울산지방법원 2025타경11440. 울산역 남동측 인근 센트럴케이 1층 107호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 사건 용도 표기는 대지입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.02.01. 주식회사부산은행의 채권최고액 385,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2021.06.22. 가압류, 2025.01.09. 김동규 근저당권, 2025.03.05. 임의경매개시결정이 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기부만이 아닙니다. 매각물건명세서에는 태양종이 주거 용도로 기재돼 있습니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 ‘있다’고 단정할 수도, ‘없다’고 단정할 수도 없습니다. 특히 감정평가상 근린생활시설인 107호에 주거 사용자가 기재되어 있다는 점은 실제 점유관계와 사용상태를 현장에서 다시 확인해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11440 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 용토개발주식회사 |
| 건물 | 일반철골구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 1층 107호 |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 30,092,000원 |
| 유찰 | 8회 · 현재 회차 감정가의 5.76% |
| 청구액 | 1,132,542,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 미확정
2019.02.01. 부산은행 근저당이 말소기준입니다. 2021.06.22. 윤주석 외 관련 가압류 청구금액은 1,203,826,540원, 2025.01.09. 김동규 근저당 채권최고액은 582,400,000원이며 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2025.03.05.에는 부산은행의 승계인인 유에스아이제삼차유동화전문유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 대항력·보증금 모두 확인 전제
| 성명 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 태양종 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
실제 임차인으로 기재된 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2019.02.01.보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 대항력이 인정될 경우의 인수 규모 역시 계산할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 8회 유찰은 할인보다 먼저 ‘수요’를 봐야 한다
감정가는 522,000,000원이고 현재 최저매각가는 30,092,000원입니다. 현재 회차는 8회 유찰 후 감정가의 5.76% 수준입니다. 다음 시나리오는 9회 유찰 시 21,064,400원, 10회 유찰 시 14,745,079원입니다.
하지만 이 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 8회나 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 응찰 수요, 실제 이용 가능성, 점유관계, 근린생활시설의 환금성 등을 함께 점검해야 한다는 신호입니다. 특히 태양종의 임차관계가 미확정인 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 실질 부담액이 그대로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,656원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 385,000,000원 | 29,150,344원 |
| 2. 가압류 · 윤주석 | 1,203,826,540원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김동규 | 582,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 30,092,000원 가정 시 집행비용 941,656원을 제외한 29,150,344원이 부산은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 김동규 근저당에는 배당이 없습니다. 채권총액 2,171,226,540원 대비 미배당액은 2,142,076,196원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산역 남동측 인근으로, 주변은 울산역·근린생활시설·주차장·업무시설·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 107호는 근린생활시설입니다. 매각물건명세서상 태양종의 사용은 주거로 기재돼 실제 사용상태 확인이 필요합니다.
- 도로. 남동측·북동측·북서측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 주차장, 토지면적은 2,427.9㎡, 공시지가는 1,802,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 태양종 전입일 확인. 2019.02.01. 말소기준권리보다 빠른 전입인지 반드시 주민등록·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 대항력 인정 시 인수할 금액을 계산할 수 없습니다.
- 실제 점유 확인. 감정평가상 근린생활시설인데 주거 사용자가 기재돼 있으므로 현장 점유와 내부 이용상태 확인이 중요합니다.
- 8회 유찰 사유 확인. 단순 가격 문제가 아니라 점유·용도·환금성·권리확인 난도 등이 응찰을 막고 있는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 매각기일 직전의 최신 명세서에서 임차인의 전입·배당요구·보증금 기재가 보완됐는지 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수액 구분. 배당계산상 인수 0원과 실제 대항력 임차인 인수 여부는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “가격은 6%, 위험은 아직 미확정”
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 522,000,000원이 8회 유찰돼 30,092,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 낮은 최저가보다 먼저 인수 가능성을 확정해야 합니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하지만, 태양종의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
여기에 감정평가상 근린생활시설과 주거 사용 기재가 함께 존재하고, 이미 8회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “싸서 들어가는 물건”이 아니라 “임차·점유·사용상태를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 현재 단계에서는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
