수원지방법원 2025타경722. 경기도 평택시 이충동 457-21, 도로명주소 정암로 35에 위치한 고덕시티 제2층 제207호입니다. 경매상 용도는 대지로 표시되어 있지만 등기사항증명서는 집합건물이며, 감정평가에서는 건물 내 제2층 제205호 외 2개 호실을 다루고 있습니다. 감정상 이용상태는 공실입니다. 따라서 단순한 주거용 아파트가 아니라 개별 호실의 실제 용도와 매각 대상 범위를 정확히 대조해야 하는 물건으로 접근해야 합니다.

소유자는 뉴한양개발주식회사입니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 있었으나, 2020년 6월 9일 신탁재산 귀속에 따라 소유권이 이전되고 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 안산신용협동조합의 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

특히 근저당권 채권최고액은 2,880,000,000원으로 매우 큽니다. 다만 공동담보가 설정된 채권최고액으로, 이 호실에 귀속되는 실제 채무액과 동일하다고 볼 수는 없습니다. 2025년 10월 23일에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐다는 점도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당, 신탁은 이미 말소

권리 흐름의 출발점은 2020년 6월 9일입니다. 같은 날 과거 신탁등기가 말소되고 뉴한양개발주식회사로 소유권이 이전됐으며, 안산신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

2022년 11월 28일 마곡시티 관리단의 902,885,271원 가압류가 등기됐지만, 2022년 12월 27일 집행취소결정에 따라 이미 말소됐습니다. 2025년 7월 3일 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 등기로서 매각으로 소멸할 예정입니다.

2025년 10월 23일 등기된 근저당권 이전은 별도의 새로운 근저당권이 아니라 기존 근저당권자의 변경입니다. 따라서 기존 근저당권과 이전등기를 서로 독립된 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 근저당권의 매각 소멸 구조는 유지되지만, 현재 권리자와 실제 배당청구액은 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 425.6%라는 숫자의 함정

고덕시티에서 확인되는 최근 실거래는 2026년 4월부터 9월까지 12건입니다. 거래금액은 70,000,000원부터 80,000,000원 사이이고 평균은 76,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 77,000,000원입니다.

하지만 이 거래는 전용 20.06㎡·21.28㎡·22.31㎡ 호실에서 발생했습니다. 경매물건의 비교 기준면적 175.0㎡와 일치하지 않으므로, 이러한 소형 호실의 매매가격을 제207호의 적정 시세로 직접 적용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 324,135,000원 가정)

근저당권 채권최고액 2,880,000,000원을 상한으로 적용한 단순 배당 추정입니다. 공동담보에 따른 배당 조정, 실제 피담보채권액, 권리이전 후 현재 채권자, 당해세 및 최우선변제 등은 최종 배당과 다를 수 있습니다.

예상 배당에서는 집행비용 5,337,890원을 제외한 318,797,110원이 근저당권 관련 채권에 배당됩니다. 채권최고액과 비교한 계산상 미배당액은 2,561,202,890원입니다. 이는 공동담보 전체의 실제 잔존채무를 확정한 금액이 아니며, 낙찰자가 인수하는 금액도 아닙니다.

경매신청 청구액은 633,994,238원으로, 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 추정 배당액이 그보다 적습니다. 채권자의 청구액 전액 회수는 어려운 시나리오지만, 이 미회수가 곧바로 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 회차별 배당·미배당 변화

현재 최저매각가 이후에도 유찰이 계속된다면 최저가와 배당 가능액은 추가로 감소합니다. 그러나 등기상 인수액 추정치는 모든 시나리오에서 0원입니다. 여기서 중요한 것은 매수인 인수액과 채권자의 미배당액을 구별하는 것입니다.

미배당은 채권최고액 2,880,000,000원과 추정 배당액의 차이입니다. 실제 미회수 채무를 확정하는 수치가 아니며, 매수인 인수액과도 별개입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 서정동 서정리초등학교 남동측 인근으로, 지하철 1호선 서정리역 주변 중로변의 근린생활시설·오피스텔·상업 및 업무용 건물이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 서정리역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 17층 건물로, 위생급배수·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 설치되어 있습니다. 감정상 제205호 외 2개 호실은 공실입니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 토지는 부정형 평지입니다. 남측 중로와 북측 소로에 접하고, 전체 토지면적은 2,121.0㎡입니다. 토지이용상황은 상업용이고 개별공시지가 표시는 3,805,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 서정리초등학교 관련 절대·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시 등이 있습니다. 실제 적용 범위와 거래 조건은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 경매상 대지 표기와 집합건물 207호의 구체적인 매각 범위는 별도 검증이 필요합니다.
• 환금성. 고덕시티의 확인된 최근 거래는 소형 호실 중심입니다. 비교 기준면적 175.0㎡와 직접 대응하지 않아 해당 거래량만으로 제207호의 매각 가능성이나 적정가격을 판단할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%도 보수적 검토가 필요한 근거입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 경매상 대지 표시, 등기상 2층 207호, 감정평가상 제205호 외 2개 호실의 관계를 매각물건명세서와 감정평가서에서 확인하세요. 개별 전유면적과 대지권을 반드시 대조해야 합니다.
• 동일 용도·면적 시세 확보. 20.06~22.31㎡ 소형 거래 평균 76,166,666원을 본건의 시세로 사용하지 마세요. 실제 매각 면적과 용도에 부합하는 거래 및 임대 사례를 별도로 검증해야 합니다.
• 공실·임대차 확인. 감정상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 전입 여부 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 안산신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 공동담보 범위, 현재 채권자 및 실제 배당 요구채권액을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 채권최고액 2,880,000,000원은 개별 호실의 실제 채무액과 다를 수 있습니다. 공동담보목록 제2020-289호와 관련 배당 조건을 대조하세요.
• 유찰 원인 분석. 4회 유찰 및 단지 경매 평균 유찰 3.9회의 원인을 가격, 물건 용도, 면적, 공실, 수익성 및 시장 수요 측면에서 검토하세요.
• 관리비·체납·규제. 공실 장기화에 따른 관리비 체납과 공용부분 부담 가능성, 일반상업지역 내 실제 사용 가능 용도, 허가·보호구역 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 2026.10.26 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 확인해 변경사항을 반영하세요.

맺으며 — “감정가의 24%가 곧 싼 가격은 아니다”

평택 고덕시티 207호는 감정가 1,350,000,000원에서 최저매각가 324,135,000원까지 떨어진 4회 유찰 물건입니다. 과거 신탁과 가압류는 이미 말소됐고, 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기상 인수 부담은 크지 않습니다.

그러나 가격과 물건 확인 측면에서는 높은 주의가 필요합니다. 경매상 용도가 대지로 표시된 반면 등기는 집합건물 207호를 가리키며, 실거래 비교 대상은 전용 20.06~22.31㎡ 소형 호실로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 실거래 평균 76,166,666원이나 그 대비 비율 425.6%를 이용해 본건이 비싸거나 싸다고 확정해서는 안 됩니다.

단지 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%, 본건 4회 유찰이라는 사정까지 고려하면, 단순한 감정가 할인율에 높은 점수를 주기 어렵습니다. 임차인으로 특정된 자는 없지만 임대관계가 미상이고, 실제 점유와 매각 대상 범위도 확인해야 합니다.

결론은 ‘등기상 인수 0원, 가격 메리트 검증 불가, 입찰 판단 보류’입니다. 동일 용도·면적의 적정 시세와 매각 범위, 현재 점유, 임대수익 및 공동담보 관계가 확인되기 전에는 감정가 대비 큰 낙폭만으로 응찰하는 것을 권하기 어렵습니다.