서울북부지방법원 2025타경12971. 서울 성북구 장위동 라테라스 10층 1005호가 경매에 나왔습니다. 감정가 332,000,000원에서 일곱 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,624,000원입니다. 신청채권자 김승동의 청구금액은 300,000,000원이며, 등기상 말소기준권리는 2025.07.24. 접수된 강제경매개시결정입니다.
등기부에 설정됐던 새마을금고 근저당권들과 천명토건주식회사 가압류는 이미 말소돼 있습니다. 등기부만 보면 복잡하지 않은 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유·전입관계입니다. 1005호 손예슬의 전입신고일은 2025.06.30.으로, 경매개시결정일인 2025.07.24.보다 앞섭니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 임차인의 권리와 매수인 부담액을 확정할 수 없습니다.
아울러 조사기록에는 1103호 유수민과 1104호 오유정도 등장합니다. 두 사람 역시 경매개시결정 전에 전입했지만, 표기된 점유 호실은 본건 주소인 1005호와 다릅니다. 따라서 호실별 매각 범위를 확인하지 않은 채 세 사람의 보증금을 1005호에 합산해서는 안 됩니다. 감정평가서에 함께 기재된 호실들과 실제 매각 대상의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제10층 제1005호 도로명: 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 19.59㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 12층 중 10층 |
| 감정 이용상태 | 주거용 · 거실, 주방, 방, 욕실 1, 중이층 등 |
| 소유자 | 양동균 (2025.06.30. 소유권이전 등기 · 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 | 332,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 69,624,000원 (7회 유찰 · 감정가 약 21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승동 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.24. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 임차인 관련 핵심 | 1005호 손예슬 선순위 전입 · 보증금 미상 · 대항력 가능성 및 승계 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선순위 전입이 변수
2024.11.29. 설정됐던 북인천새마을금고·부평남부새마을금고·부평새마을금고의 근저당권은 2025.06.30. 모두 등기말소됐습니다. 천명토건주식회사의 가압류 역시 2025.05.22. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025.07.24. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 기록 3명, 호실별 구분 필수
현황조사 및 관련 문건에서 확인되는 실제 임차인 기록은 3명입니다. 그중 본건 주소인 1005호로 표시된 사람은 손예슬이며, 나머지 두 사람은 각각 1103호와 1104호로 표시돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 손예슬 · 1005호 | 2025.06.30. | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 유수민 · 1103호 | 2025.07.11. | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 | 다른 호실 기록 · 매각 범위 확인 |
| 오유정 · 1104호 | 2025.07.14. | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 | 다른 호실 기록 · 매각 범위 확인 |
배당요구 접수: 손예슬 2025.08.09. / 유수민·오유정 2025.08.27. 배당요구 접수 사실만으로 배당액이나 보증금 승계액이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인율보다 실질취득액 확인이 우선
라테라스의 비교 거래는 전용 19.59㎡ 및 18.71㎡ 규모를 포함합니다. 전체 거래 평균은 339,900,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 최근 시장을 판단할 때는 최근 12개월 평균 317,250,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선적으로 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.59㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 11 | 322,000,000원 |
| 2025.06 | 19.59㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 10 | 322,000,000원 |
| 2025.03 | 18.71㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.03 | 19.59㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 19.59㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 317,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 339,900,000원 |
최신 거래는 2026.03. 전용 19.59㎡, 9층의 295,000,000원입니다. 전체 평균 339,900,000원보다 낮으며, 최근 거래 추세도 이전 기간 대비 -10.6%로 하락하고 있습니다. 따라서 과거 최고 거래가 370,000,000원이나 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하는 것은 적절하지 않습니다.
현재 최저가 69,624,000원은 최근 12개월 평균의 21.9%입니다. 다만 이것은 어디까지나 법원이 정한 최저매각가격과 실거래가격의 단순 비교입니다. 실질 인수 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 취득원가가 최근 시세보다 낮다고 결론 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 69,624,000원 가정)
아래는 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 계산한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 임차인의 보증금·우선변제권이 확인되지 않았으므로 실제 법원 배당순위와 배당액을 확정한 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,653,232원 |
| 1. 신청채권자 · 김승동 | 300,000,000원 | 67,970,768원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | 300,000,000원 | 232,029,232원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권 미배당액은 매수인의 인수 보증금과 다른 개념입니다. 임차보증금이 미상이므로 실제 배당액 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 69,624,000원 | 67,970,768원 | 232,029,232원 |
| 8회 유찰 시 | 55,699,200원 | 54,296,614원 | 245,703,386원 |
| 9회 유찰 시 | 44,559,360원 | 43,357,292원 | 256,642,708원 |
추가 유찰이 발생하면 최저가는 더 내려가지만, 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 미배당액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인이 실제 부담할 수 있는 금액은 별도로 확인해야 할 선순위 임차인의 미배당 보증금 등입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 장위동 소재 돌곶이역 북동측 인근입니다. 주변에 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 돌곶이역이 소재합니다. 서측 약 3~6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2024.09.12. 준공된 20세대 규모의 라테라스입니다. 철근콘크리트구조이며 개별난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 주거용 다세대로 거실·주방·방·욕실 1·중이층 등이 확인됩니다. 감정평가상 토지는 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(석관지구중심) 등에 해당합니다. 공시지가 4,098,000원/㎡, 토지면적 374.0㎡입니다.
- 환금성. 전체 20세대의 소규모 건물이며, 최근 거래 추세는 -10.6%입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 5.8회로 나타나므로 거래 표본과 가격 하락을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 손예슬의 임대차 원본 확인. 1005호 전입일 2025.06.30.은 말소기준권리보다 빠릅니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액 확정. 현재 실질 인수액은 미상입니다. 선순위 대항력 성립과 미배당 보증금 승계 여부가 명확해지기 전에는 최저가만을 취득원가로 계산하지 마세요.
- 호실별 권리 분리. 1103호 유수민과 1104호 오유정은 별도 호실로 표시돼 있습니다. 실제 매각 범위와 호실별 권리관계를 원본에서 대조하고 1005호 인수액에 임의 합산하지 마세요.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 339,900,000원보다 최근 12개월 평균 317,250,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선 참고하세요. -10.6%의 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오 점검. 8회·9회 유찰 가정 최저가는 각각 55,699,200원과 44,559,360원입니다. 그러나 낙찰가 하락만으로 실질취득액이 같은 폭으로 줄어든다는 보장은 없습니다.
- 점유 및 명도 확인. 실제 점유자와 임대차관계를 재확인하고, 필요한 인도·명도 절차 및 비용을 검토하세요.
- 건축물·관리비 확인. 중이층의 현황과 공부상 상태를 대조하고 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 경매 원본 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임차인 배당요구 문건을 입찰 전 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “7회 유찰보다 중요한 것은 실제 얼마에 취득하느냐”
라테라스 1005호는 감정가 332,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 69,624,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균의 21.9%라는 수치는 눈에 띄지만, 그 수치를 곧바로 실제 취득가격의 할인율로 받아들여서는 안 됩니다.
본건 1005호에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 손예슬이 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력이 성립해 미배당 보증금이 승계되는 경우에는 낙찰가가 크게 내려가더라도 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 다른 호실로 표시된 유수민·오유정의 권리 역시 매각 범위에 따라 구분해 판단해야 합니다.
여기에 최근 실거래 하락 추세 -10.6%, 전체 20세대 규모, 평균 유찰 5.8회라는 특성이 겹칩니다. 현재는 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 고위험 검토 대상입니다. 먼저 선순위 임차관계와 매수인 인수액을 확정하고, 그 결과로 산출된 실질취득액을 최신 거래 295,000,000원과 최근 12개월 평균 317,250,000원에 비교하는 순서가 필요합니다.
