부산지방법원 2025타경5704. 부산 해운대구 우동 519-8에 있는 철근콘크리트조 4층 주상용건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 감정평가상 주상용으로 이용 중이고, 토지는 대 72㎡입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,261,592,100원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2019년 경상남도정치망수산업협동조합 근저당과 2023년 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.04.03. 설정된 동래농업협동조합 근저당 960,000,000원입니다. 이후 조현곤 근저당 80,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 52,635,411원, 메리츠캐피탈 가압류 10,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기상 소멸 = 매수인 부담 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 2명 확인됩니다. 특히 한수현의 보증금 30,000,000원은 제공된 배당산정상 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있고, 양성식은 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 현재 확정 가능한 실질취득액은 최소 1,291,592,100원이며, 양성식의 실제 보증금과 권리관계에 따라 더 늘어날 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5704 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 519-8 · 부산광역시 해운대구 우동1로38번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주상용건물로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건물 |
| 토지 | 대 · 72㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 조정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,261,592,100원 / 1,261,592,100원 (신건) |
| 청구금액 | 1,304,260,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도
2019.12.12. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당 724,100,000원과 2023.01.20. 우리은행 근저당 1,161,600,000원은 경매 이전에 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2024.04.03. 동래농업협동조합 근저당 960,000,000원이고, 이후 설정된 조현곤 근저당과 두 건의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양성식 | 미상 | 2023.10.25 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 한수현 | 3층 | 2020.04.08 | 30,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 |
| 김영인 | 2층 | 2025.04.02 | 30,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 등기상 인수 없음 |
| 조현곤 | 3층 4층 | 2024.11.08 | 80,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 등기상 인수 없음 |
양성식은 2025.08.29. 배당요구가 접수돼 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당요구 사실만으로 인수위험이 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 한수현은 전입이 말소기준보다 약 4년 앞서고 보증금 30,000,000원이 확인되며, 제공된 배당표에서는 우선변제 없이 전액 매수인 부담으로 계산됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,261,592,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,015,921원 |
| 인수 · 임차인 한수현 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 동래농업협동조합 근저당 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 조현곤 근저당 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 4. 부산신용보증재단 가압류 | 52,635,411원 | 52,635,411원 |
| 5. 메리츠캐피탈 가압류 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,940,768원 |
현재 회차 산정에서는 채권자 청구액 1,102,635,411원이 전액 배당되고 소유자 잔여 143,940,768원이 계산됩니다. 한수현 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 양성식의 보증금 미상 위험은 이 금액에 계상돼 있지 않으므로 실제 매수인 부담은 더 커질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 부담은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,261,592,100원 | 1,102,635,411원 | 0원 | 30,000,000원+ |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,009,273,680원 | 996,780,943원 | 105,854,468원 | 30,000,000원+ |
| 2회 유찰 시 · 64% | 807,418,944원 | 796,944,755원 | 305,690,656원 | 30,000,000원+ |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 해운대역 북측 인근입니다.
- 주변환경. 노변을 따라 상업용·주상용 건물이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 해운대역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층이며 위생·급배수·시스템냉난방·도시가스난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 3,835,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양성식 보증금 확인. 2023.10.25. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 범위를 매각물건명세서와 임대차 원본에서 확인해야 실질취득액이 확정됩니다.
- 한수현 30,000,000원 인수 반영. 최저가 1,261,592,100원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 자료상 최소 취득부담은 1,291,592,100원입니다.
- 조현곤 관계 확인. 임차인 조현곤과 근저당권자 조현곤이 동일하게 나타나므로 실제 임대차관계와 채권관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 층별 점유 확인. 김영인은 2층, 한수현은 3층, 조현곤은 3층·4층 점유로 조사됐습니다. 양성식의 점유부분은 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각 조건이므로 매각목적물의 정확한 범위와 토지·건물 권리관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기 말소”보다 중요한 것은 선순위 임차인
이 사건의 등기부상 말소기준은 명확합니다. 동래농업협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 매수인 입장에서는 그보다 앞선 전입자가 두 명 있다는 사실이 더 중요합니다. 한수현 보증금 30,000,000원은 현재 산정상 전액 인수이고, 양성식은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “신건 최저가 1,261,592,100원짜리”로만 보면 안 됩니다. 현재 확인된 것만으로도 실질취득 부담은 1,291,592,100원 이상이고, 양성식의 보증금이 확인되면 더 높아질 수 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 우위 여부를 검증할 근거가 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계는 미완성 — 입찰 전 선순위 임차인의 보증금·점유·확정일자를 확정하는 것이 이 사건의 선결조건입니다.
