울산지방법원 2025타경11449. 양산시 동면 석산리 1477-7의 2층 206호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 교육연구시설이며 현재 공실입니다. 등기부상 소유자는 주식회사금강프라자이고, 2017년 10월 31일 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 247,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 포스코이앤씨 가압류와 현재 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 278,000,000원이 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,724,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 확인할 근거는 없습니다. 특히 교육연구시설로 이용된 비주거 물건이고 현재 공실이라는 점은 매수층과 재매각 가능성을 별도로 검토해야 할 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11449 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 2층206호 · 경상남도 양산시 동면 금오로 256 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 교육연구시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 46,724,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 830,700,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.10.31 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2017.10.31 을구 1번 근저당권입니다. 2018년 윤정상 명의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당은 2019.07.15 해지로 이미 말소됐고, 2023년 포스코이앤씨 가압류 100,000,000원, 2025년 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025년 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원입니다.
② 가격 — 83% 넘게 낮아졌지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
감정가는 278,000,000원, 현재 최저매각가는 46,724,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 16.81%이고, 5회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 32,706,799원, 7회 유찰 시 22,894,759원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 46,724,000원 | 16.81% | 301,517,032원 |
| 6회 유찰 시 | 32,706,799원 | 11.77% | 315,281,923원 |
| 7회 유찰 시 | 22,894,759원 | 8.24% | 324,917,347원 |
③ 예상배당표 (매각가 46,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,241,032원 |
| 2. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 247,000,000원 | 45,482,968원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 포스코이앤씨 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,724,000원 가정 시 채권총액 347,000,000원 중 45,482,968원이 배당되고 301,517,032원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석산교차로 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·아파트단지·업무시설 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 교육연구시설이며 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 호실이며, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 1,332.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방이며 도로접면은 광대소각입니다. 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 ‘싸다’고 단정하지 않습니다.
- 공실·점유 재확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 감정 이용상태가 교육연구시설이므로 실제 사용 목적과 건축물 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 5회 유찰된 물건인 만큼 비주거 시설의 실제 임대수요와 향후 매각 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
- 세금·비용. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 관련 원본과 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 278,000,000원이 5회 유찰돼 46,724,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없고, 교육연구시설로 이용된 공실 물건이라는 특성이 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다, 왜 다섯 번 유찰됐는지와 실제 수요가 있는지를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
