광주지방법원 2026타경50151. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 14층1404호입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 2022.03.18. 설정된 백수새마을금고 근저당권의 채권최고액은 504,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2026.02.27. 백수새마을금고가 임의경매를 개시했습니다. 말소기준 이후 별도의 선순위 인수권리는 확인되지 않고, 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 239,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 191,166,666원입니다. 최저가가 최근 평균의 125.0%에 달하고, 가장 최신인 2026.04 거래도 172,000,000원입니다. 더욱이 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -20.2%의 하락 추세입니다. 전체 거래 평균 215,391,666원보다도 신건 최저가가 높지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50151 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 14층1404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 79.944㎡ · 14층 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백수새마을금고 / 441,314,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2021.12.01 |
| 단지 규모 | 신항만뉴캐슬오션시티2차 · 348세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
말소기준은 2022.03.18. 백수새마을금고 근저당권입니다. 임차인 김세웅의 전입일은 2022.12.05., 이현수의 전입일은 2025.04.14.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 보증금 각 30,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김세웅 | 기호(1) 전체 | 2022.12.05 | 30,000,000원 | 600,000원 | 2026.03.10 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이현수 | 기호(3) 전체 | 2025.04.14 | 30,000,000원 | 700,000원 | 2026.03.10 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 239,000,000원은 최근 시세보다 높다
동일 면적 거래 중 최근 12개월에 해당하는 6건의 평균은 191,166,666원입니다. 신건 최저가 239,000,000원은 이 평균의 125.0%입니다. 최신 거래는 2026.04, 13층 172,000,000원으로 최저가보다 67,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
전체 12건 평균은 215,391,666원이지만, 과거에는 257,700,000원·275,000,000원 등 상대적으로 높은 거래도 포함되어 있습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 차이는 -20.2%입니다. 따라서 이 물건은 전체 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해서 봐야 하며, 239,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 근저당 · 백수새마을금고 | 504,000,000원 | 234,854,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
백수새마을금고의 채권최고액 504,000,000원 중 신건 매각가 기준 예상배당은 234,854,000원이고 미배당은 269,146,000원입니다. 이는 채권자의 미회수액이며, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 — 1회 유찰도 최신 거래보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 239,000,000원 | 234,854,000원 | 269,146,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 191,200,000원 | 187,723,200원 | 316,276,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,960,000원 | 150,018,560원 | 353,981,440원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 달동 목포신항만 동측 인근이며, 주위는 아파트와 미개발 나지 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장과 목포신항만이 있으며, 북측 소로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물이며 사용승인일은 2021.12.01입니다. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 장방형 평지의 아파트 부지이며 준공업지역입니다. 공시지가는 264,600원/㎡이고 지구단위계획구역·신항만건설예정지역 등에 포함됩니다.
- 단지 거래. 348세대 단지이며 동일 면적 최근 거래는 172,000,000원부터 220,000,000원까지 확인됩니다. 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 -20.2%입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 125.0%입니다. 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -20.2% 낮습니다. 과거 전체 평균 215,391,666원만 보고 응찰가를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 명도. 김세웅·이현수 모두 대항력은 없지만 현재 점유관계에 따른 실제 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비. 2026.03.16. 기준 관리비 233,750원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 배당표 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리관계 자체는 단순합니다. 말소기준 이후 전입한 두 임차인은 대항력이 없고, 매수인 권리 인수액도 0원입니다. 문제는 239,000,000원이라는 신건 가격입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 191,166,666원, 최신 거래는 172,000,000원이며, 시장 추세도 -20.2%입니다. 1회 유찰가 191,200,000원조차 최근 평균과 거의 같고 최신 거래보다 높은 수준입니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
