수원지방법원 2025타경891. 평택 고덕동 에스비씨비즈니스센터 9층 920호입니다. 감정평가 이용상태는 지식산업센터이고, 조사일 현재 공실로 탐문됐습니다. 권리구조의 기준점은 2022.07.26 설정된 주식회사국민은행 근저당권 222,000,000원입니다. 이보다 뒤에 들어온 삼성카드·신한카드· 메리츠캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

임차인 정경숙은 보증금 30,000,000원, 월세 100,000원으로 조사됐고 전입일은 2025.05.19입니다. 전입이 말소기준권리인 2022.07.26보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.29 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 따라서 이 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보지 않으며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2022.07.26 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 정경숙의 전입신고는 2025.05.19로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 삼성카드·신한카드· 메리츠캐피탈의 가압류도 모두 뒤에 설정됐습니다. 임의경매개시결정 역시 2025.10.20로 후순위입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 미상

③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개

감정가는 206,000,000원이고 현재 최저매각가는 70,658,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 표시됩니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 49,460,600원(감정가 24%), 5회 유찰 시 34,622,420원(감정가 17%)입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 지식산업센터이고 현재 공실로 조사된 점, 이미 3회 유찰된 점을 가격 판단의 핵심 리스크로 두는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,658,000원 가정)

현재 최저가 70,658,000원 가정 시 집행비용 1,671,844원을 제외한 68,986,156원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 313,309,567원 중 68,986,156원이 배당돼 미배당액은 244,323,411원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 고덕행정복지센터 북동측 인근으로, 지식산업센터를 위주로 일부 근린생활시설 및 저층 주택이 형성된 주상지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.06.09 사용승인된 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 건물입니다. 시스템냉난방, 승강기·화물용승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전·스프링클러, CCTV가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 920호는 감정평가상 지식산업센터이며 조사일 현재 공실로 탐문됐습니다.
• 도로. 차량 진출입로가 북서측 왕복4차선 아스콘포장도로에 연계됩니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
• 토지거래 허가. 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 직접 확인. 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 실제 매매가와 임대료를 확인해 70,658,000원이 시장가 대비 어느 위치인지 검증해야 합니다.
• 공실 리스크. 조사일 현재 공실로 탐문됐습니다. 예상 임대료뿐 아니라 공실기간과 관리비 부담을 함께 계산해야 합니다.
• 임차관계 재확인. 정경숙은 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자와 실제 점유상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 실제 매수인이 부담할 수 있는 별도 항목을 확인해야 합니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 가격 하락 자체보다 반복 유찰의 원인이 수요·공실·관리비·전용부분 상태 중 어디에 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증이 먼저”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.26 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 정경숙의 전입은 2025.05.19로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

반면 가격 평가는 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 70,658,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 ‘싼 물건’으로 해석할 근거는 부족합니다. 지식산업센터·공실·3회 유찰이라는 조건을 감안하면 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 실제 시장가와 임대수요를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단.