54,791,000원
울산지방법원 2025타경11493. 등기부상 울산광역시 남구 신정동 1911 신정지웰에 관한 집합건물로, 사건 용도 표기는 대지, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 마정란이며, 2018.10.19. 소유권이전 당시 거래가액은 334,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 임차인 신고가 없고 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 326,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 54,791,000원까지 내려왔지만, 신정지웰 실거래 자료의 대상면적은 49.1㎡인 반면 최근 거래 표본에는 84.96~85.0㎡와 32.41㎡가 포함되어 있어 직접적인 동일 물건 시세로 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11493 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1911 신정지웰 1층117호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 마정란 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 54,791,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 526,678,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않았고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2018.10.19. 접수된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 2025.03.19. 염포현대지역주택조합의 강제경매개시결정, 2025.04.29. 국의 압류, 2025.06.19. 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 13.1%라는 숫자를 그대로 ‘저가’로 읽으면 안 된다
신정지웰 최근 12개월 실거래 자료는 12건, 평균 418,166,666원이며 최신 거래는 2026.08. 450,000,000원입니다. 현재 최저가 54,791,000원은 이 최근 12개월 평균의 13.1%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 15 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 22 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 11 | 444,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 22 | 458,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 438,000,000원 |
| 2026.05 | 32.41㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 21 | 448,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 26 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 18 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 19 | 455,000,000원 |
| 평균 | 49.1㎡ 대상 | 12건 | 418,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,791,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,386,238원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 53,404,762원 |
| 3. 경매개시결정 · 염포현대지역주택조합 | 526,678,082원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 526,678,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,293,356,164원 중 예상배당 53,404,762원, 미배당 1,239,951,402원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 54,791,000원 | 53,404,762원 | 1,239,951,402원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 38,353,700원 | 37,263,333원 | 1,256,092,831원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 26,847,590원 | 25,964,333원 | 1,267,391,831원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가더라도 예상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 증가합니다. 이 물건은 “낮은 최저가 때문에 인수부담이 커지는 임차인 인수형”이 아니라, 권리 인수와 별개로 물건 자체의 적정가·환금성을 판단해야 하는 구조입니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,193.1㎡, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·일반상업지역을 포함하고 제2종일반주거지역·준주거지역과 접합니다.
- 공시지가. 2,777,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 물건 동일성 확인. 사건 주소는 신정동 1911 신정지웰 1층117호이고, 감정평가 일부 기술에는 다른 위치·층호 표현이 포함되어 있으므로 입찰 전 감정평가서 원본의 대상물건 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 대상면적 49.1㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다. 최근 평균 418,166,666원이나 13.1% 수치를 그대로 낙찰가 상한 근거로 사용하지 마십시오.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리 인수 0원임에도 5회 유찰됐습니다. 근린생활시설의 실제 점포 위치·전용면적·접근성·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 배당표는 당해세 등 실제 배당 변동요소가 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인하십시오.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 감정가 326,000,000원에서 5회 유찰되어 54,791,000원까지 내려왔다는 사실은 단순한 할인율보다 더 중요합니다. 실거래 자료 역시 대상면적과 맞지 않아 13.1%라는 비율만으로 “시세보다 매우 싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 권리 인수는 단순하지만, 가격·물건 동일성·환금성 검증은 강하게 필요한 사건입니다.
