광주지방법원 2026타경50151. 목포시 달동 ‘신항만뉴캐슬오션시티2차’ 202동 13층 1302호 아파트입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 2022.01.17. 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.03.18. 설정된 백수새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 504,000,000원입니다. 이후 2026.02.27. 백수새마을금고 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 신청채권 청구액은 441,314,810원입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 임차인 김세웅은 2022.12.05., 이현수는 2025.04.14. 전입해 모두 말소기준일인 2022.03.18.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 하지만 두 임차인 모두 실제 점유 조사 대상이므로, 권리 인수와 별개로 인도·명도 과정은 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50151 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 13층1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 61.805㎡ · 15층 건물 중 13층 · 사용승인일 2021.12.01 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 · 2022.01.17. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백수새마을금고 / 441,314,810원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.18. 백수새마을금고 근저당권 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 임차인은 대항력 없음
2022.01.17. 소유권보존 때 기재된 금지사항등기는 2022.02.08. 신청착오를 원인으로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2022.03.18. 백수새마을금고 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 김세웅·이현수의 전입 역시 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 낙찰자에게 보증금 반환의무가 승계되는 대항력 임차인 구조가 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 점유자는 있으나 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김세웅 | 기호(1) 전체 | 2022.12.05 | 30,000,000원 / 600,000원 | 2026.03.10 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 이현수 | 기호(3) 전체 | 2025.04.14 | 30,000,000원 / 700,000원 | 2026.03.10 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
두 임차인은 모두 2026.03.10. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 배당순위·최우선변제 가능액은 별도 확인이 필요합니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점은 명확하므로 대항력은 없고, 권리상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건 가격이 높다
신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대, 사용승인일 2021.12.01. 아파트입니다. 분석 대상 면적은 전용 61.805㎡이고, 실거래 비교 자료의 면적은 61.81㎡로 면적이 일치하는 것으로 분류되어 있습니다. 전체 7건 평균은 195,700,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 186,600,000원, 최신 거래 131,400,000원, 그리고 최근·과거 추세 -10.2%를 우선해 보는 것이 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.81㎡ | 15 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14 | 213,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 186,600,000원 |
현재 최저매각가이자 권리상 실질취득가는 205,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 109.9%입니다. 전체 평균 195,700,000원과 비교해도 최저가는 104.8% 수준이며, 최신 거래는 131,400,000원입니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 -10.2%인 하락 추세가 확인되므로, 현재 신건 가격에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 근저당 · 백수새마을금고 | 504,000,000원 | 201,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 504,000,000원 중 201,330,000원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 302,670,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 302,670,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 343,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 375,436,800원 | 0원 |
현재 신건은 205,000,000원으로 최근 시세지표보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수액보다 입찰 회차와 가격이 핵심 변수인 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 달동 목포신항만 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 미개발 나지 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장과 목포신항만이 있고, 북측 소로 한 면을 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 아파트로 사용승인일은 2021.12.01이며, 급배수·위생·난방설비·승강기·지하주차장이 있습니다.
- 규제. 준공업지역이며 신항만건설예정지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고, 중로3류와 근린공원에 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항도 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 17,524.6㎡, 장방형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
- 환금성. 단지는 348세대이고 실거래 7건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -10.2%로 하락 방향이고 최신 거래가 131,400,000원이므로 입찰가 산정 시 최근 거래 흐름을 우선할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 주의. 감정가와 과거 200,000,000원대 거래만 보면 가격이 평범해 보일 수 있지만, 최근 12개월 평균은 186,600,000원이고 최신 거래는 131,400,000원입니다. 현재 실질취득 205,000,000원은 최근 평균의 109.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세 지표가 -10.2%입니다. 전체 평균 195,700,000원만 근거로 현재 가격에 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 임차인 명도. 김세웅·이현수 모두 대항력은 없지만 실제 점유 조사 대상입니다. 배당요구일은 모두 2026.03.10이며, 인도 과정과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자와 우선변제 여부가 확정되지 않았고, 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 관리비. 현황조사시점 2026.03.16. 기준 관리비 133,950원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 백수새마을금고 근저당에는 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 14층1401호와 14층1404호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 2022.03.18. 백수새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 김세웅과 이현수의 전입은 각각 2022.12.05.와 2025.04.14.로 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 임차인 인수 위험은 없고 권리상 실질취득가는 현재 최저가와 같은 205,000,000원입니다.
문제는 그 205,000,000원이 최근 시세와 비교해 싸지 않다는 점입니다. 최근 12개월 평균은 186,600,000원이고 현재 가격은 그 109.9%이며, 최신 거래는 131,400,000원, 최근 거래 추세는 -10.2%입니다. 따라서 신건에서의 결론은 권리는 통과하지만 가격 메리트는 부족입니다. 현재 회차의 낮은 인수위험만 보고 가격까지 긍정적으로 평가하기보다, 회차별 가격 변화와 최근 실거래를 중심으로 응찰가를 판단하는 물건입니다.
