춘천지방법원 2025타경1896. 횡성군 갑천면 구방리 522-5, 525-16을 포함한 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태에는 기호(4) 단독주택, 기호(6)·기호(8) 근린생활시설 이용으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 유지해이며, 말소기준권리는 2021.12.28. 설정된 횡성신용협동조합 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 같은 조합의 36,000,000원 근저당, 원충식의 260,000,000원 근저당, 김재희의 소유권이전청구권가등기, 강제경매개시결정, 여러 가압류와 국세 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 부담하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 522-5, 525-16 · 강원특별자치도 횡성군 갑천면 태기로구방5길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(4) 단독주택 · 기호(6) 근린생활시설 · 기호(8) 근린생활시설 |
| 소유자 | 유지해 |
| 감정가 / 최저가 | 292,998,800원 / 292,998,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승호 / 70,935,386원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.28. 을구 4번 근저당권 · 횡성신용협동조합 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 2010년 공근농업협동조합 근저당, 2018년 횡성새마을금고 근저당, 여러 가압류·가처분·가등기는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2021.12.28. 횡성신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 2024년 근저당 2건, 2025년 김재희 가등기 및 경매개시결정, 2026년 가압류·압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 동일 이름 관계 확인
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재희 | 미상(현황서상 3층) | 2024.03.25 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김재희의 전입일은 2024.03.25.로 말소기준권리 2021.12.28.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 200,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오에서도 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 배당 구조 — 신건에서도 후순위 미배당이 크다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,901,983원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 횡성신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 횡성신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 원충식 | 260,000,000원 | 132,096,817원 |
| 5. 경매개시결정 · 최승호 | 70,935,386원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 66,878,188원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,802,033원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 강원신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 미래에셋캐피탈 | 60,266,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 292,998,800원 가정. 총 채권액 670,882,501원 중 채권자 배당액은 288,096,817원, 미배당은 382,785,684원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 292,998,800원 | 288,096,817원 | 382,785,684원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 234,399,040원 | 230,317,453원 | 440,565,048원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 187,519,232원 | 184,093,963원 | 486,788,538원 | 0원 |
신청채권자 최승호의 청구액 70,935,386원은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 배당액 0원으로 계산됩니다. 이는 선순위 담보채권 규모가 매각대금을 소진하기 때문입니다. 다만 신청채권자의 미배당 자체가 낙찰자의 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 횡성군 갑천면 구방리 ‘망향의동산’ 남서측 인근으로, 주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 이용상태. 기호(4)는 단독주택, 기호(6)과 기호(8)은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 248.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·가로장방형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 설비. 위생급배수설비, 기호(4) 난방설비, 기호(8) 승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 별 차이 없음으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재희 동일 이름 확인. 현황조사 임차인과 2025년 가등기권자의 동일 이름 관계를 확인하고 실제 임대차·점유 경위를 대조하세요.
- 가등기 성격 확인. 갑구 17번 가등기가 매각으로 소멸하는 판정이더라도 담보가등기 여부와 원인을 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 292,998,800원 자체를 시세로 간주하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 522-5·525-16 및 제시외 건물 포함 범위를 매각목록과 현장에서 대조하세요.
- 경계·측량. 인접필지와 지적경계가 불분명하다는 비고가 있으므로 필요 시 측량 비용과 경계분쟁 가능성을 확인하세요.
- 용도·환금성. 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 이용상태이므로 실제 이용 가능성·수요층을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
이 사건의 좋은 점은 분명합니다. 대항력 있는 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2021년 말소기준 이후의 근저당·가등기·압류·가압류 역시 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 그러나 그 사실만으로 안전도를 높게 볼 수는 없습니다.
현황조사 임차인 김재희와 후순위 가등기권자 김재희의 동일 이름, 가등기 종류 확인 필요, 일괄매각과 제시외 건물, 불분명한 지적경계, 단독주택·근린생활시설이 혼재한 이용상태가 겹칩니다. 게다가 신건 292,998,800원을 평가할 실거래 시세가 없어 가격의 적정성도 아직 확인되지 않았습니다. 결론은 “금전 인수는 깨끗하지만, 관계인·가등기·경계·가격 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
