수원지방법원 2025타경722. 평택시 이충동 고덕시티 2층 208호입니다. 감정평가상 기호 물건은 모두 공실상태이며, 임차인으로 확인된 내역은 없습니다. 등기부상 말소기준권리는 2020.06.09. 설정된 안산신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,880,000,000원입니다. 이후 안산신용협동조합의 신청으로 2025.07.03. 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 근저당권은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
현재 최저매각가는 222,950,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 예상배당에서는 집행비용 3,921,300원을 제외한 219,028,700원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 2,660,971,300원이 미배당으로 남습니다. 그러나 배당 부족액은 낙찰자가 별도로 떠안는 금액이 아니며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경722 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 2층208호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공실상태 |
| 소유자 | 뉴한양개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 222,950,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 633,994,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기소 / 발급일 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각 소멸
2020.01.30. 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.06.09. 신탁재산 귀속으로 뉴한양개발주식회사에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 안산신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022.11.28. 마곡시티 관리단의 902,885,271원 가압류는 2022.12.27. 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.07.03. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 실거래는 ‘면적 불일치’를 먼저 봐야 한다
고덕시티의 최근 실거래 12건 평균은 75,583,333원, 최신 거래는 2026.07. 78,000,000원입니다. 제공된 단순 비율상 현재 최저가 222,950,000원은 최근 12개월 평균의 295.0%입니다. 하지만 이 수치만으로 대상 물건이 최근 시세의 3배라고 단정하면 안 됩니다.
분석 대상 면적은 99.2㎡인데, 최근 거래 표본의 면적은 20.06㎡~22.31㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 이 실거래 표본은 동일 면적 직접 비교군이 아닙니다. 결과적으로 현재 가격에 시세 대비 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없지만, 반대로 295.0%라는 단순 비율만으로 과대평가를 확정할 수도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.28㎡ | 16 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 20.06㎡ | 13 | 76,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 17 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 17 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 21.28㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 20.06㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 20.06㎡ | 13 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 20.06㎡ | 16 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 20.06㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 22.31㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 22.31㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 평균 | 99.2㎡ 대상 | 12건 | 75,583,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 222,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,921,300원 |
| 1. 근저당 · 안산신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 219,028,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 배당 후 미배당액은 2,660,971,300원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 222,950,000원 | 219,028,700원 | 2,660,971,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 156,065,000원 | 153,080,090원 | 2,726,919,910원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 109,245,500원 | 106,916,063원 | 2,773,083,937원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 산정상 낙찰자의 인수액은 계속 0원입니다. 대신 근저당권의 미배당액은 더 커집니다. 이는 채권자의 회수 부족 문제이지, 그 부족액이 그대로 낙찰자의 추가 취득비용으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서정리초등학교 남동측 인근으로, 지하철1호선 서정리역 주변 중로변에 근린생활시설·오피스텔·상업·업무용 건물 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 서정리역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 물건은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상17층 건물이며 기본 위생급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 남측 중로, 북측 소로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 3,805,000원/㎡, 토지면적은 2,121.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 및 중로1류 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 확보. 현재 제공된 거래 표본은 20.06㎡~22.31㎡로 대상 99.2㎡와 맞지 않습니다. 동일 면적·동일 용도 거래를 확인하기 전에는 222,950,000원의 적정성을 확정하지 마세요.
- 공실·점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 내용과 매각물건명세서상 채권자 표시를 원본에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 안산신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2020-289호가 기재돼 있습니다. 공동담보 범위와 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 조세 관련 사항을 별도로 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역 외 보호구역·비행안전구역·토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있으므로 이용계획을 세울 때 제한 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건은 확인된 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이며, 2020.06.09. 근저당권을 기준으로 권리관계를 정리할 수 있다는 점에서 권리 쪽은 비교적 명확합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 감정가 650,000,000원에서 세 차례 유찰돼 222,950,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 제공된 최근 12개월 거래 12건은 대상 면적과 매칭되지 않아 평균 75,583,333원이나 295.0%라는 비율을 그대로 적정가 판단에 사용할 수 없습니다.
권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 현재 회차의 핵심은 할인율이 아니라 대상 99.2㎡와 실제로 비교 가능한 거래를 확보해 222,950,000원의 적정성을 검증하는 것입니다. 고덕시티 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.7회이고 제공된 낙찰률이 0.0인 점도 가격·환금성을 보수적으로 점검해야 할 근거입니다.
