🏷️ 신건 292,000,000원 ✅ 매수인 인수 0원 👥 조사상 점유자 2명 ⚠️ 미배당 707,688,000원
제주지방법원 2025타경1786. 제주시 연동 나인몰 제2층 제212호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 장덕성이며, 2022.11.25. 신한은행이 채권최고액 531,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 신성건설 근저당과 임의경매개시결정, 제주특별자치도의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 독립 상가 한 칸처럼만 보면 안 됩니다. 감정평가 요항과 매각물건명세서 비고에는 212호가 210호·211호와 함께 튼상가로 이용 중이고, 바닥에 각 호 표시는 있으나 호별 구분을 위한 별도 장치는 되어 있지 않다고 적혀 있습니다. 권리관계는 비교적 정리되어 있지만 실제 입찰 판단에서는 점유와 물리적 경계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1786 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제2층 제212호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2층 · 타 호수와 함께 튼상가로 이용 중인 것으로 사료됨 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층 지상3층 |
| 소유자 | 장덕성 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 478,404,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.25. 설정된 신한은행 근저당권 531,600,000원입니다. 2022.12.28. 신성건설 근저당권 463,200,000원, 2025.09.26. 임의경매개시결정, 2026.08.13. 제주특별자치도 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 신한은행 근저당에는 나인몰 제2층 제213호와 제214호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 점유범위 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유현옥 | 소재지1(212호) 및 제시외 210호, 211호 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영선 | 소재지2(213호), 소재지3(214호) 및 제시외 215호, 215-1호, 216호 | 2023.12.19 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 유현옥의 전입일은 2023.09.05., 최영선의 전입일은 2023.12.19.로 모두 말소기준권리인 2022.11.25.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 다만 유현옥의 보증금은 확인되지 않았고 우선변제 여부 역시 확정되어 있지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 531,600,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 463,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 994,800,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 287,112,000원, 미배당액은 707,688,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 478,404,973원이며 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 707,688,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 765,270,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 186,880,000원 | 183,463,680원 | 811,336,320원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰로 매각가가 낮아져도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 동일·유사 상가의 실거래 시세 자료가 없으므로 292,000,000원, 233,600,000원, 186,880,000원 중 어느 수준이 시장가 대비 유리한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상3층 건물로, 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·화재탐지·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접필지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 6,974.0㎡, 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류 저촉, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 212호 경계 확인. 210호·211호와 함께 튼상가로 사용되고 있으므로 바닥 표시와 실제 전유부분 경계를 현장에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 유현옥은 212호와 제시외 210호·211호를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 낙찰 후 인도 대상과 실제 영업·사용 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 유현옥의 보증금은 미상이며 두 점유자의 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행과 신성건설의 근저당에는 제213호·제214호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기와 사건 범위를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 292,000,000원의 시장 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 상가 임대료·공실·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차 채권 미배당은 707,688,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리보다 현장 경계와 점유가 핵심”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.25. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 2명 역시 전입이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 근린시설이라는 용도와 실제 사용형태가 변수입니다. 212호가 210호·211호와 함께 튼상가로 사용되고 별도 호별 구분 장치가 없다는 점은 낙찰 후 점유·인도·경계 확인에서 중요한 실무 리스크입니다. 여기에 시장 실거래 자료도 없어 신건 최저가 292,000,000원의 가격 매력도는 판단을 유보해야 합니다. 권리는 정리형, 현장은 확인형, 가격은 검증 필요. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
