수원지방법원 2025타경722. 경기도 평택시 이충동 고덕시티 제2층 제205호에 대한 임의경매입니다. 등기부는 집합건물로 작성돼 있고 소유자는 뉴한양개발주식회사입니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2020년 6월 9일 신탁재산의 귀속으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 안산신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

근저당권 채권최고액은 2,880,000,000원으로 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 공동담보목록이 기재된 근저당이므로 이 금액을 본건 205호만의 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 2025년 10월 23일에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경이지 별도 근저당권을 추가 설정한 것은 아닙니다.

가장 중요한 것은 낙찰자가 부담할 권리와 채권자가 회수하지 못하는 채권을 구분하는 일입니다. 현재 예상배당에서 근저당권자의 미배당액은 크지만, 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

2020년 1월 30일 설정된 신탁 소유권은 같은 해 6월 9일 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 말소기준권리인 안산신용협동조합 근저당권도 2020년 6월 9일 접수됐습니다. 이후 마곡시티 관리단이 청구금액 902,885,271원으로 가압류했으나, 이 가압류는 2022년 12월 27일 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다.

2025년 7월 3일 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025년 10월 23일 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 권리의 순위가 새로 생기는 것이 아니므로, 말소기준일은 여전히 2020년 6월 9일입니다. 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

임차인·점유관계 — 공실과 권리상 안전은 구분

현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 감정평가서에는 기호 1·2·3 모두 공실상태로 기재돼 있습니다. 그러나 임대관계는 미상으로 표시돼 있어, 공실이라는 사실만으로 임대차 보증금이나 대항력 문제가 법적으로 완전히 배제됐다고 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 116.6%라는 숫자에 속으면 안 된다

고덕시티의 최근 실거래 12건은 2026년 4월부터 9월까지의 거래입니다. 평균 거래금액은 76,166,666원, 최신 거래는 2026년 9월 77,000,000원입니다. 본건 최저가 88,837,000원은 이 평균 금액의 116.6%입니다.

그런데 이 숫자를 시세 대비 고평가율이라고 바로 해석하면 안 됩니다. 실거래 표본은 전용 20.06~22.31㎡인 반면, 본건의 비교 기준면적은 56㎡로 잡혀 있습니다. 게다가 본건은 2층 205호이고, 거래 표본은 다른 층의 호실들입니다. 면적과 호실 성격이 일치하지 않으므로 이 평균은 본건의 직접 비교시세가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,837,000원 가정)

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 수수료 등을 반영한 추정치입니다. 근저당권 채권액은 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 계산값이며, 실제 확정채권액 및 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 최저가에서 매각된다고 가정하면 집행비용 1,999,066원을 공제하고 근저당권자에게 86,837,934원이 배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,793,162,066원으로 표시되지만, 이는 본건 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 아닙니다.

회차별 예상배당·미배당 비교

현재 회차뿐 아니라 5회 또는 6회 유찰 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 매각가가 내려갈수록 근저당권자의 배당액은 줄고 미배당액은 증가하지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당금이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다. 다만 각 회차의 금액은 가정이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 서정동 서정리초등학교 남동측 인근입니다. 지하철 1호선 서정리역 주변의 중로변 노선상가지대로, 근린생활시설·오피스텔·상업 및 업무용 건물이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 서정리역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됐습니다.
• 건물. 2020년 1월 22일 준공된 고덕시티로, 단지 규모는 299세대입니다. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 17층 건물이며, 위생급배수·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 부정형 평지이며, 토지면적은 2,121.0㎡입니다. 남측 중로와 북측 소로에 접하고 중로각지로 표시돼 있습니다. 해당 면적은 단지 부지의 면적이지 205호의 전용 대지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,805,000원/㎡입니다. 이를 개별 호실의 거래시세나 대지권 가치로 직접 환산하는 것은 적절하지 않습니다.
• 규제. 일반상업지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 서정리초등학교 관련 절대·상대보호구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표시도 있어 개별 매각대상과 경매취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 공실 상태의 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 고덕시티의 최근 거래는 소형 면적 위주로 확인됩니다. 본건은 2층 호실이며 비교 기준면적도 달라, 동일한 수요층과 가격 형성 구조라고 볼 수 없습니다. 특히 실제 전유부가 근린생활시설인지 다른 용도인지에 따라 임대수요·금융조건·매각기간이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 특정. 집합건물 제2층 제205호와 ‘대지’ 용도 표기의 관계를 확인하세요. 매각목록, 등기부 표제부, 건축물대장, 감정평가서의 전유부분·대지권을 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 평균 76,166,666원은 20.06~22.31㎡ 호실들의 거래금액입니다. 본건 비교 기준면적 56㎡와 일치하지 않으므로 해당 평균을 입찰가 산정의 직접 기준으로 사용하지 마세요.
• 말소기준권리. 2020.06.09 안산신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 2025.10.23 근저당권 양수인으로 변경된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 권리와 신청채권자의 현재 지위를 최신 등기부 및 경매기록으로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-289호에 따른 공동담보 범위와 다른 담보물의 배당관계를 확인하세요. 채권최고액 전체를 본건만의 독립 채무로 취급하면 안 됩니다.
• 임차인·점유 확인. 감정 당시 공실이더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 전입 내역 및 대항력 있는 임차관계의 존재 여부를 검증하세요.
• 유찰 원인. 4회 유찰이 가격 때문인지, 물건 용도·전유면적·건물 상태·점유·수요 부족 때문인지 구분해야 합니다. 유찰이 반복된 사실만으로 추가 가격 메리트를 추정하지 마세요.
• 상업지역 규제. 학교보호구역, 비행안전구역 및 토지거래 관련 규제가 실제 사용·임대·처분 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 부대비용. 취득 관련 세금, 등기비용, 공용부분 체납 관리비, 수리비 및 명도비용을 별도로 점검하세요. 등기상 인수액 0원과 총부담금 0원은 다릅니다.
• 매각기일 재확인. 2026.10.26 매각기일과 최저매각가 88,837,000원, 매각물건명세서의 특별매각조건을 법원 공고 원본으로 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 매각대상의 실제 가치

이 경매의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 370,000,000원짜리 물건의 최저가가 88,837,000원이기 때문입니다. 게다가 등기상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하고, 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 인수 부담이 없다는 사실과 저렴하게 산다는 판단은 별개입니다. 고덕시티 최근 12건의 거래 평균은 76,166,666원이고, 최신 거래도 77,000,000원입니다. 최저가는 이 거래금액들보다 높지만, 비교 대상은 면적이 달라 그 차이만으로 고평가 또는 저평가를 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인율에도 불구하고 객관적인 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다.

여기에 4회 유찰, 용도 표기와 실제 호실의 관계, 공실 기록과 별개의 임대관계 확인, 소형 호실 위주의 거래사례 등 검토해야 할 변수가 남아 있습니다. 우선매수권 등 별도의 낙찰 제한 사유가 확인된 것은 아니지만, 매각물건명세서의 특별매각조건도 최종 대조해야 합니다.

종합 판단은 D등급, 38점입니다. 근저당권의 미배당 자체는 매수인 인수위험으로 보지 않지만, 비교시세의 면적 불일치와 물건 용도 확인 문제, 반복 유찰에 따른 환금성 불확실성을 크게 반영했습니다. 권리상 예상 인수는 0원, 가격과 물건 확인은 보류. 동일 용도·면적의 거래 근거와 매각대상이 명확해진 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.