부산지방법원 2025타경5704. 부산 해운대구 우동 391-40 소재 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 주상용건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지면적은 172.0㎡이고 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 감정평가상 건물은 주상용으로 이용 중이며, 매각 조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.08.04. 동래농업협동조합 근저당권입니다. 같은 접수일·접수번호로 채권최고액 411,600,000원과 300,000,000원의 근저당권이 설정되어 있고, 이후 부산신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리 소멸과 별개로, 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 한수현의 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5704 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 391-40 · 부산광역시 해운대구 우동2로60번길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주상용건물 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건물 |
| 토지 | 172.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 조정숙 (2011.03.10. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 953,880,330원 / 953,880,330원 (신건) |
| 청구금액 | 1,304,260,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 남는다
2011.03.10. 조정숙이 소유권을 취득했고, 2023.08.04. 동래농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준이 됩니다. 이후 2025년 부산신용보증재단 52,635,411원 가압류, 소상공인시장진흥공단 8,404,854원 가압류, 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양성식 | 미상 | 2023.10.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영인 | 2층 | 2025.04.02 | 30,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한수현 | 3층 · 주거 | 2020.04.08 | 30,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 조현곤 | 3층 4층 | 2024.11.08 | 80,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
양성식·김영인·조현곤은 전입일이 모두 말소기준일 2023.08.04. 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 한수현은 2020.04.08. 전입으로 말소기준보다 선순위이고, 확정일자는 2023.07.13.입니다. 이 사건의 배당 가정에서는 한수현의 보증금 30,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 기준은 953,880,330원이 아니라 983,880,330원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 953,880,330원입니다. 그러나 대항력 임차인 한수현의 미배당 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하므로, 입찰 판단에서 봐야 할 실질취득금액은 983,880,330원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 953,880,330원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,938,803원 |
| 인수 · 임차인 한수현 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 411,600,000원 | 411,600,000원 |
| 3. 근저당 · 동래농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 52,635,411원 | 52,635,411원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,404,854원 | 8,404,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,301,262원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 772,640,265원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 169,301,262원입니다. 한수현 보증금 30,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수금은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 953,880,330원 | 772,640,265원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 763,104,264원 | 753,073,221원 | 19,567,044원 | 30,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 610,483,411원 | 601,978,577원 | 170,661,688원 | 30,000,000원 |
유찰되어 매각가가 내려가더라도 한수현의 매수인 인수액은 각 시나리오에서 30,000,000원으로 동일합니다. 즉 유찰가만 보고 취득원가를 계산하면 안 되고, 어느 회차에서도 낙찰대금에 30,000,000원을 별도로 더해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 해운대역 북측 인근이며, 주위는 노변을 따라 상업용·주상용 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 해운대역이 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건물로 주상용건물로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·시스템냉난방설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 172.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역이 포함되고 도로 및 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,563,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 953,880,330원에 한수현 보증금 30,000,000원을 더한 983,880,330원을 기본 자금계획 기준으로 잡아야 합니다.
- 한수현 점유·명도. 3층 주거 임차인으로 대항력이 있으므로 보증금 인수와 점유관계 정리를 함께 검토해야 합니다.
- 다른 임차인 확인. 양성식·김영인·조현곤은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 대상의 일치 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 주상용건물 특성. 주거 전용 집합건물이 아니라 주상용건물과 토지가 함께 매각되므로 이용상태·임대수익·환금성을 별도로 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 최저가가 곧 취득가가 아니다”
이 사건의 핵심은 복잡한 후순위 권리가 아니라 선순위 임차인 보증금 인수입니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 한수현은 2020.04.08. 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금 30,000,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 953,880,330원이 아니라 실질취득 983,880,330원입니다.
또한 물건은 해운대역 인근의 4층 주상용건물과 토지로, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 단순 주거용 아파트처럼 접근하기보다 임차인 인수, 층별 점유, 주상용 이용상태, 토지와 제시외 건물의 현황을 함께 확인해야 합니다. 등기권리는 비교적 정리되지만, 인수금 30,000,000원은 분명히 남는 사건입니다.
