수원지방법원 2025타경722. 경기도 평택시 이충동 고덕시티 2층 208호를 대상으로 진행되는 경매입니다. 등기상 소유자는 뉴한양개발주식회사이며, 2020년 설정된 안산신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매가 개시됐고, 2025년 10월에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리의 설정일은 유지되므로 양도 자체가 새로운 선순위 권리를 만드는 것은 아닙니다.

겉으로 드러나는 할인율은 큽니다. 감정가 650,000,000원이 최저가 156,065,000원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 이 물건은 특히 실거래 비교 대상의 면적이 일치하지 않고, 용도 표기와 등기상 호실 표시도 확인할 필요가 있습니다. 따라서 핵심 판단은 권리 소멸 여부뿐 아니라 매각 목적물의 동일성·실제 사용 가능성·환금성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 임대관계 확인 필요

말소기준권리는 2020년 6월 9일 설정된 안산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원으로 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리이며, 기존 마곡시티 관리단 가압류는 2022년 12월 이미 말소됐습니다.

2025년 10월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 이는 기존 근저당권의 채권 양도에 따른 이전으로, 말소기준일 자체가 2025년으로 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 배당을 받을 최종 채권자와 채권액은 관련 원본을 통해 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 할인율보다 비교 대상의 정확성이 중요

고덕시티의 최근 거래 12건 평균은 76,166,666원이며, 최신 거래는 2026년 9월 77,000,000원입니다. 그러나 해당 거래들의 전용면적은 20.06~22.31㎡이고, 비교 기준 면적은 99.2㎡로 표시돼 있습니다. 면적 일치가 확인되지 않아 직접적인 동일 물건 시세로 사용할 수 없습니다.

표면적으로는 최저가 156,065,000원이 위 실거래 평균 76,166,666원의 204.9%에 해당합니다. 그러나 이 비율은 서로 다른 면적의 가격을 단순 비교한 수치입니다. 따라서 이 수치만으로 본건이 실제 시세의 두 배에 해당한다고 판단할 수 없으며, 반대로 4회 유찰됐으므로 시세보다 저렴하다고도 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,065,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 근저당 채권최고액 기준의 배당 시뮬레이션입니다. 실제 확정채권액, 채권양도에 따른 배당권자, 당해세, 우선변제채권, 임차권 등의 확인 결과에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

최저가에 낙찰되는 경우 매각대금에서 집행비용 2,984,910원을 공제하고 근저당권에 153,080,090원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없으며, 채권최고액 기준으로 2,726,919,910원이 미배당됩니다. 이는 배당 부족액이지 매수인 인수액이 아닙니다.

유찰 회차별 배당 시뮬레이션

현재 회차 이후 유찰을 가정하면 최저가는 각각 109,245,500원, 76,471,850원으로 낮아집니다. 제시된 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 실제 매각 조건은 후속 기일 공고로 확인해야 하며, 유찰이 진행돼 가격이 낮아진다고 해서 적정가치 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 서정동 소재 서정리초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 상업·업무용 건물 등이 자리한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 서정리역이 있습니다. 감정요항상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 17층 건물로 기본 위생급배수설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 및 지하주차장시설이 기재돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 부정형 평지이며, 남측 중로 및 북측 소로에 접합니다. 토지 전체 면적은 2,121.0㎡이고 공시지가는 3,805,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 절대보호구역 및 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 여부와 해당 규제의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 호실별 실제 사용 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 고덕시티는 299세대, 2020년 1월 준공으로 확인됩니다. 최근 거래 자료는 존재하지만 본건과 면적 및 용도가 일치하는 거래인지 확인되지 않아 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 동일성. 경매 용도인 대지 표기와 등기상 집합건물 2층 208호를 매각물건명세서·감정평가서·집합건축물대장으로 대조하세요.
• 전유면적·대지권. 비교 기준 99.2㎡가 실제 매각 호실과 어떤 관계인지 확인하고, 대지권의 종류·비율·등기상 표시를 검토하세요.
• 비교 가능한 시세. 20.06~22.31㎡ 거래를 본건의 직접 비교가격으로 사용하지 말고, 동일 또는 유사한 용도·면적·층의 거래사례와 임대사례를 확보하세요.
• 점유·임차 조사. 감정요항에는 공실 및 임대관계 미상이 함께 기재돼 있습니다. 현장 점유, 사업자등록, 전입 및 임대차 관련 사항을 확인하세요.
• 채권 양도 확인. 최초 근저당권자는 안산신용협동조합이지만 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리가 이전됐습니다. 실제 배당권자와 채권액을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 2,880,000,000원의 근저당 채권최고액은 공동담보 설정분입니다. 공동담보목록 제2020-289호와 해당 호실의 담보 관계를 확인하세요.
• 관리비·운영비. 공실 상태의 상업·업무용 혼재 건물에서는 관리비와 유지비가 수익성에 영향을 줄 수 있습니다. 공용부분 미납 관리비 및 실제 부담 구조를 확인하세요.
• 가격 상한. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 응찰가를 결정하지 말고, 동일성 확인을 마친 실거래 및 수익가치를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 검토. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “4회 유찰 ≠ 검증된 저가”

수원지방법원 2025타경722는 감정가 650,000,000원에서 최저매각가 156,065,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정의 소멸 구조는 비교적 명확하며, 제시된 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.

하지만 이번 물건의 핵심 위험은 가격 검증의 불확실성입니다. 최근 실거래 12건의 면적은 비교 기준 면적과 일치하지 않으며, 용도 표기와 등기상 집합건물 호실 정보도 대조가 필요합니다. 실제 임대관계 역시 확정적으로 확인된 상태가 아닙니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적, 가격 메리트는 미확인입니다. 4회 유찰로 낮아진 최저가만을 근거로 응찰하기보다 매각 목적물의 정확한 범위와 같은 조건의 거래가격을 먼저 확보해야 합니다. 권리분석과 시장가격 검증을 함께 고려한 종합 평가는 C등급(신중 검토)입니다.