제주지방법원 2025타경1786. 제주시 연동 나인몰 제2층 제212호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 장덕성이며, 2022년 11월 25일 소유권이전 등기와 함께 신한은행 명의의 채권최고액 531,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사신성건설의 근저당권과 경매개시결정, 제주특별자치도의 압류가 이어졌으며, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

그렇다고 권리 검토가 끝난 것은 아닙니다. 본건은 독립적으로 구획된 아파트가 아니라 여러 호수를 연결해 사용하는 상가입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 212호와 제시외 210호·211호를 함께 튼상가로 이용하고 있고, 바닥에 호별 표시는 있으나 호수별 구분 장치가 설치되어 있지 않다고 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유 범위, 인도 가능 상태, 향후 독립 사용 가능성을 매수 전 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

말소기준권리는 2022.11.25 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 531,600,000원이며, 제213호·제214호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2022.12.28 설정된 주식회사신성건설의 근저당권(채권최고액 463,200,000원), 2025.09.26 임의경매개시결정, 2026.08.13 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유 분석 — 212호 관련 점유자 확인이 핵심

현황조사 등에 기재된 인물은 유현옥과 최영선입니다. 다만 두 사람이 모두 212호를 임차한 것으로 보아서는 안 됩니다. 유현옥은 212호 및 제시외 210호·211호와 관련되고, 최영선은 213호·214호 및 다른 제시외 호수와 관련됩니다. 점유 범위를 구분해 판단해야 합니다.

두 사람 모두 기재된 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦고, 선순위 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 상가임대차의 대항력은 주택의 전입신고와 달리 점유 및 사업자등록 등 관련 요건에 따라 판단해야 합니다. 전입일 기록만으로 상가 점유자의 모든 권리관계를 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인 여부는 미확인

감정가는 292,000,000원이며, 1회 유찰 후 최저매각가는 204,400,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 낮아졌지만, 이 비율은 감정가와 최저가 사이의 비율일 뿐 현재 시장에서 거래되는 가격과의 할인율이 아닙니다.

현재 회차의 산정 실질취득액은 인수액 0원을 반영한 204,400,000원입니다. 여기에 취득 관련 세금, 명도 및 상가 원상회복 비용 등은 포함되어 있지 않습니다. 독립 사용을 위해 구획 공사가 필요할 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,400,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정한 금액입니다. 채권액은 각 근저당권의 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권 확정액·우선순위·공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

현 최저가에 매각되는 경우 집행비용 3,661,600원을 제외한 200,738,400원이 신한은행에 배당되는 것으로 산정됩니다. 신성건설에는 배당되지 않고, 채권최고액 합계 기준 미배당은 794,061,600원에 이릅니다. 신청채권자인 신한은행의 청구액은 478,404,973원으로, 현재 회차 예상배당액만으로는 청구액을 충족하지 못합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 북서측 약 20m, 동측 약 7m의 포장도로와 접합니다. 대지의 형상은 부정형이고 인접 도로와 대체로 평탄합니다.
• 건물·설비. 지하 3층·지상 3층 건물로, 위생·급배수시설과 승강기·에스컬레이터, 화재탐지 및 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지이용 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역 등의 사항이 있으며, 장애물제한표면구역과 지하수자원특별관리구역 등 관련 제한을 검토해야 합니다. 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
• 환금성. 근린시설은 점포별 독립성과 실제 임대수요가 거래가격에 영향을 줍니다. 본건은 호별 구분 없이 이용되는 상태이므로 212호만의 활용성과 환금성을 특히 신중하게 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 212호 경계 확인. 바닥의 호별 표시뿐 아니라 집합건축물대장, 건물 도면, 실제 출입구 및 경계 상태를 대조하세요. 제시외 210호·211호와 구획이 어떻게 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 유현옥 점유 확인. 212호 관련 보증금·임대차계약·사업자등록·점유개시 및 배당요구 사항을 확인하고, 실제 인도 대상 범위를 파악하세요.
• 인접 호수와의 관계. 최영선의 점유 범위는 213호·214호 및 다른 제시외 호수로 기록되어 있습니다. 212호 점유와 혼동하지 말고 공동사용 관계가 있는지 확인하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행·신성건설 근저당권에 표시된 213호·214호 공동담보 관계와 각 부동산의 경매·배당 진행상황을 대조하세요.
• 압류·세금 확인. 제주특별자치도 압류 관련 조세채권의 내용과 우선배당 가능성, 실제 매수인 부담 여부를 확인하세요.
• 실질취득비용 산정. 최저가 204,400,000원 외에 취득 관련 세금, 미납 관리비, 명도·구획 복구비와 향후 독립 이용에 필요한 비용을 검토하세요.
• 시장가격 비교. 나인몰 내 유사 점포의 최근 실거래와 임대 수준, 공실 및 거래 가능성을 비교하세요. 감정가 대비 70%만을 근거로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 및 건축물대장을 확인하고, 매각기일 전 변경사항도 점검하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 212호의 독립성”

이 사건은 감정가 292,000,000원에서 204,400,000원으로 최저가가 낮아졌고, 후순위 근저당권·압류가 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 등기상 권리 정리의 큰 틀은 비교적 명확합니다.

하지만 근린시설 경매의 중요한 부분은 실제 무엇을 인도받아 어떻게 사용할 수 있는가입니다. 212호는 210호·211호와 함께 사용되고 있으며, 호별 물리적 구분도 완비되지 않은 상태입니다. 관련 점유자의 보증금 또한 확인되지 않았습니다.

여기에 현재 실거래 시세가 확인되지 않아 204,400,000원이 저평가된 가격인지도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 판단은 “권리 소멸은 유리하지만, 점유·구획·시장가격 검증 전에는 입찰 보류”입니다. 가격보다 먼저 212호의 독립적인 인도와 활용 가능성을 확인하는 것이 순서입니다.