제주지방법원 2025타경1786. 제주특별자치도 제주시 연동 나인몰 제2층 제213호 근린시설입니다. 감정가 289,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 202,300,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 신한은행이고 청구금액은 478,404,973원입니다. 소유자는 장덕성으로, 2022년 11월 25일 소유권이전 등기가 접수되었으며 등기상 거래가액은 328,600,000원입니다.

등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 11월 25일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 신성건설 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 정리되는 것과 상가를 독립적으로 사용·인도받을 수 있는 것은 별개의 문제입니다. 특히 이 호실은 여러 점포를 하나로 연결하여 사용하고 있어 낙찰 후 현장 인도가 중요한 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건 모두 소멸

핵심은 2022.11.25 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 531,600,000원입니다. 이후 2022.12.28 설정된 신성건설 근저당권의 채권최고액은 463,200,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력보다 튼상가가 문제

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 유현옥과 최영선, 총 2명입니다. 두 사람 모두 2022.11.25 말소기준권리보다 늦게 전입신고한 것으로 확인됩니다. 현재 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없습니다.

매각대상인 213호에 직접 관련된 점유자는 최영선입니다. 최영선의 전입일은 신한은행 근저당권보다 늦고, 확인된 보증금은 20,000,000원입니다. 이 금액이 곧바로 낙찰자의 인수금액이 되는 것은 아닙니다.

유현옥은 212호 및 210호·211호를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 유현옥의 보증금은 확인되지 않았지만, 해당 전입일 역시 말소기준권리 이후입니다. 따라서 보증금 미상이라는 이유만으로 대항력 있는 선순위 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 두 임차인 모두 확정일자·우선변제권 관련 사항과 실제 점유 범위를 추가로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가 202,300,000원은 감정가 289,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 입찰가격은 낮아졌지만, 나인몰 내 동일·유사 호실의 최근 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

유찰 시나리오는 각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정입니다. 예상 미배당액은 근저당 채권최고액 기준의 추정치이며, 실제 채무잔액이나 매수인이 부담할 금액이 아닙니다. 향후 회차의 실제 매각조건과 진행 여부는 법원에서 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,300,000원 가정)

최저가에 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용 3,632,200원을 제외한 198,667,800원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 신성건설 근저당권은 예상배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 994,800,000원이고, 이 기준의 예상 미배당액은 796,132,200원입니다. 이는 어디까지나 채권최고액을 기준으로 작성한 배당 추정치입니다. 신한은행의 경매 신청 청구액은 478,404,973원으로 채권최고액과 다르며, 실제 배당에서는 확정 채권액과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.

당해세, 임차인 최우선변제, 공동담보 배당 및 실제 채권액 변동은 반영되지 않은 단순 추정입니다. 임차인 관련 배당 여부에 따라 근저당권자별 배당액도 변경될 수 있습니다. 예상 미배당 채권액을 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물구조. 철골철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 3층 건물입니다. 외벽은 화강석 등으로 마감되어 있으며 승강기·에스컬레이터·화재탐지·옥내소화전, 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 도로접면. 북서측 약 20미터, 동측 약 7미터의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 평탄한 부정형 상업용 건부지입니다.
• 토지이용·규제. 자연녹지지역·자연취락지구· 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역· 지하수자원특별관리구역 등의 제한이 있습니다. 확인된 토지 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 해당 근린시설은 다른 호실과 연결하여 이용 중입니다. 호별 바닥 표시는 있으나 구분장치가 없어 독립 점포 운영 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익·상권 수요·시설 상태에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 특히 본건과 같이 복수 호실을 연결하여 사용하는 구조는 단독 호실 매각 시 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 213호의 전유부분과 대지권, 매각 대상에 포함되는 시설의 범위를 매각물건명세서 및 등기 원본으로 확인해야 합니다. 함께 연결하여 사용하는 다른 호실이 자동으로 매각 대상에 포함되는 것은 아닙니다.
• 물리적 분리 가능성. 214호·215호·215-1호· 216호와 연결된 구조에서 213호만 독립적으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다. 출입구·전기·급배수·소방설비·공용시설의 분리 여부가 핵심입니다.
• 임차인 실제 점유 확인. 최영선의 213호 점유 범위, 계약서, 사업자등록, 보증금 20,000,000원의 반환관계 및 확정일자를 확인해야 합니다. 유현옥의 점유 범위와 미상 보증금도 함께 점검해야 합니다.
• 명도·영업 지속 여부. 복수 호실을 연결하여 영업하는 경우 낙찰자와 점유자 사이에 사용 공간·시설물 소유권·인도 범위를 둘러싼 협의 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다. 명도 기간과 관련 비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행·신성건설 근저당권에 포함된 212호·214호의 권리관계, 공동담보 해지·배당 가능성을 원본 등기로 점검해야 합니다.
• 시세·임대수익 검증. 감정가 289,000,000원과 최저가 202,300,000원을 단순 비교하는 데 그치지 말고, 인근 유사 상가의 실거래가·임대료· 공실 수준과 독립 사용 가능한 면적을 확인해야 합니다.
• 관리비·시설비. 미납 관리비 중 승계 가능 범위와 공용부분 관리비, 시설 원상복구 및 호실 분리공사 비용을 관리주체와 현장 조사로 확인해야 합니다.
• 매각조건 및 법원 서류 재확인. 2026.10.27 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서와 사건 진행 현황을 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 깨끗함과 실제 사용 가능성은 다르다”

제주 나인몰 213호의 권리구조는 비교적 단순합니다. 신한은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 신성건설 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 2명의 전입일 역시 말소기준권리 이후라 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 안전한 투자 대상으로 단정하기는 어렵습니다. 이 물건의 본질적인 위험은 여러 호실이 연결된 상가를 213호만 낙찰받는 상황에 있습니다. 실제 공간을 어떻게 인도받고 분리하여 사용할 수 있는지, 임차인의 점유가 언제 정리될지, 독립 점포로서 어느 정도의 임대수익을 낼 수 있는지 확인해야 합니다.

또한 감정가 289,000,000원에서 1회 유찰되어 202,300,000원이 되었다는 사실만으로는 가격 메리트를 입증하지 못합니다. 유사 상가의 최근 거래가격과 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 감정가 할인율에 의존한 입찰은 위험합니다.

결론은 '권리 인수는 낮은 위험, 점유·구획·환금성은 높은 주의, 가격 판단은 보류'입니다. 현장 구획과 임차관계를 확인하고 독립 사용 가능성 및 적정 시세를 검증하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.