서울북부지방법원 2025타경12971. 장위동 라테라스 제11층 제1103호, 전용 23.31㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 주거용으로 거실·주방·방·욕실1·중이층 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 양동균이며, 2025.06.23 매매를 원인으로 2025.07.11 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 340,000,000원입니다.
등기 자체는 상당 부분 정리돼 있습니다. 2024.11.29 설정됐던 북인천새마을금고·부평남부새마을금고· 부평새마을금고의 근저당권은 모두 2025.07.11 말소됐고, 천명토건주식회사의 가압류도 2025.05.22 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2025.07.24 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부 밖의 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12971 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제11층 제1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 23.31㎡ · 주거용(거실, 주방, 방, 욕실1, 중이층 등) |
| 소유자 | 양동균 · 2025.06.23 매매 · 거래가액 340,000,000원 · 2025.07.11 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 92,012,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
② 임차·점유 확인 — 대상 호수와 다른 호수를 구분
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손예슬 | 1005호 | 2025.06.30 | 2025.08.09 | 가능·미상 | 미상 |
| 유수민 | 1103호 | 2025.07.11 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 |
| 오유정 | 1104호 | 2025.07.14 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 |
이 리포트의 대상은 1103호이므로, 인수위험 판단의 직접 대상은 1103호에 전입한 유수민입니다. 손예슬은 1005호, 오유정은 1104호로 호수가 다르므로 이들의 보증금을 1103호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 다만 세 호 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 각 호의 권리판단에는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 27.1%라는 숫자만 보면 안 된다
라테라스는 20세대, 2024.09.12 준공 물건이며 대상 면적은 23.31㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2025.06, 11층, 340,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 340,000,000원이고, 현재 최저매각가 92,012,000원은 그 27.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 23.31㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 23.31㎡ | 1건 | 340,000,000원 |
또한 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 같은 라테라스 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.2회입니다. 현재 가격이 감정가의 26% 수준까지 내려왔다는 사실 자체가 가격 매력만을 뜻하는 것은 아닙니다. 실제 시장에서 반복 유찰된 원인과 점유·임차조건을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,216원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김승동 | 300,000,000원 | 89,955,784원 |
| 미배당 | - | 210,044,216원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 배당 추정입니다. 임차인의 보증금, 최우선변제 및 당해세 등이 반영된 확정 배당표가 아니며, 특히 1103호 임차인의 보증금이 미상이므로 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 92,012,000원 | 89,955,784원 | 210,044,216원 |
| 7회 유찰 시 | 73,609,600원 | 71,884,627원 | 228,115,373원 |
| 8회 유찰 시 | 58,887,680원 | 57,427,702원 | 242,572,298원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 장위동, 돌곶이역 북동측 인근. 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 돌곶이역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 개별난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 374.0㎡ 사다리형 토지, 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 서측으로 약 3~6m 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 4,098,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 준공일은 2024.09.12입니다. 확인되는 동일 면적 최근 거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1103호 보증금 확인. 유수민의 보증금이 가장 중요한 미확정 변수입니다. 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해 금액을 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일은 2025.07.11로 말소기준일 2025.07.24보다 이르지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 승계 범위를 단정하지 마십시오.
- 다른 호수와 분리. 손예슬은 1005호, 오유정은 1104호입니다. 이들의 보증금을 1103호 인수액에 합산하면 안 됩니다.
- 실질취득가로 판단. 최저가 92,012,000원만 보지 말고, 확인된 미배당 임차보증금이 있다면 이를 더한 실질취득가를 최근 실거래 340,000,000원과 비교해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 라테라스 경매물건 평균 유찰 5.2회, 본건 6회 유찰이라는 사실을 가격 할인만으로 해석하지 말고 점유·임차·상품성 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “27.1% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 물건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 351,000,000원에서 6회 유찰돼 92,012,000원, 최근 동일 면적 실거래 340,000,000원의 27.1%까지 내려왔습니다. 그러나 대상 1103호에는 말소기준일보다 앞선 2025.07.11 전입자가 존재하고, 핵심인 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 지금 단계에서 이 물건을 “시세의 27.1%에 살 수 있는 물건”으로 해석하는 것은 위험합니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득가 = 낙찰가 + 인수액이 되며, 보증금 규모에 따라 지금 보이는 할인율은 크게 달라질 수 있습니다. 가격은 파격적이지만 권리비용은 미확정. 이 사건의 입찰 여부는 1103호 유수민의 보증금과 배당 후 승계액을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
