춘천지방법원 2025타경1896. 횡성군 갑천면 구방리의 근린시설·토지 사건으로, 감정평가 이용상태에는 기호(4) 단독주택, 기호(6) 근린생활시설, 기호(8) 근린생활시설이 기재되어 있습니다. 권리의 출발점은 2021.01.27 설정된 원주원예농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 원충식 근저당, 김재희 가등기, 강제경매개시결정, 여러 가압류와 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다.
다만 이 사건은 권리표만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 등기 변경 내역에는 원주원예농업협동조합의 근저당 채권최고액이 2022.12.09 1,224,000,000원으로 변경된 기록이 있는 반면, 예상배당표는 해당 근저당을 324,000,000원으로 계산하고 있습니다. 매수인 인수 여부와는 별개로, 배당 구조를 정확히 이해하려면 최신 등기 원문과 공동담보·피담보채무 범위를 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 522-7, 522-6, 522-11 / 태기로구방5길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 기호(4) 단독주택 · 기호(6) 근린생활시설 · 기호(8) 근린생활시설 |
| 소유자 | 유지해 |
| 감정가 / 최저가 | 637,294,000원 / 637,294,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승호 / 70,935,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 인접필지와 지적경계 불분명, 필요 시 측량 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인 승계도 0원
말소기준은 2021.01.27 원주원예농업협동조합 근저당입니다. 후순위인 원충식 근저당 429,000,000원, 김재희 소유권이전청구권 가등기, 강제경매개시결정, 농림수산업자신용보증기금 관리기관·농협은행·강원신용보증재단·미래에셋캐피탈의 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 계약 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재희 | 현황서상 3층 · 보증금 5,000,000원 · 월세 200,000원 | 2024.03.25 / 미상 | 대항력 없음 말소기준 2021.01.27 이후 전입 | 판단 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김재희 본인의 점유 신고이며, 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 637,294,000원인 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 객관적으로 비교할 기준이 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 637,294,000원 | 628,521,060원 | 379,361,441원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 509,835,200원 | 502,336,848원 | 505,545,653원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 407,868,160원 | 401,389,478원 | 606,493,023원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 637,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,772,940원 |
| 2. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 근저당 · 원충식 | 429,000,000원 | 304,521,060원 |
| 4. 경매개시결정 · 최승호 | 70,935,386원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 66,878,188원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,802,033원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 강원신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 60,266,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,007,882,501원 중 채권자 배당액은 628,521,060원, 미배당은 379,361,441원입니다. 후순위 채권자의 미배당액은 매수인이 승계하는 금액과 다르며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. ‘망향의동산’ 남서측 인근이며, 주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 기호(4)는 단독주택, 기호(6)과 기호(8)은 근린생활시설로 이용 중입니다. 기호(8)에는 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 263.0㎡, 계획관리지역이며 공시지가 136,000원/㎡입니다. 평지·사다리형·세로한면(가) 조건으로 표시되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계가 불분명해 필요에 따라 측량이 요구될 수 있습니다.
- 기타. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 기호(7) 토지 위에는 이동이 용이한 저온저장고가 소재합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 별다른 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원문 확인. 을구 1번 근저당의 변경 내역상 채권최고액 1,224,000,000원과 배당표상 324,000,000원 사이의 금액 차이를 확인하세요.
- 김재희 점유관계 확인. 임차인과 후순위 가등기권자가 동일인으로 표시되어 있으므로 실제 임대차계약, 점유 경위, 가등기 성격을 대조하세요.
- 경계 측량 검토. 인접필지와 지적경계가 불분명하다는 비고가 있으므로 실제 사용범위와 법적 경계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건과 기호별 건물·토지 범위를 매각목록 및 감정평가서 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 637,294,000원뿐 아니라 1회 유찰 509,835,200원, 2회 유찰 407,868,160원도 실거래 비교 없이 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 당해세 등 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 서류와 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.01.27 원주원예농업협동조합 근저당이고, 김재희 임차인의 전입은 2024.03.25라 대항력이 없습니다. 후순위 가등기·근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 실질취득액은 신건 기준 637,294,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격과 현장 리스크는 따로 봐야 합니다. 최근 실거래 비교 기준이 없어 637,294,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없고, 임차인과 가등기권자의 동일인 표시, 원주원예농업협동조합 근저당 변경금액과 배당 계산의 차이, 인접필지 지적경계 불분명 문제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격·현장·원문 대조가 핵심인 사건입니다.
