서울북부지방법원 2025타경12971. 장위동 라테라스 제11층 제1104호로, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 다세대입니다. 감정가는 324,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,934,000원까지 내려왔습니다. 등기상 기존 가압류와 새마을금고 근저당들은 경매개시 전에 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.07.24 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 조사기록에는 손예슬(1005호), 유수민(1103호), 오유정(1104호)이 확인되고 세 사람 모두 경매개시결정일인 2025.07.24보다 먼저 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·인수액 미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용(거실, 주방, 방, 욕실1, 중이층 등) |
| 대상 면적 | 18.71㎡ |
| 소유자 | 양동균 · 2025.06.26 매매 · 거래가액 322,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 84,934,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승동 / 300,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.07.24 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 임차관계가 핵심
2024.11.29 설정됐던 북인천새마을금고·부평남부새마을금고·부평새마을금고의 근저당은 모두 2025.07.14 말소됐습니다. 2025.04.03 천명토건주식회사의 가압류도 2025.05.22 말소됐습니다. 따라서 현재 등기권리만 보면 강제경매개시결정이 기준권리가 됩니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 / 확정일자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손예슬 | 1005호 | 2025.06.30 | 2025.08.09 | 가능·미상 | 미상 / 미상 |
| 유수민 | 1103호 | 2025.07.11 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 / 미상 |
| 오유정 | 1104호 | 2025.07.14 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 / 미상 |
② 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 하락 추세도 분명하다
라테라스는 20세대, 2024.09.12 준공입니다. 대상 면적은 18.71㎡이며, 최근 12개월 실거래 평균은 317,250,000원, 최신 거래는 2026.03의 295,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -10.6%로 낮아져 가격 추세도 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.59㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 11 | 322,000,000원 |
| 2025.06 | 19.59㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 10 | 322,000,000원 |
| 2025.03 | 18.71㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.03 | 19.59㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 19.59㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 317,250,000원 |
현재 최저매각가 84,934,000원은 최근 12개월 평균의 26.8%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 매우 큽니다. 하지만 최근 실거래 자체가 이전 구간보다 10.6% 하락했고, 무엇보다 본건의 인수 가능 보증금이 미상이므로 이 26.8%를 실질 할인율로 받아들여서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,934,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,928,812원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김승동 | 300,000,000원 | 83,005,188원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 300,000,000원 중 83,005,188원이 배당되고, 미배당액은 216,994,812원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 조사된 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 실제 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 장위동, 돌곶이역 북동측 인근. 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 6호선 돌곶이역이 소재합니다.
- 이용상태. 주거용으로 거실·주방·방·욕실1·중이층 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 건부지이며, 서측 약 3~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,098,000원/㎡입니다.
- 규모. 라테라스 20세대, 2024.09.12 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1104호 오유정 보증금 확인. 2025.07.14 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인돼야 실제 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자는 확인되지 않습니다. 우선변제 여부와 배당 후 잔존금액 판단에 필요합니다.
- 다른 조사 점유자 확인. 조사기록에는 1005호 손예슬, 1103호 유수민도 각각 말소기준 이전 전입으로 확인됩니다.
- 배당표 맹신 금지. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 임차보증금이 반영되지 않은 상태이므로 실제 인수 판단과 분리해서 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 실거래가가 이전 구간보다 10.6% 낮습니다. 전체 평균 339,900,000원보다 최근 12개월 평균 317,250,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 다회유찰 원인 확인. 본건 6회 유찰, 단지 평균 5.2회 유찰입니다. 낮아진 최저가 자체보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “26.8% 할인”보다 먼저 봐야 할 숫자는 ‘미상 보증금’
이 물건은 감정가 324,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 84,934,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 317,250,000원의 26.8% 수준입니다. 표면가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 본건 1104호에는 말소기준보다 앞선 2025.07.14 전입자가 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 “가격은 싸 보이지만 권리비용은 아직 계산되지 않았다”입니다. 실제 인수할 보증금이 확인된 뒤 낙찰가 + 인수액을 실질취득액으로 계산하고, 그 금액을 최신 거래 295,000,000원과 최근 12개월 평균 317,250,000원에 비교해야 합니다. 여기에 최근 가격 추세 -10.6%와 6회 유찰까지 겹쳐 있으므로, 현재 단계에서는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
