춘천지방법원 2025타경1896. 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 523-3, 523-4, 525-12, 522-12, 522-13, 522-14와 건물이 함께 얽힌 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태도 단순하지 않습니다. 기호(4)는 단독주택, 기호(6)과 기호(8)는 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 단층·2층·4층 구조가 섞여 있습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록 7 지상 저온저장고는 매각에서 제외됩니다.
등기 권리의 기준점은 명확합니다. 2022.04.28 원주원예농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 원충식 근저당, 석병진 전세권, 김재희 가등기, 강제경매개시결정, 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차를 1,153,634,000원으로 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 523-3, 523-4, 525-12, 522-12, 522-13, 522-14 · 태기로구방5길 43 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 기호(4) 단독주택 · 기호(6), 기호(8) 근린생활시설 |
| 소유자 | 유지해 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,153,634,000원 / 1,153,634,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승호 / 70,935,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 7 지상 저온저장고 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.28 원주원예농업협동조합 근저당입니다. 같은 근저당에는 2022.12.09 채권최고액 1,224,000,000원으로 변경된 기록도 있습니다. 이후 원충식의 429,000,000원 근저당, 석병진의 60,000,000원 전세권, 김재희의 소유권이전청구권 가등기 및 경매개시결정·가압류·압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024.12.03 설정됐던 원충식의 54,000,000원 근저당은 2025.08.18 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재희 | 현황서상 3층 · 사용 미상 | 2024.03.25 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김재희의 전입신고일은 2024.03.25로 말소기준권리 2022.04.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 200,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보이지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,153,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,936,340원 |
| 을구 1번 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,044,000,000원 | 1,044,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 원충식 | 429,000,000원 | 95,697,660원 |
| 을구 3번 전세권 · 석병진 | 60,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 최승호 | 70,935,386원 | 0원 |
| 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 66,878,188원 | 0원 |
| 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,802,033원 | 0원 |
| 가압류 · 강원신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 60,266,894원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,787,882,501원 중 현재 회차 예상 배당액은 1,139,697,660원, 미배당은 648,184,841원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·물건 구조 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 횡성군 갑천면 구방리 ‘망향의동산’ 남서측 인근으로, 주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 각 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호(4)는 단독주택, 기호(6)과 기호(8)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(4)는 철근콘크리트구조 단층, 기호(6)은 일반철골구조 2층, 기호(8)은 일반철골구조 4층입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 토지 표본. 지목 대, 면적 270.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 136,000원/㎡입니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계가 불분명해 필요에 따라 측량이 요구됩니다.
- 매각 제외. 목록 7 토지 지상에 이동이 용이한 저온저장고가 있으며 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 2025.06.10 김재희 명의 가등기의 원인·담보가등기 여부와 관련 문서를 원본으로 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 김재희는 대항력이 없지만 가등기권자와 이름이 같습니다. 실제 계약·점유·명도 관계를 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 석병진 전세권은 4층 161.7㎡ 전부, 전세금 60,000,000원, 존속기간 2024.10.21~2026.10.20으로 등기돼 있으며 말소기준 이후 권리입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 목록 7 저온저장고의 매각 제외 범위를 현장에서 구분하세요.
- 측량 검토. 인접필지와 지적경계가 불분명하므로 경계가 수익성·사용범위에 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 검증. 근린시설·주택·토지가 혼합된 물건이어서 단순 평당가보다 개별 토지와 각 건물의 이용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 인수 0원과 쉬운 물건은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리의 선후관계만 놓고 보면 핵심이 분명합니다. 2022.04.28 원주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 원충식 근저당·석병진 전세권·김재희 가등기·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 김재희의 임차 보증금도 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인에게 승계되지 않습니다.
다만 근린시설·단독주택·복수 토지의 일괄매각, 매각 제외 저온저장고, 불분명한 지적경계, 임차인과 가등기권자의 동일 이름이라는 요소가 한꺼번에 존재합니다. 게다가 현재 회차에서도 총 채권 1,787,882,501원 중 648,184,841원이 미배당되는 구조입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 현장·점유·경계 확인은 필수”입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트까지 판단해서는 안 됩니다.
