70,658,000원
수원지방법원 2025타경891. 평택 고덕동 에스비씨비즈니스센터 9층 921호입니다. 감정평가상 기호(2,3)는 지식산업센터로 이용되고 조사일 현재 공실로 탐문됐습니다. 등기상 현재 소유자는 서정미이고, 2022.07.26. 국민은행 근저당권 222,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후 삼성카드·농협은행·신한카드· 메리츠캐피탈 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 70,658,000원으로 감정가 206,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 가격 할인율만 보고 투자 매력을 높게 평가하면 안 됩니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 70,658,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 확인되지 않습니다. 특히 지식산업센터는 아파트와 달리 호별 임대수익·공실·업종 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어 가격 검증이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경891 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-3 에스비씨비즈니스센터 9층 921호 |
| 용도 / 이용상태 | 지식산업센터 · 조사일 현재 공실로 탐문 |
| 소유자 | 서정미 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 70,658,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 679,514,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.07.26. 설정된 국민은행 근저당권 222,000,000원입니다. 삼성카드 8,017,089원, 농협은행 10,352,380원, 신한카드 56,236,639원, 메리츠캐피탈 27,055,839원의 각 가압류는 모두 말소기준권리 이후에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 2025.10.20. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경숙 | 미상 / 미상 | 2025.05.19 | 30,000,000원 | 100,000원 | 2026.01.29 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
정경숙의 전입일은 2025.05.19.로 말소기준권리인 2022.07.26. 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 배당요구는 2026.01.29. 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,671,844원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 68,986,156원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,017,089원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,352,380원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 56,236,639원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 27,055,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 323,661,947원, 채권자 예상배당은 68,986,156원, 미배당은 254,675,791원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 고덕행정복지센터 북동측 인근이며, 지식산업센터를 중심으로 일부 근린생활시설과 저층 주택이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.06.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 건물이며, 시스템 냉난방·승강기·화물용승강기·화재탐지 및 경보·소화전·스프링클러·CCTV 설비가 있습니다.
- 토지. 평탄한 세장형 토지로 업무용 건부지로 이용 중이며, 북서측 왕복4차선 아스콘포장도로에 연계됩니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로1류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 적용되는 내용입니다.
- 공시지가. 2,350,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 조사일 현재 공실로 탐문됐고 임대관계는 미상입니다. 실제 임대수익과 공실 지속 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매사례를 반드시 비교하세요.
- 임차·점유 확인. 감정평가상 공실 탐문과 정경숙의 전입 자료가 함께 존재하므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 확정일자 확인. 정경숙은 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당관계와 최우선변제 가능성은 원문서로 대조할 필요가 있습니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당액은 254,675,791원이지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 공실·임대수익. 지식산업센터는 실제 임대료·관리비·공실기간이 수익성과 환금성에 직접 영향을 주므로 관리사무소와 현장을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.07.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 정경숙 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰되어 70,658,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없어 이것이 시장가격 대비 얼마나 싼지 확인되지 않았습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 전. 이 물건은 할인율보다 실제 매매사례, 임대수요와 공실 여부를 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
