울산지방법원 2025타경11493. 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 300 센트로시티 3층307호입니다. 사건상 용도 표기는 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 마정란이며 2017.11.07 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 202,455,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.03.19 염포현대지역주택조합의 강제경매개시결정, 2025.04.29 울산세무서장의 압류, 2025.06.19 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11493 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 300 센트로시티 3층307호 |
| 등기형태 | 집합건물 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 |
| 소유자 | 마정란 · 2017.11.07 소유권이전 · 거래가액 202,455,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 45,962,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 염포현대지역주택조합 / 526,678,082원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2017.01.25 설정됐던 경남은행 근저당권 156,000,000원은 2017.11.07 해지로 이미 말소됐습니다. 2019.09.19 및 2019.12.27의 국세 압류 역시 각각 2021.11.30, 2020.01.29 말소됐습니다. 따라서 현재 핵심은 2017.11.07 하나은행 근저당권이며, 이후의 경매개시결정과 2025.04.29 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34%
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 45,962,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 32,173,399원, 5회 유찰 시 22,521,379원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 45,962,000원 | 1,332,621,480원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,173,399원 | 1,346,161,886원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 22,521,379원 | 1,355,640,170원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있어, 낙찰자의 실질취득은 각 회차의 매각가와 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,227,316원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 324,000,000원 | 44,734,684원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 염포현대지역주택조합 | 526,678,082원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 526,678,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,227,316원을 제외한 44,734,684원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 경매개시결정 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당은 1,332,621,480원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 이용상태·토지 조건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태는 근린생활시설로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 1,020.0㎡입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다. 도시지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)와 중로1류(폭 20m~25m)가 접합하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 45,962,000원에 인수 0원이므로 실질취득은 45,962,000원입니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가의 34%까지 내려온 물건인 만큼 현장 이용상태, 임대수요와 실제 환금성을 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 입찰 전 등기·현황·감정 원문을 함께 대조하는 것이 중요합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에 센트로시티 제3층 제306호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당관계 원문을 확인해야 합니다.
- 절차 기록 확인. 2026.01.27 및 2026.04.03 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 해당 결정의 대상과 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 2025.04.29 울산세무서장 압류가 있으며 배당 시뮬레이션에는 당해세 등이 별도로 반영되지 않을 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 별개
권리구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2017.11.07 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다.
반면 가격은 감정가 134,000,000원에서 3회 유찰돼 45,962,000원까지 내려왔습니다. 현재 실질취득 역시 45,962,000원이지만, 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설인 만큼 실제 이용 가능성·임대수요·환금성 확인이 입찰가 결정의 핵심입니다. 권리는 인수 0원, 승부처는 가격과 환금성입니다.
