부산지방법원 2025타경5704. 해운대구 우동 현대아파트 4층408호입니다. 공부상 용도는 아파트이고 감정평가에서는 주상용건물로 이용중이라고 확인됩니다. 권리구조의 기준점은 2023.10.12. 설정된 동래농업협동조합 근저당권 228,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 붙은 삼성카드·롯데카드·부산신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·하나카드·한국캐피탈·소상공인시장진흥공단· 메리츠캐피탈의 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 임차관계입니다. 현황조사 등에 기재된 실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 한수현은 2020.04.08. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 배당 시나리오상 우선변제권이 없어 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 340 현대아파트 4층408호 · 도로명 부산광역시 해운대구 우동1로 125 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정상 주상용건물로 이용중 |
| 소유자 | 조정숙 · 2014.07.30. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 사건 청구 | 동래농업협동조합 / 1,304,260,840원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.12. 동래농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 시세 비교 면적 | 59.99㎡ · 면적 일치 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 정리되는 구조입니다. 그러나 경매에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 등기만으로 끝나지 않습니다. 한수현의 전입일 2020.04.08.은 말소기준권리 2023.10.12.보다 빠르며, 배당표에서는 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 30,000,000원 전액 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 신건에서 매수인이 체감하는 취득원가는 249,000,000원이 아니라 279,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 인수 대상 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양성식 | 미상 | 2023.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영인 | 2층 | 2025.04.02 | 30,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한수현 | 3층 | 2020.04.08 | 30,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 조현곤 | 3층 4층 | 2024.11.08 | 80,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건이 비싸다
현대아파트의 비교 면적은 59.99㎡이고 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 263,750,000원이지만, 이 평균에는 2021년 거래가 포함되어 있습니다. 최근 시세 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 한 건, 235,000,000원이며 최신 거래도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.84㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 59.84㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 59.99㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 59.84㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 263,750,000원 |
표면적인 최저가 249,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균 235,000,000원의 106.0%입니다. 여기에 인수할 보증금 30,000,000원을 더하면 실질취득은 279,000,000원으로 올라갑니다. 전체 평균 263,750,000원만 보면 가격이 크게 나빠 보이지 않을 수 있지만, 최근 거래 대비 추세가 -14.0%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 3,000만원을 반드시 더해서 본다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 30,000,000원 | 279,000,000원 | 154,894,829원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 30,000,000원 | 229,200,000원 | 203,997,629원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 30,000,000원 | 189,360,000원 | 243,279,869원 |
현재 회차는 실질취득 279,000,000원으로 최근 거래 235,000,000원을 웃돕니다. 반면 1회 유찰 시 매각가 199,200,000원에 인수 30,000,000원을 더한 실질취득은 229,200,000원입니다. 즉 가격 검토의 출발점은 최소 1회 유찰 시나리오부터가 됩니다. 다만 최근 12개월 시세 표본이 1건뿐이라는 점은 함께 감안해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 인수 · 임차인 한수현 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 7,503,268원 | 7,503,268원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 9,954,496원 | 9,210,732원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 52,635,411원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 36,761,587원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 | 17,464,347원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈 | 28,884,866원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,404,854원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 399,608,829원 중 244,714,000원이 배당되고 154,894,829원이 미배당됩니다. 한수현 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시세 자료 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 해운대역 북측 인근이며, 주변은 노변을 따라 상업용·주상용 건물이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 해운대역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주상용건물로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건물입니다.
- 도로·토지. 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고, 7필 일단의 부정형 토지가 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 현대아파트는 113세대, 1994.02.28. 준공이며 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차는 249,000,000원 + 인수 30,000,000원 = 279,000,000원으로 비교해야 합니다.
- 한수현 인수 재확인. 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 30,000,000원 전액 인수 계산이 되어 있으므로 매각물건명세서와 점유관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 다른 점유자도 원본 대조. 양성식·김영인·조현곤은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있지만, 점유부분·보증금·배당요구 여부를 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 263,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신거래 235,000,000원을 우선해 상한을 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -14.0%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 신건 가격을 정당화하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 199,200,000원, 2회 유찰 시 159,360,000원이며 각 회차에도 인수 30,000,000원을 더해 판단해야 합니다.
맺으며 — “소멸하는 권리”와 “매수인이 떠안는 돈”은 다르다
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸해 단순해 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 한수현의 보증금 30,000,000원이 남아 있어 인수 0원짜리 안전형 물건이 아닙니다. 현재 신건 최저가 249,000,000원에 인수액을 더한 실질취득은 279,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 235,000,000원이고, 추세도 -14.0%입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리 일부 주의, 가격은 보류입니다. 가격 검토는 인수액을 포함한 실질취득 기준으로 유찰 시나리오를 비교하는 것이 핵심입니다.
