울산지방법원 2025타경11493. 등기부상 소유자는 마정란으로, 2018.10.19 거래가액 334,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정, 국세 압류, 하나은행의 별도 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 확인과 가격 검증입니다. 6회 유찰로 감정가 326,000,000원이 38,354,000원까지 내려왔고, 동일 단지 실거래 자료는 면적이 맞지 않습니다. 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1911 신정지웰 1층117호 |
| 등기부 유형 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 마정란 (2018.10.19 소유권이전 · 거래가액 334,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 38,354,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 염포현대지역주택조합 / 526,678,082원 |
| 말소기준 | 2018.10.19 하나은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며, 현재 최저가를 기준으로 한 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하나은행 근저당권이 2018.10.19 말소기준이고, 2025년 강제경매개시결정·압류·임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다.
2018.10.19 설정된 주식회사동녘 근저당권 67,200,000원은 2021.09.17 해지로 이미 말소됐고, 2019년 국세 압류 2건도 각각 2020.01.23 및 2021.11.29 해제로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2025.04.29 국세 압류는 말소기준 이후 권리로 매각소멸로 분류돼 있습니다. 다만 실제 배당에서는 당해세 등 법정 우선권을 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 ‘같은 물건 시세’가 아니다
신정지웰 최근 거래 12건의 평균은 421,500,000원, 최신 거래는 2026.09 449,000,000원입니다. 현재 최저가 38,354,000원은 최근 12개월 평균의 9.1%로 계산됩니다. 그러나 비교대상 면적은 49.1㎡인데 최근 거래 중 대부분이 84.97~85.00㎡이고, 32.41㎡ 거래도 포함돼 있어 면적 일치 표본이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 18 | 449,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 22 | 465,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 22 | 465,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 15 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 22 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 22 | 458,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 438,000,000원 |
| 2026.05 | 32.41㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 21 | 448,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 26 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 421,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 38,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,090,372원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 37,263,628원 |
| 2. 강제경매 · 염포현대지역주택조합 | 526,678,082원 | 0원 |
| 3. 임의경매 · 주식회사 하나은행 | 526,678,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 1,090,372원을 제외한 37,263,628원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없는 계산입니다. 표상 총 미배당액은 1,256,092,536원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 38,354,000원 | 37,263,628원 | 1,256,092,536원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 26,847,800원 | 25,964,540원 | 1,267,391,624원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 18,793,460원 | 18,055,178원 | 1,275,300,986원 | 0원 |
이 사건은 매각가가 내려가더라도 임차보증금 인수처럼 실질취득가를 끌어올리는 구조는 아닙니다. 7회 유찰 시 26,847,800원, 8회 유찰 시 18,793,460원으로 낮아지지만, 그만큼 선순위 하나은행의 미배당이 커질 뿐 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정요항표에는 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 사건 용도 표시는 대지이고 등기부 문서 유형은 집합건물입니다.
- 단지. 신정지웰은 200세대, 사용승인일은 2018.06.20로 기재돼 있습니다.
- 토지 참고정보. 용도지역은 일반상업지역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 2,777,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지·사다리형·소로각지로 기재돼 있고, 일반상업지역 포함 및 시가지경관지구(중심) 저촉 정보가 있습니다.
- 환금성 신호. 이 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 5.0회이고 현재 사건은 6회 유찰 상태입니다. 근린생활시설 성격과 함께 실제 수요층·임대수익을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 절차 메모. 2026.01.27과 2026.04.03 채권자대리인 및 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송된 이력이 있습니다. 현재 매각기일은 2026.10.14로 제시돼 있으므로 기각결정의 대상과 이후 절차를 사건기록에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정평가서 대상물건 대조. 사건 소재지는 신정동 1911 신정지웰 1층117호인데 감정요항표에는 울주군 온양읍 대안리와 14층 1411호가 적혀 있습니다. 대상물건 표시부터 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 최근 거래 평균 421,500,000원과 최신 449,000,000원은 면적 일치 표본이 아닙니다. 38,354,000원이 그 평균의 9.1%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 근린생활시설 가치 확인. 주거용 거래가 아닌 동일 용도·유사 면적 상가 또는 근린생활시설의 실거래·임대료·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 국세·당해세 확인. 2025.04.29 국세 압류가 있고 예상배당은 당해세를 반영하지 않았습니다. 교부청구 및 우선변제 범위를 확인하세요.
- 배당채권 원본 확인. 예상배당에는 두 경매개시결정 항목에 각각 526,678,082원이 반영돼 있습니다. 최종 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 절차 확인. 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 2026.10.14 매각기일 전 사건 진행상태와 매각기일 변경·취소 여부를 확인하세요.
- 현장 확인. 1층117호의 실제 점유·영업 여부, 출입구·가시성·공실 상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 보류”
이 사건은 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2018.10.19 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 38,354,000원으로 감정가 326,000,000원의 11.77%까지 내려와 있습니다.
그러나 낮은 최저가가 곧 싼 가격이라는 뜻은 아닙니다. 제시된 단지 실거래는 대상 비교면적 49.1㎡와 맞지 않고, 대부분 84.97~85.00㎡ 거래입니다. 더 중요하게는 감정요항표의 위치와 층호가 사건 소재지와 불일치합니다. 6회 유찰과 근린생활시설이라는 성격까지 고려하면 이 물건은 권리 안전성보다 실물 확인·감정서 대조·동일 용도 가격검증이 승부처입니다. 권리는 정리돼 있지만, 가격 메리트는 원본과 현장을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
