울산지방법원 2025타경11449. 경남 양산시 동면 석산리 1477-7, 금오로 256의 집합건물 2층 204호입니다. 사건상 용도 표기는 대지, 감정평가상 현재 이용상태는 교육연구시설이며 현재는 공실로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2017.10.31 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 286,000,000원입니다.
말소기준 이후 포스코이앤씨 가압류와 현재 경매개시결정, 국의 압류가 이어져 있지만 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 윤정상 명의의 근저당권은 2019.07.15 해지로 이미 말소됐습니다. 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 공실 여부와 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11449 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 2층 204호 · 경상남도 양산시 동면 금오로 256 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 교육연구시설 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 52,102,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 830,700,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.10.31 근저당권 · 채권최고액 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
2017.10.31 소유권보존과 동시에 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2018년 윤정상 근저당은 2019년 해지로 말소됐고, 2023년 개시된 임의경매도 2025년 취하돼 등기상 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.03.06 새로 개시됐으며, 포스코이앤씨의 100,000,000원 가압류와 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 소멸 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 52,102,000원으로 감정가 310,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 실거래 시세와의 직접 비교 없이 최저가만 낮아진 상태이므로, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 해석해서는 안 됩니다.
오히려 객관적으로 확인되는 신호는 5회 유찰입니다. 감정평가상 용도도 일반 주거가 아닌 교육연구시설이고 현재 공실이므로, 실제 사용 가능 업종·수요층·임대 가능성·재매각 가능성이 입찰가격보다 더 중요한 판단 변수가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,836원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 286,000,000원 | 50,764,164원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 포스코이앤씨 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,337,836원을 제외한 50,764,164원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 포스코이앤씨 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 알려진 채권 386,000,000원 중 미배당액은 335,235,836원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 동면 석산리 ‘석산교차로’ 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·업무시설이 혼재합니다.
- 이용. 감정상 교육연구시설로 이용되며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호이며, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,332.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·세로장방형·광대소각 조건입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,745,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정상 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 교육연구시설로 평가된 집합건물입니다. 실제 사용하려는 업종과 건축물 용도·인허가 조건의 적합성을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 5회 유찰이 가격만의 문제인지, 수요·용도·관리상태·환금성 때문인지 구분해 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국의 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 배당순위와 실제 세액을 확인해야 합니다.
- 채권 규모 확인. 신청채권자의 청구금액은 830,700,000원이고 등기상 말소기준 근저당 채권최고액은 286,000,000원입니다. 배당요구와 채권계산서를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 52,102,000원 자체를 시세로 보지 말고, 동일·유사 용도의 실제 거래와 임대수익 가능성을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 5회 유찰의 이유다
권리구조만 보면 말소기준이 명확하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 용도와 환금성입니다. 교육연구시설로 평가된 공실 물건이 감정가 310,000,000원에서 5회 유찰돼 52,102,000원까지 내려왔다는 사실은 가격이 많이 낮아졌다는 뜻이지, 곧바로 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로. 실제 활용 가능성과 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
