101,528,000원
수원지방법원 2025타경891. 평택 고덕동 에스비씨비즈니스센터 2층 228호로, 감정평가상 이용상태는 사무소입니다. 감정가는 296,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 101,528,000원입니다. 권리의 기준점은 2022년 7월 26일 설정된 국민은행 근저당권 343,200,000원입니다. 그 이후 등기된 삼성카드·신한카드·메리츠캐피탈 가압류와 평택시·천안시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 정경숙 1명입니다. 보증금 30,000,000원, 월세 100,000원으로 조사됐고 전입일은 2025년 5월 19일입니다. 이는 말소기준인 2022년 7월 26일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2026년 1월 29일 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 단정할 수 없습니다. 매수인에게 승계되는 보증금은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경891 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-3 에스비씨비즈니스센터 2층228호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무소 |
| 소유자 | 서정미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 101,528,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 679,514,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기소 | 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2022.07.26 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 343,200,000원이고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 삼성카드 8,017,089원, 신한카드 56,236,639원, 메리츠캐피탈 27,055,839원의 가압류와 평택시·천안시 압류는 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2023년 평택시 압류는 2024년 6월 10일 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경숙 | 2025.05.19 | 30,000,000원 | 100,000원 | 2026.01.29 | 없음 | 미상 확정일자 미상 | 0원 |
전입일이 말소기준권리보다 약 3년 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 특히 아래 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당순위 자체와 매수인 인수 여부를 구분해서 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰은 크지만 ‘시세 할인’은 별개
감정가 296,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 101,528,000원입니다. 회차 시나리오상 현재 가격은 감정가의 34.3%이고, 한 번 더 유찰되면 71,069,600원, 다섯 번째 유찰 시에는 49,748,720원으로 내려갑니다.
감정평가상 주변은 지식산업센터를 중심으로 일부 근린생활시설과 저층 주택이 형성된 주상지대입니다. 대상 건물은 2022년 6월 9일 사용승인됐고, 228호의 이용상태는 사무소입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 가격을 단순 비교하기보다 실제 임대수요와 공실, 관리비, 같은 건물의 매매·임대 조건을 함께 점검해야 할 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,392원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 343,200,000원 | 99,306,608원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,017,089원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 56,236,639원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 27,055,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 434,509,567원 중 현재 회차 예상배당은 99,306,608원이며, 미배당액은 335,202,959원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕행정복지센터 북동측 인근이며, 부근은 지식산업센터를 위주로 일부 근린생활시설과 저층 주택이 형성된 주상지대입니다.
- 이용상태. 228호는 사무소로 평가됐고, 조사일 현재 기호 1은 사무소, 기호 2·3은 지식산업센터이며 공실로 탐문됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측으로 왕복 4차선 도로에 연계됩니다.
- 건물. 2022.06.09 사용승인된 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 건물로 승강기·화물용승강기·시스템냉난방·화재탐지·스프링클러·CCTV 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지면적은 8,413.4㎡, 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 정경숙의 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금 30,000,000원과 배당요구 사실, 확정일자 및 실제 점유 상태를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 공실·임대수요 확인. 감정평가상 관련 호실 중 공실 탐문 내용이 있으므로 해당 228호의 현재 점유·영업·임대 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비 확인. 지식산업센터·근린시설은 관리비 구조가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 체납액과 월 관리비를 확인해야 합니다.
- 가격 원본 대조. 3회 유찰 할인율만 보지 말고 같은 건물과 인근 유사 사무소의 실제 매매·임대 조건을 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정경숙도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 296,000,000원에서 3회 유찰돼 101,528,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 시장 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 이를 곧바로 ‘저가’로 볼 수는 없습니다. 특히 사무소로 이용되는 근린시설이라는 점과 반복 유찰 이력을 함께 보면, 이 사건의 핵심은 권리보다 실제 임대수요와 적정 매입가를 확인하는 것입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후. 이것이 이 사건의 결론입니다.
