서울북부지방법원 2025타경12971. 성북구 장위동 라테라스 11층 1104호, 전용면적 18.71㎡의 다세대 주거용 물건입니다. 감정가는 324,000,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 67,947,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 기존 새마을금고 근저당권 3건과 천명토건주식회사 가압류는 이미 말소됐고, 현재 권리 흐름의 기준은 2025.07.24 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 사건 전체에는 손예슬(1005호), 유수민(1103호), 오유정(1104호) 등 신고된 실제 임차인 3명이 있고, 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 본건 1104호의 오유정은 2025.07.14 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 우선변제 여부와 매수인 승계액도 미확정 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 18.71㎡ · 주거용(거실·주방·방·욕실1·중이층 등) |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 12층 · 라테라스 20세대 · 2024.09.12 준공 |
| 소유자 | 양동균 · 2025.06.26 매매 · 거래가액 322,000,000원 · 2025.07.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 67,947,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승동 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 전입 가능성’이 핵심
2024.11.29 설정된 북인천새마을금고·부평남부새마을금고·부평새마을금고의 근저당권은 2025.07.14 모두 말소됐고, 2025.04.03 천명토건주식회사 가압류도 2025.05.22 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 남아 있는 담보권보다 더 중요한 것은 2025.07.24 강제경매개시결정 이전의 점유관계입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손예슬 | 1005호 | 2025.06.30 | 2025.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 유수민 | 1103호 | 2025.07.11 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 오유정 | 1104호 | 2025.07.14 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
② 시세 비교 — 표면 최저가 21.4%, 그러나 ‘싸다’는 결론은 아직 금지
라테라스는 20세대, 2024.09.12 준공 건물입니다. 본건과 면적이 맞는 전용 18.71㎡ 및 인접 면적 19.59㎡ 거래는 총 10건이고 전체 평균은 339,900,000원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 317,250,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -10.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.59㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 11 | 322,000,000원 |
| 2025.06 | 19.59㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 10 | 322,000,000원 |
| 2025.03 | 18.71㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.03 | 19.59㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 19.59㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 317,250,000원 |
현재 최저매각가 67,947,000원은 최근 12개월 평균의 21.4%, 전체 평균의 20.0% 수준입니다. 다만 이는 어디까지나 표면 최저가 비교입니다. 본건 1104호 오유정의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 매수인이 부담할 수 있는 인수액을 더한 실질취득액은 아직 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 현재 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,947,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,623,046원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김승동 | 300,000,000원 | 66,323,954원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 신청채권자 미배당액은 233,676,046원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 본건 1104호 임차인의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 승계액까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가보다 ‘미배당·인수’ 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 21% | 67,947,000원 | 66,323,954원 | 233,676,046원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 17% | 54,357,600원 | 52,979,163원 | 247,020,837원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 13% | 43,486,080원 | 42,303,331원 | 257,696,669원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 성북구 장위동 돌곶이역 북동측 인근이며, 주변에는 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 돌곶이역이 있습니다.
- 이용상태. 주거용으로 이용 중이며 거실·주방·방·욕실1·중이층 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 개별난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 토지는 사다리형, 서측 약 3~6m 포장도로에 접합니다.
- 거래 흐름. 최근 거래는 295,000,000원까지 내려왔고 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.6%로 하락했습니다.
- 경매 흐름. 라테라스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.8회이며 본건은 이미 7회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1104호 오유정 보증금 확인. 현재 가장 중요한 숫자입니다. 보증금이 확인돼야 미배당 승계액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 성립요건 확인. 전입일은 2025.07.14이지만 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 우선변제 순위 확인. 배당요구는 2025.08.27에 했으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 현재 확정할 수 없습니다.
- 사건 내 다른 점유자 구분. 손예슬은 1005호, 유수민은 1103호이고 본건은 1104호 오유정입니다. 각 호실 관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 하락장 시세 적용. 전체 평균 339,900,000원보다 최근 12개월 평균 317,250,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 7회 유찰 원인 확인. 최저가 하락만 보지 말고 임차관계·점유·권리 불확실성이 반복 유찰에 영향을 주고 있는지 원문 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 근린상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “21.4% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 물건은 감정가 324,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 67,947,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 317,250,000원과 비교하면 표면 가격은 21.4% 수준입니다. 그러나 바로 그 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
본건 1104호 오유정의 전입일은 2025.07.14로 말소기준 2025.07.24보다 빠르고, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 대항력 가능·미상, 승계액 미확정, 실질취득액 미확정입니다. 여기에 최근 시세가 -10.6% 하락하고 있고, 본건이 이미 7회 유찰됐다는 점도 함께 봐야 합니다.
낙찰가가 아니라 실질취득액을 먼저 확정해야 하는 물건. 임차보증금과 대항력 성립 여부가 확인되기 전까지는 67,947,000원을 근거로 “시세보다 싸다”고 결론 내리지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
