수원지방법원 2025타경891. 경기도 평택시 고덕동 에스비씨비즈니스센터 2층 228호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 해당 호실은 사무소로 파악되며, 건물은 2022년 사용승인된 지하 3층·지상 10층의 업무시설입니다. 근저당권자인 국민은행이 임의경매를 신청했고, 이후 채권자들의 압류와 가압류가 여러 건 얽혀 있습니다. 그러나 낙찰자가 주목해야 할 것은 채권자 수보다 어떤 권리가 말소되고 실제로 무엇을 떠안는가입니다.
말소기준권리는 2022.07.26 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 343,200,000원이며, 이후 설정된 삼성카드·신한카드·메리츠캐피탈의 가압류와 평택시·천안시의 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 등기상 매수인에게 승계되는 권리는 확인되지 않습니다.
다만 정경숙이라는 임차인이 확인됩니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 100,000원이고, 전입일은 2025.05.19입니다. 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 보증금 미배당분이 원칙적으로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 우선변제 여부가 확정되지 않았고, 실제 점유 및 명도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 296,000,000원 대비 최저가 71,070,000원이라는 숫자는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 그 차액을 수익으로 볼 수는 없습니다. 특히 근린시설은 임차 수요와 공실, 관리비, 재매각 가능성에 따라 가치가 크게 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경891 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-3 에스비씨비즈니스센터 제2층 제228호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕여염로 118 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가상 사무소 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 10층 · 2022.06.09 사용승인 |
| 해당 층·호실 | 2층 228호 |
| 소유자 | 서정미 (2022.07.26 소유권이전) |
| 감정가 | 296,000,000원 |
| 최저매각가 | 71,070,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 신청 청구액 | 679,514,643원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.26 국민은행 근저당권 · 채권최고액 343,200,000원 |
| 임차인 | 정경숙 · 보증금 30,000,000원 · 월차임 100,000원 |
| 매수인 인수 | 등기 및 확인된 임차관계 기준 0원 |
① 권리 흐름 — 채권은 많아도 인수 구조는 단순하다
권리분석의 출발점은 2022.07.26 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 뒤에 설정된 가압류와 압류는 낙찰에 따라 말소되는 구조입니다.
최초 소유권보존은 무궁화신탁 명의의 신탁등기로 이루어졌지만, 소유권이 서정미에게 이전되면서 관련 신탁등기가 말소되었습니다. 이후 평택시의 2023년 압류도 2024년 해제되어 말소되었습니다. 현재 인수 여부를 판단할 때는 이러한 이미 말소된 등기와 매각으로 소멸할 권리를 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 후순위지만 점유·배당은 확인해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정경숙 점유 범위 미상 |
2025.05.19 확정일자 미상 |
30,000,000원 월 100,000원 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 | 인수 없음 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 정경숙은 2025.05.19 전입신고를 했고, 2026.01.29 배당요구를 했습니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권의 설정일(2022.07.26)보다 후순위이므로, 제공된 권리관계상 대항력이 없습니다.
따라서 보증금 30,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도, 그 금액을 낙찰자가 그대로 인수하는 일반적인 대항력 임차인의 구조는 아닙니다. 다만 임차인의 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았으므로 우선배당 또는 소액임차인 최우선변제 가능성까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 진짜 시세일까?
감정가는 296,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 71,070,000원으로, 감정가 대비 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 네 차례 유찰되며 입찰 진입가격이 크게 낮아진 상태입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24.01% | 71,070,000원 | 365,118,827원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 49,749,000원 | 386,056,049원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 34,824,300원 | 400,712,104원 | 0원 |
추가 유찰 시 가격은 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 예상 미배당은 집행비용 및 배당 가정에 따른 수치이며 매수인 인수금과 다릅니다.
현재 가격만 보면 감정가와의 차이가 매우 큽니다. 하지만 여기서 감정가와 실거래 시세를 혼동하면 안 됩니다. 근린시설·사무소는 주택과 달리 임대수익과 실제 사용 수요, 공실률, 건물 관리 상태에 따라 매매가격이 달라질 수 있습니다. 실제 시장에서 유사한 사무소가 얼마에 거래되는지 확인하지 않으면 71,070,000원이 적정한지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,679,260원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 343,200,000원 | 69,390,740원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 8,017,089원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 56,236,639원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 27,055,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 71,070,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,679,260원을 제외한 69,390,740원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 카드사 채권자들에게 돌아가는 예상배당금은 없습니다.
예상배당 계산에 포함된 채권총액은 434,509,567원, 채권자 총배당은 69,390,740원, 미배당액은 365,118,827원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
여기서 반드시 구분해야 할 점이 있습니다. 미배당액 365,118,827원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 이 금액은 해당 배당 가정에서 채권자들이 배당받지 못하는 금액입니다. 후순위 권리의 소멸과 별개로 채권자의 채권이 남는 것이며, 낙찰자가 그 금액을 추가로 지급해야 한다는 뜻은 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 실제 배당순서 및 금액은 배당요구·채권신고·법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인의 우선변제 가능성이 인정되는 경우 국민은행 배당액도 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 지식산업센터를 중심으로 일부 근린생활시설과 저층 주택이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와 연계됩니다.
- 건물. 2022.06.09 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 강화유리 커튼월·화강석·복합판넬 등으로 구성되어 있고, 시스템 냉난방·승강기·화물용승강기·스프링클러·CCTV 등의 설비가 있습니다.
- 용도. 해당 2층 228호는 감정평가상 사무소입니다. 동일 감정요항표에 언급된 9층 920호·921호는 지식산업센터로 구분되어 있으므로, 본 경매 대상인 228호의 용도를 지식산업센터나 아파트로 혼동해서는 안 됩니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으며, 기재된 지정 기간과 적용 대상은 입찰 전 현재 기준으로 재확인해야 합니다.
- 토지. 업무용 건부지이며 지형은 평탄한 세장형입니다. 토지면적은 8,413.4㎡, 공시지가는 2,350,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 수치는 해당 호실의 전용면적이나 거래 시세를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 사용 상태와 임대 가능 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 임대 및 환금성. 감정평가에서는 공실로 탐문되었으나 후속 경매서류에서 임차인이 확인됩니다. 사무소 수요와 현재 점유 상태를 확인해야 하며, 4회 유찰된 이력 때문에 재매각 및 임대수익 실현 가능성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 검증. 에스비씨비즈니스센터 내 동일 용도·유사 층·유사 면적 사무소의 최근 실거래 가격과 현재 매도 호가를 비교해야 합니다. 감정가만으로 적정 입찰가를 산정하지 마세요.
- 임대수익 확인. 정경숙의 신고 내용은 보증금 30,000,000원·월차임 100,000원입니다. 이 임대조건이 실제 현재 유효한지, 해당 호실을 전부 사용하는지, 점유 및 계약 형태가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 임차인 최우선변제 검토. 전입일과 확정일자, 실제 사용 용도, 점유 실태를 종합해 소액임차인 보호 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되어 있지 않습니다.
- 명도 비용. 대항력이 없더라도 점유자가 실제로 있다면 인도명령 신청이나 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 인도 시점과 예상 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터와 업무시설이 함께 있는 집합건물은 공용 관리비와 각종 시설 운영비를 확인해야 합니다. 미납 공용 관리비의 승계 가능성도 별도로 점검하세요.
- 추가 유찰 가능성. 현재 4회 유찰 상태이고 추가 유찰 시 최저가격 시나리오는 49,749,000원, 34,824,300원입니다. 그러나 입찰가가 더 낮아져도 실제 수요가 부족하면 환금성 문제는 그대로 남을 수 있습니다.
- 세금 및 부대비용. 취득세·등기비용·관리비·명도비용·수선비 등은 낙찰가 외의 별도 비용입니다. 상업용 집합건물의 부가가치세 관련 사항도 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 매각대상 범위. 실제 매각대상이 2층 228호인 점을 확인하고, 전용면적·대지권·호실 위치·공용부분 이용 조건 등을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 부담 0원이어도, 투자 위험은 0이 아니다”
평택 고덕 에스비씨비즈니스센터 228호는 등기상 인수 위험과 가격 위험을 분리해서 평가해야 할 물건입니다.
국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 정경숙도 말소기준 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 현재 확인된 권리관계에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 쉽게 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가 296,000,000원이 네 차례 유찰되며 71,070,000원까지 낮아졌지만, 그 사실만으로 시세보다 싸다고 할 수는 없습니다. 감정가와 실제 거래가격은 별개의 기준이며, 4회 유찰이라는 이력은 이 물건에 대한 시장 수요와 환금성을 반드시 점검해야 한다는 신호입니다.
더구나 감정평가 당시 공실로 탐문된 사무소에 후속 조사상 임차인이 확인되고, 임차인의 우선변제 가능성도 확정되지 않았습니다. 명도·임대·관리비·실제 사용 상태를 확인하지 않고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
이 물건의 결론은 명확합니다. 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 사업성·환금성은 미검증입니다. 감정가의 24%라는 숫자보다 중요한 것은 실제로 얼마에 임대할 수 있고, 나중에 얼마에 다시 팔 수 있는가입니다. 최근 실거래·공실·임대수익·점유 현황을 확인하기 전에는 보수적인 접근이 타당합니다.
