45,962,000원
울산지방법원 2025타경11493. 등기상 현재 소유자는 마정란으로, 2017.11.07. 거래가액 208,455,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 현재 분석의 말소기준권리입니다. 이후의 강제경매개시결정·압류·임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기 자체보다 점유관계와 원문 대조에서 올라갑니다. 매각물건명세서에는 ‘조사된’, ‘지니어’라는 주거 점유 기재 2명이 있으나, 두 사람 모두 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有라고 단정할 수도 없고, 대항력 無라고 정리할 수도 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않으므로 최저가 45,962,000원만을 실질취득가로 보고 ‘싸다’고 평가하는 것은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11493 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 300 센트로시티 3층306호 |
| 등기상 부동산 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 300, 312, 313 센트로시티 · 도로명주소 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 |
| 소유자 | 마정란 · 2017.11.07. 소유권이전 · 거래가액 208,455,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 45,962,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 526,678,082원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 미확정
2017.01.25. 주식회사경남은행 근저당권 156,000,000원이 설정됐으나 2017.11.07. 해지로 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준은 같은 날 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 324,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.03.19. 염포현대지역주택조합의 강제경매개시결정, 2025.04.29. 국가 압류, 2025.06.19. 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
| 점유 기재 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지니어 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 134,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 45,962,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 최근 시세와의 직접 비교가 불가능합니다. 더구나 점유자 2명의 보증금과 대항력 여부가 미상이라 실질취득비용 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,227,316원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 324,000,000원 | 44,734,684원 |
| 3. 경매개시결정 · 염포현대지역주택조합 | 526,678,082원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 526,678,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,377,356,164원 중 예상 배당액은 44,734,684원, 미배당은 1,332,621,480원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액 0원도 점유자 보증금과 대항력 확인 전에는 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 절차·자료 대조 메모
- 기각결정 발송 기록. 2026.01.27. 채무자겸소유자와 채권자대리인에게 기각결정정본 발송 기록이 있고, 2026.04.03.에도 같은 유형의 발송 기록이 있습니다. 실제 절차 상태는 결정문 원문과 사건내역을 대조해야 합니다.
- 대상 표시 불일치. 사건·등기 주소는 범서읍 천상리 센트로시티 3층306호인 반면, 감정요항 일부에는 온양읍 대안리 및 14층1411호가 등장합니다.
- 토지자료. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,020.0㎡, 공시지가는 1,158,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역으로 기재되어 있고 도시개발구역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·지구단위계획구역·중로1류·소로1류 관련 표시가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 우선 확인. ‘조사된’, ‘지니어’의 실제 점유관계, 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원문과 주민등록 관련 조사자료에서 대조하세요.
- 대항력 단정 금지. 전입일과 보증금이 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 있는 임차보증금이 확인될 경우 미배당 인수액을 최저가에 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 대상 물건 대조. 범서읍 천상리 센트로시티 3층306호와 감정요항의 온양읍 대안리·14층1411호 불일치를 감정평가서 원본에서 먼저 정리하세요.
- 절차 상태 확인. 2026.01.27. 및 2026.04.03. 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 매각기일만 보고 절차가 정상 진행 중이라고 단정하지 마세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 45,962,000원이 시장가치 대비 저렴한지 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 숫자는 ‘점유 2명’
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 45,962,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 분명하고 후순위 권리도 소멸하는 구조입니다. 하지만 그것만으로 안전형이라고 결론 내리기에는 중요한 빈칸이 남아 있습니다. 주거 점유 기재 2명의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이기 때문입니다.
배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 이는 미상 임차관계를 반영한 법적 확정값이 아닙니다. 여기에 사건 주소와 감정요항의 소재지·층호 불일치, 기각결정정본 발송 기록까지 있어 응찰 전에 원문 대조가 선행돼야 하는 사건입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가는 크게 내려왔지만, 권리·점유·대상 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵다”입니다.
