000원
울산지방법원 2025타경11440. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 ‘센트럴케이’ 1층 103호입니다. 사건상 용도표시는 대지이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 용토개발주식회사입니다. 권리의 중심은 2018.10.10 설정된 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 770,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 난점은 등기 인수보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 519,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저가는 29,919,000원입니다. 낙폭은 크지만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 비율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 임대료·공실·업종 적합성에 따라 가치 차이가 크게 날 수 있어 현장 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11440 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도표시 대지 · 집합건물 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 용토개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 29,919,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행의 승계인 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 1,132,542,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임차관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2018.10.10 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2021.06.22 가압류 1,203,826,540원, 2024.07.04 중구 압류, 2025.01.09 김동규 근저당 582,400,000원, 2025.03.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 낙폭과 시세는 다른 문제
현재 최저매각가는 29,919,000원으로 감정가 519,000,000원의 5.76% 수준입니다. 9회 유찰 시 시나리오는 20,943,300원, 10회 유찰 시 시나리오는 14,660,310원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 29,919,000원 | 28,980,458원 | 2,527,246,082원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 20,943,300원 | 20,166,321원 | 2,536,060,219원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 14,660,310원 | 13,996,424원 | 2,542,230,116원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 미배당 채권과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 현재 회차 기준 채권총액 2,556,226,540원 중 28,980,458원만 배당되고 2,527,246,082원이 미배당으로 남지만, 매각으로 소멸하는 권리의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 938,542원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 770,000,000원 | 28,980,458원 |
| 2. 가압류 · 윤주석 | 1,203,826,540원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김동규 | 582,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 29,919,000원 가정 시 집행비용 938,542원을 제외한 28,980,458원이 을구 1번 근저당에 배당되고, 후순위 가압류·근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 울산역 남동측 인근입니다. 주변은 울산역, 근린생활시설, 주차장, 업무시설, 공동주택 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 센트럴케이 1층 102호·103호·107호는 공히 근린생활시설로 평가됐습니다. 본건은 1층 103호입니다.
- 건물. 일반철골구조 콘크리트지붕 6층 건물로, 외벽은 화강석 붙임 등, 내벽은 페인팅·타일 등, 창호는 강화유리·샷시창입니다. 공동 위생·급배수·승강기·소화전설비가 있습니다.
- 도로. 남동측·북동측·북서측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 경부고속철도 울산역 역세권지구 지구단위계획구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 노외주차장, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,802,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재까지 8회 유찰됐습니다. 근린생활시설은 실제 임대수익과 공실 여부에 따라 매수층이 달라질 수 있어, 큰 낙폭 자체를 환금성 우위로 해석하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 29,919,000원이 감정가 대비 크게 낮아도 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 인근 근린생활시설 매매·임대 수준을 별도로 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 영업 여부, 임대차 관계를 현장에서 확인하세요.
- 명도 비용. 등기상 인수 0원과 별개로 실제 점유자가 있다면 명도 협의와 비용이 발생할 수 있습니다.
- 근린생활시설 적합성. 현재 업종·시설 상태와 향후 사용할 업종의 적합성을 확인하세요.
- 유찰 원인 확인. 8회 유찰은 가격만의 문제가 아닐 수 있으므로 상권, 공실, 관리상태, 점유, 이용제약 등을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.10 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 8회 유찰돼 29,919,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 확정되지는 않습니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설이고 임대관계는 미상입니다. 실제 상권과 점유·임대수익을 확인하지 않은 채 감정가 대비 낙폭만 보고 들어가면 환금성 위험을 놓칠 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격·수익성·점유는 현장 검증 필수입니다.
