울산지방법원 2025타경11449. 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7, 2층 205호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 교육연구시설이며 현재는 공실입니다. 등기부상 소유자는 주식회사금강프라자입니다. 2017.10.31. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당 297,700,000원이 말소기준권리이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 흐름은 매우 큰 폭으로 내려와 있습니다. 감정가 322,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 54,118,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 감정평가상 현재 공실인 교육연구시설이라는 이용상태와 반복 유찰 자체를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11449 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 2층205호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 동면 금오로 256 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 교육연구시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 54,118,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 830,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준은 2017.10.31. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 2023.09.26. 주식회사 포스코이앤씨 가압류, 2025.03.06. 임의경매개시결정, 2025.03.24. 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸합니다.
과거 2018.03.26. 윤정상 명의의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권도 있었지만 2019.07.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 또한 2023.07.26.의 이전 임의경매개시결정은 2025.02.03. 취하되어 2025.02.10. 말소됐고, 현재 사건은 2025.03.06. 새로 개시된 2025타경11449입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가 54,118,000원은 감정가 322,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 37,882,600원, 7회 유찰 시 26,517,820원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 54,118,000원 | 344,956,124원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 37,882,600원 | 360,899,287원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 26,517,820원 | 372,059,501원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,374,124원 |
| 2. 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 297,700,000원 | 52,743,876원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 포스코이앤씨 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,118,000원 가정 시 채권자 총 청구액 397,700,000원 중 52,743,876원이 배당되고, 미배당은 344,956,124원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 석산교차로 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 교육연구시설이며 현재 공실 상태입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,332.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·광대소각입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류(폭 35m~40m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,745,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 직접 확인. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 교육연구시설·공실 상태와 반복 유찰의 원인을 현장 이용 가능성, 수요, 관리상태 중심으로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며 현재 임차인 신고는 없습니다. 현장 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 압류 관련 원본 확인. 2025.03.24. 국의 압류가 등기돼 있으므로 매각물건명세서와 세금 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 가정에서도 채권자 미배당이 344,956,124원에 달합니다. 이는 매수인 인수와는 별개지만 사건의 채권 규모를 보여주는 지표입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 평가는 현장과 시세 확인이 먼저
이 사건의 권리관계 자체는 비교적 명료합니다. 2017.10.31. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 이미 5회 유찰되어 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 결론 낼 근거는 부족합니다. 현재 공실인 교육연구시설이라는 이용상태와 반복 유찰 사실을 감안하면, 권리보다 환금성과 실제 시장가 확인이 핵심인 물건입니다.
