춘천지방법원 2025타경1896. 횡성군 갑천면 구방리 일대의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호(4) 단독주택, 기호(6) 근린생활시설, 기호(8) 근린생활시설로 확인됩니다. 등기부상 소유자는 유지해이며, 말소기준은 2021.01.27 설정된 원주원예농업협동조합 근저당입니다. 이후 원충식 근저당, 김재희 가등기, 강제경매개시결정과 여러 가압류·압류가 이어졌지만 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 직접 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 ‘인수 0원’만으로 단순한 물건이라고 보기는 어렵습니다. 말소기준 근저당은 최초 채권최고액 324,000,000원으로 등기됐고, 이후 변경등기에 516,000,000원, 1,044,000,000원, 1,224,000,000원이 순차 기재되어 있습니다. 반면 현재 배당표는 324,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 입찰 전 원본 등기부와 실제 피담보채권·배당요구 관계를 반드시 대조할 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 522-6 · 등기부상 522-7, 522-6, 522-11 · 태기로구방5길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 기호(4) 단독주택 · 기호(6) 근린생활시설 · 기호(8) 근린생활시설 |
| 소유자 | 유지해 |
| 감정가 / 최저가 | 637,294,000원 / 637,294,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승호 / 70,935,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 인접필지와 지적경계 불분명, 필요에 따라 측량 요 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸, 다만 변경내역 대조 필요
갑구의 2023.03.31 농업회사법인산애찬주식회사 가등기와 2023.09.04 다오건설 주식회사 가압류는 이미 말소됐습니다. 2025.06.10 김재희 가등기, 2025.09.25 강제경매개시결정, 2026.02.03 가압류들, 2026.04.01 국 압류, 2026.05.21 강원신용보증재단 가압류, 2026.06.22 미래에셋캐피탈 가압류는 말소기준권리 이후 권리로 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계인 여부를 확인해야 한다
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재희 | 미상(현황서상 3층) | 2024.03.25 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
김재희의 전입일은 말소기준인 2021.01.27보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 5,000,000원을 매수인이 대항력 때문에 승계하는 구조로 보이지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘신건이 싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 637,294,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득도 637,294,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 가격이 제시되어 있지 않아 이 금액이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
유찰 시 제시된 매각가격은 1회 유찰 509,835,200원, 2회 유찰 407,868,160원입니다. 하지만 이 역시 단순히 가격이 내려간다는 사실일 뿐, 현지 실거래나 수익가치가 확인되지 않은 상태에서 ‘싸다’는 결론으로 연결할 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 637,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,772,940원 |
| 2. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 근저당 · 원충식 | 429,000,000원 | 304,521,060원 |
| 4. 경매개시결정 · 최승호 | 70,935,386원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 66,878,188원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,802,033원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 강원신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 60,266,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,007,882,501원 중 628,521,060원이 배당되고 379,361,441원이 미배당됩니다. 신청채권자 최승호의 청구액 70,935,386원도 이 시뮬레이션에서는 배당액 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 망향의동산 남서측 인근이며 주택, 근린생활시설, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호(4)는 단독주택, 기호(6)과 기호(8)은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생급배수설비, 기호(4) 난방설비, 기호(8) 승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 대상 토지. 토지면적 263.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면, 공시지가 136,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 인접필지와 지적경계가 불분명해 필요에 따라 측량이 요구되고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 기호(7) 토지 위에는 이동이 용이한 저온저장고가 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경내역 대조. 2021.01.27 설정 근저당의 324,000,000원과 이후 516,000,000원·1,044,000,000원·1,224,000,000원 변경등기를 원본에서 확인하세요.
- 김재희 관계 확인. 2024.03.25 전입 임차인과 2025.06.10 가등기권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 임대차계약, 실제 점유, 가등기 원인을 함께 확인하세요.
- 가등기 종류 확인. 갑구 6번 가등기는 말소기준 이후로 소멸 판정이나, 제공된 메모에서 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다.
- 경계·측량. 인접필지와 지적경계 불분명 사항을 현장에서 확인하고 필요 시 측량을 고려하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물과 기호별 실제 이용상태가 매각범위와 일치하는지 확인하세요.
- 임차인 우선변제. 보증금 5,000,000원, 월세 200,000원 임차인의 확정일자와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 637,294,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 현지 거래·임대수익 자료 없이 신건 할인으로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장과 원본 대조가 더 중요한 물건
제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션만 놓고 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원이고, 확인된 임차인 김재희도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그래서 전형적인 선순위 임차인 인수형 물건은 아닙니다.
하지만 이 사건은 근린시설 + 토지의 일괄매각이고 실제 이용에는 단독주택도 포함됩니다. 제시외 건물, 불분명한 지적경계, 임차인과 가등기권자의 동일인 관계, 가등기 종류 확인 문제, 말소기준 근저당의 여러 채권최고액 변경 내역까지 겹쳐 있습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 637,294,000원의 시장 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 결론적으로 권리 인수는 비교적 단순하지만, 물건 자체와 등기 원본 검증 난도는 높은 편입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유가 아니라, 실제 이용·경계·임대차·담보채권을 모두 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건입니다.
