서울북부지방법원 2025타경12971. 성북구 장위동 라테라스의 다세대 물건입니다. 감정가 332,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 87,031,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 현재 근저당권과 압류 건수는 각각 0건이고, 과거 새마을금고 근저당권 3건과 천명토건주식회사 가압류도 이미 말소됐습니다. 그러나 현재 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 임차인입니다.
말소기준은 2025.07.24. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차 조사상 손예슬은 2025.06.30., 유수민은 2025.07.11., 오유정은 2025.07.14. 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 세 사람 모두 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제10층 제1005호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주거용(거실, 주방, 방, 욕실1, 중이층 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 · 대상 주소 제10층 제1005호 |
| 시세 매칭면적 | 19.59㎡ |
| 소유자 | 양동균 · 2025.06.23. 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 87,031,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승동 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 2024.11.29. 설정된 북인천새마을금고 2,400,000,000원, 부평남부새마을금고 1,800,000,000원, 부평새마을금고 4,080,000,000원의 근저당권은 2025.06.30. 모두 등기 말소됐습니다. 천명토건주식회사의 3,126,932,329원 가압류 역시 2025.05.22. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 뒤인 2025.07.24. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손예슬 · 1005호 | 2025.06.30 | 미상 | 2025.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유수민 · 1103호 | 2025.07.11 | 미상 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오유정 · 1104호 | 2025.07.14 | 미상 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 손예슬은 1005호, 유수민은 1103호, 오유정은 1104호로 조사되어 있습니다. 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 27.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
라테라스의 확인된 실거래는 10건이고 전체 평균은 339,900,000원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 317,250,000원, 최신 거래는 2026.03. 295,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.59㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 11 | 322,000,000원 |
| 2025.06 | 19.59㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 10 | 322,000,000원 |
| 2025.03 | 18.71㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.03 | 19.59㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 19.59㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 317,250,000원 |
현재 최저가 87,031,000원은 최근 12개월 평균의 27.4%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 낙찰대금만 놓고 본 수치입니다. 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득가는 낙찰가보다 커집니다. 따라서 현재 자료만으로는 “최근 시세의 27.4%에 살 수 있다”거나 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,558원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김승동 | 300,000,000원 | 85,064,442원 |
| 미배당 | - | 214,935,558원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 87,031,000원 가정 시 집행비용 1,966,558원, 신청채권자 김승동 85,064,442원 배당으로 계산되며 신청채권 미배당액은 214,935,558원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 · 감정가 26% | 87,031,000원 | 85,064,442원 | 214,935,558원 | 실제 금액 미상 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 69,624,800원 | 67,971,554원 | 232,028,446원 | 실제 금액 미상 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 17% | 55,699,840원 | 54,297,243원 | 245,702,757원 | 실제 금액 미상 |
낙찰가가 더 내려가도 임차인의 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면 그 부족분은 별개의 인수 문제가 됩니다. 따라서 이 사건에서 중요한 것은 추가 유찰 자체가 아니라 세 임차인의 보증금·확정일자·점유관계 확인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 장위동 소재 돌곶이역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 6호선 돌곶이역이 소재합니다.
- 이용. 주거용으로 이용 중이며 거실·주방·방·욕실1·중이층 등이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 개별난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 라테라스는 20세대, 사용승인일은 2024.09.12.입니다.
- 토지. 근린상업지역 · 지구단위계획구역 · 토지면적 374.0㎡ · 공시지가 4,098,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지 서측으로 노폭 약 3~6m 포장도로에 접합니다.
- 경매 통계. 평균 유찰 횟수는 5.2회이며 낙찰률은 0.0입니다. 현재 물건도 6회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 손예슬·유수민·오유정의 임대차계약서상 보증금을 확인하기 전에는 실질취득가 산정 금지.
- 확정일자 확인. 세 임차인 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 점유범위 대조. 임차 조사에는 1005호·1103호·1104호가 함께 확인됩니다. 각 호실별 실제 점유범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 87,031,000원이 최근 12개월 평균의 27.4%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요. 미배당 임차보증금이 있으면 실질취득가는 올라갑니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -10.6%이므로 전체 평균 339,900,000원보다 최근 평균 317,250,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 배당표 보완. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “87,031,000원”보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다
표면적으로는 감정가 332,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 87,031,000원까지 내려온 사건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 317,250,000원과 비교하면 최저가 비율은 27.4%입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 3명의 보증금이 모두 미상이고 확정일자도 확인되지 않았습니다.
따라서 현 단계의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득가는 미상. 최근 거래도 -10.6% 하락 추세이고, 경매 통계상 평균 유찰 5.2회·낙찰률 0.0인 물건입니다. 임차보증금과 배당 후 미회수액을 확인하기 전까지는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 가격보다 임차보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
