춘천지방법원 2025타경1896. 감정가와 신건 최저매각가가 모두 292,998,800원인 횡성군 갑천면 구방리 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 기호(4) 단독주택, 기호(6)·기호(8) 근린생활시설입니다. 즉 단순한 공동주택 한 호를 사는 형태가 아니라 토지와 성격이 다른 건물들이 함께 묶인 일괄매각입니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함, 인접필지와 지적경계 불분명으로 필요시 측량이 필요하다고 적혀 있습니다.
권리의 중심은 2021년 횡성신용협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 공근농업협동조합 60,000,000원 근저당, 횡성새마을금고 377,000,000원 근저당과 과거 가압류·가등기·가처분 등은 이미 말소된 내역입니다. 현재 말소기준 이후에는 횡성신용협동조합 36,000,000원, 원충식 260,000,000원 근저당과 김재희 가등기, 강제경매개시결정, 여러 가압류·압류가 이어지지만 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 522-5, 525-16 · 강원특별자치도 횡성군 갑천면 태기로구방5길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(4) 단독주택 · 기호(6)·기호(8) 근린생활시설 |
| 소유자 | 유지해 |
| 감정가 / 최저가 | 292,998,800원 / 292,998,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승호 / 70,935,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 인접필지와 지적경계 불분명, 필요시 측량 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 4번, 2021.12.28 횡성신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 을구 6번 횡성신용협동조합 36,000,000원, 을구 7번 원충식 260,000,000원 근저당, 갑구 17번 김재희 가등기, 각 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각 소멸 처리되어 있습니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 ‘동일 인물’ 확인이 필요
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재희 | 미상(현황서상 3층) | 2024.03.25 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김재희의 전입신고일은 2024.03.25로 말소기준인 2021.12.28보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 200,000원이며, 데이터상 매수인 승계금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,998,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,901,983원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 횡성신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 횡성신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 원충식 | 260,000,000원 | 132,096,817원 |
| 5. 경매개시결정 · 최승호 | 70,935,386원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 66,878,188원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,802,033원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 강원신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 60,266,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 670,882,501원 중 예상배당은 288,096,817원, 미배당은 382,785,684원입니다. 원충식 근저당부터 미배당이 발생하고 신청채권자 최승호의 70,935,386원도 이 가정에서는 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 크더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸진다고 권리인수가 늘지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 292,998,800원 | 288,096,817원 | 382,785,684원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 234,399,040원 | 230,317,453원 | 440,565,048원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 187,519,232원 | 184,093,963원 | 486,788,538원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 횡성군 갑천면 구방리 소재 ‘망향의동산’ 남서측 인근으로 주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기호(4)는 단독주택, 기호(6)·기호(8)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(4)는 철근콘크리트구조 단층, 기호(6)는 일반철골구조 2층, 기호(8)는 일반철골구조 4층입니다.
- 설비. 위생급배수설비와 기호(4) 난방설비, 기호(8) 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 기타. 기호(7) 토지 위에 이동이 용이한 저온저장고가 소재합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 별 차이 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재희 관계 확인. 현황조사 임차인과 갑구 17번 가등기권자의 이름이 동일합니다. 실제 임대차계약·점유·가등기 원인을 서로 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 17번 가등기는 말소기준 뒤지만 별도 주의사항에 담보가등기 종류 확인 필요가 기재되어 있습니다.
- 지적경계 확인. 인접필지와 경계가 불분명하므로 필요하면 실제 측량 여부와 비용을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 단독주택·근린생활시설, 제시외 건물까지 포함되는 범위를 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 별도 실거래 시세가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 각 용도별 현장가치와 환금성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 물건으로 보면 안 된다
등기 순위만 놓고 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2021.12.28 횡성신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 김재희 임차인도 전입이 늦어 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 권리표보다 높습니다. 같은 김재희가 임차인과 가등기권자로 함께 나타나고, 가등기 종류 확인이 요구되며, 단독주택·근린생활시설·토지가 일괄매각되고 제시외 건물과 지적경계 문제도 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 현장·관계인·물건범위 확인은 높은 유형입니다. 신건 최저가 292,998,800원이 싸다는 결론부터 내리기보다, 먼저 무엇을 실제로 취득하고 누가 어떻게 점유하는지 확인하는 것이 우선입니다.
