💰 73,609,000원 🏠 300,000,000원 ⚠️ 24.5% 📉 -11.8% 🔁 7회 유찰
서울북부지방법원 2025타경12971. 성북구 장위동 라테라스 제11층 제1103호입니다. 감정평가상 주거용으로 거실·주방·방·욕실1·중이층 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 11층입니다. 사건의 말소기준권리는 2025.07.24 강제경매개시결정입니다. 그 전에 설정됐던 새마을금고 근저당권들은 2025.07.11 이미 말소됐고, 천명토건주식회사 가압류도 2025.05.22 말소됐습니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 조사상 손예슬·유수민·오유정이 기재돼 있고, 각각 1005호·1103호·1104호로 표시됩니다. 이 가운데 본건 주소인 1103호와 직접 일치하는 사람은 유수민입니다. 유수민의 전입일은 2025.07.11로 말소기준 2025.07.24보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제11층 제1103호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 23.31㎡ · 주거용(거실, 주방, 방, 욕실1, 중이층 등) · 12층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 양동균 · 2025.07.11 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 73,609,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승동 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 점유 확인이 핵심
2024.11.29 북인천새마을금고·부평남부새마을금고·부평새마을금고의 근저당권이 설정됐지만 모두 2025.07.11 말소됐습니다. 2025.04.03 천명토건주식회사 가압류도 2025.05.22 해제로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.07.24 강제경매개시결정입니다. 따라서 그 이전에 전입한 점유자가 실제 주택임차인이고 대항요건을 갖췄다면 매수인 인수 문제가 생길 여지가 있습니다.
| 성명 | 표시 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손예슬 | 1005호 | 2025.06.30 | 2025.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유수민 | 1103호 | 2025.07.11 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오유정 | 1104호 | 2025.07.14 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 실질취득가가 아직 없다
라테라스 전용 23.31㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.09의 300,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 300,000,000원입니다. 현재 최저매각가 73,609,000원은 최근 12개월 평균의 24.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 23.31㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 23.31㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.31㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
가격만 놓고 보면 큰 폭으로 내려와 있습니다. 다만 최근 가격 흐름은 이전 거래 대비 -11.8%이고, 이 건은 이미 7회 유찰됐습니다. 라테라스 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.8회로 집계돼 있습니다. 무엇보다 본건 1103호 점유자의 보증금이 확인되지 않아, 실제로 매수인이 부담할 인수액이 있다면 실질취득가는 73,609,000원보다 높아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,724,962원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김승동 | 300,000,000원 | 71,884,038원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 미배당액은 228,115,962원입니다. 위 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 보증금 미상 점유자의 실제 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 장위동 소재 돌곶이역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 6호선 돌곶이역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2024.09.12 준공, 20세대 규모 라테라스이며 개별난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 토지면적은 374.0㎡, 공시지가는 4,098,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 3~6m 포장도로에 접하며, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 가격 흐름. 최근 실거래는 300,000,000원이고 최근 가격 흐름은 이전 거래 대비 -11.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1103호 유수민 보증금 확인. 전입일 2025.07.11이 말소기준 2025.07.24보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 다른 호수 기재 구분. 손예슬은 1005호, 오유정은 1104호로 표시돼 있습니다. 본건 1103호와의 관계를 원본 서류에서 구분 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 시세차익 계산 금지. 73,609,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 24.5%지만, 인수보증금이 존재하면 실질취득가가 달라집니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 가격 흐름은 -11.8%입니다. 감정가 351,000,000원보다 최신 실거래 300,000,000원을 우선해 가격 기준을 잡는 편이 데이터에 부합합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 이미 7회 유찰됐고 라테라스 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 권리·점유·상품성 중 반복 유찰 원인을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제와 미상 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24.5% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 물건은 감정가 351,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 73,609,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 300,000,000원이라 표면적인 가격 차이는 큽니다. 그러나 본건 1103호의 유수민은 2025.07.11 전입으로 말소기준 2025.07.24보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태에서 실질취득가를 73,609,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라, 1103호 점유자의 보증금과 실제 인수범위를 확인해 총취득부담을 확정하는 것입니다.
