수원지방법원 2025타경722. 평택시 이충동 고덕시티 2층207호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 요항에는 기호 1·2·3 모두 공실상태로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 뉴한양개발주식회사이며, 말소기준권리는 2020.06.09. 설정된 안산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원이고 이 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽보다 더 큰 변수는 가격의 해석입니다. 감정가는 1,350,000,000원이지만 세 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 463,050,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 제공된 고덕시티 최근 실거래 표본은 전용 20.06~22.31㎡이고 비교 대상 면적은 175.0㎡로 표시돼 있어 동일면적 비교가 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경722 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 2층207호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 정암로 35 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호1,2,3 공히 공실상태 |
| 소유자 | 뉴한양개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,350,000,000원 / 463,050,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 633,994,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차인 | 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
최초 등기에서는 2020.01.30. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁이 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2020.06.09. 뉴한양개발주식회사로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 안산신용협동조합이 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 2022.11.28. 마곡시티 관리단의 가압류 902,885,271원은 2022.12.27. 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다. 2025.07.03. 안산신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 가격 비교 — 34% 유찰가만 보고 싸다고 할 수 없는 이유
고덕시티의 최근 12개월 거래 12건 평균은 75,583,333원, 최신 거래는 2026.07. 78,000,000원입니다. 다만 최근 거래 면적은 20.06~22.31㎡이고 비교 대상 면적은 175.0㎡로 표시돼 동일면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 아래 실거래는 시장 분위기를 보는 참고자료이지 이 물건의 직접 시세로 쓰기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.28㎡ | 16 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 20.06㎡ | 13 | 76,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 17 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 17 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 22.31㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 21.28㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 20.06㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 20.06㎡ | 13 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 20.06㎡ | 16 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 20.06㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 22.31㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 22.31㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 75,583,333원 |
단순 수치로는 현재 최저가 463,050,000원이 최근 12개월 평균의 612.6%입니다. 최신 거래 78,000,000원과 비교해도 훨씬 높습니다. 하지만 가장 중요한 점은 거래 면적이 서로 다르다는 사실입니다. 따라서 이 비율을 곧바로 고평가율로 확정할 수도 없고, 반대로 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저평가라고 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 463,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,030,500원 |
| 1. 근저당 · 안산신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 456,019,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 근저당 채권 2,880,000,000원 중 456,019,500원만 배당돼 2,423,980,500원의 미배당이 발생합니다. 다만 배당 부족액은 매수인 인수액과 같은 의미가 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 463,050,000원 | 456,019,500원 | 2,423,980,500원 |
| 4회 유찰 시 | 324,135,000원 | 318,797,110원 | 2,561,202,890원 |
| 5회 유찰 시 | 226,894,500원 | 222,917,977원 | 2,657,082,023원 |
신청채권자의 청구액은 633,994,238원입니다. 현재 회차에서는 예상배당이 456,019,500원으로 청구액 전액을 충족하지 못하고, 4회·5회 유찰 시에는 배당액이 각각 318,797,110원, 222,917,977원으로 더 줄어듭니다. 다만 이 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 소재 서정리초등학교 남동측 인근. 서정리역 인근 중로변으로 근린생활시설, 오피스텔, 상업·업무용 건물이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 서정리역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1,2,3 모두 공실상태입니다.
- 토지. 토지면적 2,121.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 공시지가. 3,805,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상17층이며 승강기, 위생급배수, 화재탐지, 소화전, 지하주차장 시설이 있습니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 조건 시세 재확인. 최근 거래 12건은 20.06~22.31㎡이고 비교 대상 면적은 175.0㎡로 서로 맞지 않습니다. 동일 용도·동일 규모의 직접 비교 거래가 가장 중요합니다.
- 3회 유찰의 의미. 감정가 1,350,000,000원에서 463,050,000원까지 내려왔지만 할인율 자체가 가치의 증거는 아닙니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실로 조사됐지만 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 채권 규모. 채권최고액 2,880,000,000원으로 현재 매각대금보다 훨씬 큽니다. 미배당 자체는 매수인 인수가 아니지만 권리 변동과 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당 이전. 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권 이전등기가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현재 점유현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격 확인이 먼저”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2020.06.09. 근저당 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 가격입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 현재 제공된 최근 실거래는 비교 대상과 면적이 일치하지 않고 단순 비교 수치상 최저가는 최근 12개월 평균의 612.6%입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 동일 조건의 실제 시장가를 먼저 확인해야 합니다.
