광주지방법원 2026타경50151. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 14층 1401호입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 2022.03.18. 백수새마을금고가 채권최고액 504,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 이찬희의 30,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차관계도 핵심은 명확합니다. 김세웅은 2022.12.05., 이현수는 2025.04.14. 전입해 두 사람 모두 2022.03.18. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없고, 두 사람 모두 2026.03.10. 배당요구를 접수했습니다. 우선변제 여부는 확정일자가 확인되지 않아 단정할 수 없지만, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50151 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 14층1401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 61.805㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 백수새마을금고 · 441,314,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2021.12.01 · 철근콘크리트조 15층 |
| 단지규모 | 신항만뉴캐슬오션시티2차 · 348세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.03.18. 백수새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 504,000,000원이고 채무자는 주식회사세종건설산업입니다. 이후 2026.02.27. 백수새마을금고의 임의경매개시결정과 2026.03.19. 이찬희의 30,000,000원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기·임차보증금 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김세웅 | 기호(1) 전체 | 2022.12.05 | 30,000,000원 / 600,000원 | 2026.03.10 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현수 | 기호(3) 전체 | 2025.04.14 | 30,000,000원 / 700,000원 | 2026.03.10 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세 109.9%, 하락 추세 -10.2%
동일 단지의 전용 61.81㎡ 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 195,700,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 186,600,000원, 최신 거래는 2025.11. 131,400,000원이고, 최근 거래 추세는 -10.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.81㎡ | 15 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14 | 213,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 186,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,700,000원 |
현재 최저매각가 205,000,000원은 전체 실거래 평균의 104.8%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균의 109.9%입니다. 즉 현재 회차는 최근 시세보다 낮지 않습니다. 특히 최신 거래 131,400,000원과 최근 추세 -10.2%를 함께 보면, 과거의 200,000,000원대 거래만 보고 현재 감정가를 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 백수새마을금고 | 504,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 가압류 · 이찬희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 534,000,000원 중 예상 배당액은 201,330,000원, 미배당은 332,670,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 332,670,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 373,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 405,436,800원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 백수새마을금고의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 낙찰자의 핵심 판단은 채권자의 미배당이 아니라 현재 매각가격이 실제 시장가격에 비해 적정한지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 달동 목포신항만 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 미개발 나지 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장과 목포신항만이 있고, 북측 소로 한 면을 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물로 사용승인일은 2021.12.01이며, 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 도시지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역에 포함되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 17,524.6㎡, 지목은 대, 공시지가 264,600원/㎡이며 중로3류에 접합니다.
- 단지. 신항만뉴캐슬오션시티2차 348세대이며 동일 면적 실거래 7건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 시세와 비교. 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원의 109.9%입니다. 신건 가격을 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 2025.11. 131,400,000원이고 최근 거래 추세는 -10.2%입니다. 과거 200,000,000원대 거래보다 최근 흐름을 우선해야 합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원입니다. 회차별 가격이 최근 실거래와 어떻게 맞물리는지 다시 비교해야 합니다.
- 임차인 서류 대조. 김세웅·이현수 모두 대항력은 없지만 배당요구를 접수했습니다. 확정일자와 최우선변제 해당 여부는 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026.03.16. 기준 미납 관리비 160,590원과 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 근저당권 공동담보와 배당관계, 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 권리 자체보다 가격 판단이 더 중요합니다. 2022.03.18. 백수새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 김세웅·이현수도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없으며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원의 109.9%이고, 최신 거래는 131,400,000원, 최근 추세는 -10.2%입니다. 전체 평균 195,700,000원보다도 높은 가격이므로 신건 상태에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 이후 가격이 최근 실거래와 가까워지는지를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
