수원지방법원 2025타경722. 평택시 이충동 고덕시티 2층 205호입니다. 감정평가상 이용상태는 공실이고, 등기부는 집합건물로 작성돼 있습니다. 소유자는 뉴한양개발주식회사이며, 2020.06.09 설정된 안산신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “감정가에서 많이 떨어졌으니 싸다”는 식으로 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균과 비교하면 오히려 167.9% 수준입니다. 최신 거래도 78,000,000원입니다. 더구나 실거래 표본의 면적은 20.06㎡~22.31㎡이고 비교 기준 면적은 56.0㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 되고, 실거래 비교 역시 보수적으로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경722 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 2층205호 |
| 등기 형태 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 감정 이용상태 공실 |
| 소유자 | 뉴한양개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 126,910,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산신용협동조합 / 633,994,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 감정평가 이용상태 | 공실상태 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.09 근저당
2020.01.30 코리아신탁주식회사 명의 신탁 소유권은 등기부상 이미 말소됐고, 2020.06.09 뉴한양개발주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 안산신용협동조합 근저당권 2,880,000,000원이 말소기준이며, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2022.11.28 마곡시티 관리단 가압류 902,885,271원도 2022.12.27 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다.
2025.07.03 안산신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.10.23 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이 이전은 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 기존 을구 1번 근저당권의 이전으로 표시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 안산신용협동조합 근저당을 기준으로 작성돼 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
고덕시티의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 75,583,333원, 최저 70,000,000원, 최고 79,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 78,000,000원입니다. 현재 최저가 126,910,000원은 최근 12개월 평균의 167.9%로, 감정가 대비 할인 폭만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.28㎡ | 16 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 20.06㎡ | 13 | 76,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 17 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 17 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 21.28㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 20.06㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 20.06㎡ | 13 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 20.06㎡ | 16 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 20.06㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 22.31㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 22.31㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.0㎡ 기준 매칭 불일치 | 12건 | 75,583,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 근저당 · 안산신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 124,333,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 미배당은 2,755,666,740원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 서정동 소재 서정리초등학교 남동측 인근이며, 서정리역 인근 중로변에 근린생활시설·오피스텔·상업·업무용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 서정리역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상17층 건물이며 기본 위생급배수·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역이고 남측 중로·북측 소로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 고덕시티는 299세대, 2020.01.22 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 3.7회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가의 34%까지 내려왔어도 최근 12개월 실거래 평균 대비 167.9%입니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 착각하면 안 됩니다.
- 실거래 면적 불일치. 최근 거래는 20.06㎡~22.31㎡이고 비교 기준 면적은 56.0㎡로 매칭되지 않았습니다. 동일 면적·동일 용도 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대차 존재 여부를 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부와 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 3.7회, 낙찰률 0.0%입니다. 매수 후 재매각 가능성을 가격 결정에 반영해야 합니다.
- 배당 외 비용. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원이어도 가격은 D등급”
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단의 중심은 가격입니다. 현재 최저가 126,910,000원이 최근 12개월 실거래 평균 75,583,333원의 167.9%이고, 최신 거래도 78,000,000원입니다. 동시에 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰은 3.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래 면적까지 본건 비교 기준과 맞지 않으므로 섣부른 저평가 판단도 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 낮지만, 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
