제주지방법원 2025타경1786. 제주시 연동 나인몰 2층 213호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2022년 11월 25일 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 531,600,000원입니다. 이후 2022년 12월 28일 주식회사신성건설이 채권최고액 463,200,000원의 근저당을 설정했고, 2025년 9월 26일 신한은행이 임의경매를 개시했습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인이 이어받는 금전 권리는 없습니다. 하지만 이 물건은 호별 독립성이 현장에서 흐려져 있다는 점이 핵심입니다. 매각물건명세서에는 214호·215호·215-1호·216호와 함께 튼 상가로 이용 중이고, 바닥에는 각 호별 표시가 있으나 별도의 호별 구분장치가 없다고 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전에는 등기 권리뿐 아니라 213호의 실제 경계·출입·점유 범위를 반드시 현장에서 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1786 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제2층 제213호 · 도로명주소 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 타 호수와 함께 튼 상가로 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층 지상3층 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 장덕성 · 2022.11.25. 소유권이전 등기 · 거래가액 328,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 478,404,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 소유자는 장덕성입니다. 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 말소기준인 신한은행 근저당 이후 설정된 신성건설 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신한은행·신성건설의 근저당에는 나인몰 212호와 214호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 제공된 배당 시나리오상 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 본 213호는 최영선 점유 범위
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유현옥 | 소재지1(212호) 및 제시외 210호, 211호 | 2023.09.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영선 | 소재지2(213호), 소재지3(214호) 및 제시외 215호, 215-1호, 216호 | 2023.12.19 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 유현옥·최영선 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 구조도 아닙니다. 유현옥의 기재 점유 범위는 212호 및 제시외 210·211호이고, 본 213호는 최영선의 점유 범위에 포함됩니다.
두 임차인의 전입일은 모두 2022.11.25. 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 매각 후 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 최영선의 보증금은 20,000,000원이고, 유현옥의 보증금은 확인되지 않았습니다. 우선변제 여부는 확정할 수 없으므로 배당 순위는 원본 매각물건명세서와 배당요구 관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 배당 구조 — 신한은행도 현재 회차에서 전액 회수 못한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,846,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 531,600,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신성건설 | 463,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 289,000,000원 가정. 채권최고액 기준 채권자 합계는 994,800,000원, 예상 배당은 284,154,000원, 미배당은 710,646,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
신청채권자 신한은행의 청구액은 478,404,973원인데 현재 회차 가정 배당은 284,154,000원입니다. 따라서 신건 가격 289,000,000원에 매각돼도 신청채권 전액을 만족시키지 못합니다. 다만 이 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 289,000,000원 | 284,154,000원 | 710,646,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 231,200,000원 | 227,163,200원 | 767,636,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 184,960,000원 | 181,570,560원 | 813,229,440원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 710,646,000원에서 767,636,800원, 813,229,440원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려가도 매수인의 인수액은 계속 0원입니다. 즉 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 동일한 구조입니다.
⑤ 입지·상업시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·화재탐지·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,974.0㎡, 지목 대, 상업용 건부지, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류 저촉 및 장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 현황. 감정평가에서도 본건을 포함한 각 호수가 다른 호수와 함께 튼 상가로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 213호 경계 확인. 바닥의 호별 표시와 실제 벽체·출입구·영업공간이 어디까지 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 연결 호수 확인. 214호·215호·215-1호·216호와 함께 사용 중이므로, 낙찰 후 213호만 독립적으로 이용·인도받을 수 있는지 점검해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 본 213호는 최영선의 점유 범위에 포함됩니다. 대항력은 없지만 인도 절차와 실제 영업 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행과 신성건설 근저당 모두 212호·214호를 공동담보로 표시하고 있어 공동담보 관계를 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·상가 부담 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담, 영업공간 분리와 관련한 관리규약을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 단순하지 않다”
이 사건은 금전 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2022.11.25. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 두 임차인의 전입 역시 말소기준 뒤라 매수인 인수는 0원입니다.
반면 현황은 다릅니다. 본 213호는 214호·215호·215-1호·216호와 함께 튼 상가로 이용되고, 별도의 호별 구분장치가 없습니다. 특히 최영선이 213호를 포함한 여러 호를 하나의 점유 범위로 사용하고 있어, 낙찰 후 실제 인도와 독립 사용 가능성을 확인하는 작업이 필수입니다. 권리는 합격권이지만, 현장 확인 없이 가격만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 ‘무엇을 인수하느냐’보다 ‘213호를 실제로 어디까지 독립해서 사용할 수 있느냐’입니다.
