춘천지방법원 2025타경1896. 횡성군 갑천면 구방리 일대의 근린시설·토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기 대상은 구방리 523-3, 523-4, 525-12, 522-12, 522-13, 522-14로 기재돼 있고, 감정평가 이용상태는 기호(4) 단독주택, 기호(6) 근린생활시설, 기호(8) 근린생활시설입니다. 권리분석의 기준점은 2022.04.28 설정된 원주원예농업협동조합 근저당권입니다.
말소기준 뒤에는 원충식 근저당권, 석병진 전세권, 김재희 소유권이전청구권가등기, 최승호의 강제경매개시결정과 여러 가압류·압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰자가 후순위 등기채무를 인수하는 유형은 아닙니다. 다만 권리가 많고, 김재희의 임차인 기록과 가등기 기록이 함께 존재하므로 단순히 “후순위니까 끝”으로 보지 말고 관계인 여부와 점유관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1896 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 523-3 · 태기로구방5길 43 |
| 등기 대상 | 구방리 523-3, 523-4, 525-12, 522-12, 522-13, 522-14 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 기호(4) 단독주택 · 기호(6) 근린생활시설 · 기호(8) 근린생활시설 |
| 소유자 | 유지해 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,153,634,000원 / 1,153,634,000원 (신건) |
| 청구액 | 70,935,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.04.28 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,044,000,000원이고, 2022.12.09 변경등기에는 채권최고액 1,224,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 원충식 근저당권 429,000,000원, 석병진 전세권 60,000,000원, 김재희 가등기 및 그 뒤의 집행권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 김재희는 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재희 | 미상(현황서상 3층) | 2024.03.25 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
김재희의 전입일은 2024.03.25로 말소기준일 2022.04.28보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 대신 유찰·미배당 구조를 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,153,634,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 대신 제공된 유찰 시나리오를 보면 매각가가 낮아질수록 채권 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,153,634,000원 | 1,139,697,660원 | 648,184,841원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 922,907,200원 | 911,278,128원 | 876,604,373원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 738,325,760원 | 728,542,502원 | 1,059,339,999원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,153,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,936,340원 |
| 2. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,044,000,000원 | 1,044,000,000원 |
| 3. 근저당 · 원충식 | 429,000,000원 | 95,697,660원 |
| 4. 전세권 · 석병진 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 최승호 | 70,935,386원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 66,878,188원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,802,033원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 강원신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 60,266,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,787,882,501원 중 채권자 예상배당은 1,139,697,660원, 미배당은 648,184,841원입니다. 원충식 근저당부터 일부 미배당이 생기고 이후 전세권·경매신청채권·가압류는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. ‘망향의동산’ 남서측 인근으로 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 기호(4)는 단독주택, 기호(6)과 기호(8)은 근린생활시설로 이용 중입니다. 기호(8)에는 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 지목 ‘대’, 면적 270.0㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가), 공시지가 136,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역이 포함되며, 상수원보호구역과 자연환경보전지역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 별차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 특이사항. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 목록 7 지상 저온저장고는 매각에서 제외되고, 인접필지와 지적경계가 불분명해 필요 시 측량이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재희 관계 확인. 임차인 김재희와 갑구 8번 가등기권자 김재희가 같은 이름으로 기록돼 있으므로 임대차계약·점유·가등기 원인을 함께 확인하세요.
- 가등기 종류 확인. 2025.06.10 갑구 8번 소유권이전청구권가등기는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하지만, 담보가등기 여부와 성격을 원본에서 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 2024.10.21 석병진 전세권은 전세금 60,000,000원, 범위 4층 161.7㎡ 전부로 등기돼 있으며 말소기준 뒤 권리입니다.
- 근저당 변경 대조. 원주원예농업협동조합 근저당의 최초 채권최고액 1,044,000,000원과 2022.12.09 변경등기의 1,224,000,000원을 최신 등기와 배당요구 자료에서 확인하세요.
- 지적경계 확인. 인접필지와 경계가 불분명하므로 실제 이용범위와 등기·지적도를 대조하고 필요 시 측량을 검토하세요.
- 매각 제외물 확인. 목록 7 지상 이동이 용이한 저온저장고는 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물 포함 범위와 함께 현장에서 위치를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교가 없어 감정가의 시장 적정성을 단정할 수 없습니다. 현장 이용상태와 주변 거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2022.04.28 원주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 원충식 근저당, 석병진 전세권, 김재희 가등기와 집행권리는 매각으로 소멸합니다. 김재희 임차인도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 단순 주거용 부동산이 아니라 단독주택·근린생활시설과 여러 필지가 결합된 일괄매각이고, 김재희의 임차·가등기 관계, 가등기 성격, 근저당 변경액, 지적경계, 매각 제외 저온저장고까지 확인할 항목이 적지 않습니다. 실거래 시세 비교도 없어 신건 최저가 1,153,634,000원의 가격 메리트는 단정할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 판단 보류, 현장·관계인 확인은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
