제주지방법원 2025타경1786. 제주시 연동 나인몰 제2층 제214호 근린시설입니다. 장덕성 명의로 2020.07.31 매매를 원인으로 2022.11.25 소유권이 이전됐고 거래가액은 318,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 531,600,000원의 근저당을 설정했으며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2022.12.28 신성건설의 채권최고액 463,200,000원 근저당과 2025.09.26 신한은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다.
권리 구조만 보면 선명하지만 현황은 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 제214호가 213호·215호·215-1호·216호와 함께 튼상가로 이용 중이라고 기재돼 있고, 바닥에 각 호별 표시는 있으나 별도의 호별 구분 장치는 없습니다. 감정평가에서도 타 호수와 함께 튼상가로 이용되는 상태가 확인돼, 실제 점유범위와 인도 대상 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1786 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제2층 제214호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 타 호수와 함께 튼상가로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층 지상3층 · 제2층 |
| 소유자 | 장덕성 · 거래가액 318,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 478,404,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.11.25 을구 1번 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 531,600,000원이며 제212호·제213호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2022.12.28 설정된 신성건설 근저당도 채권최고액 463,200,000원으로 제212호·제213호가 공동담보입니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 배당표 기준 994,800,000원이나, 후순위 권리가 배당을 다 받지 못한다는 사실과 매수인 인수는 별개입니다. 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 ‘튼상가’ 현황 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유현옥 | 212호 및 제시외 210호·211호 | 2023.09.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최영선 | 213호·214호 및 제시외 215호·215-1호·216호 | 2023.12.19 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사된 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준인 2022.11.25보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 최영선은 제214호를 포함한 213호·215호·215-1호·216호까지 함께 점유하는 것으로 조사됐고 보증금은 20,000,000원입니다. 유현옥은 212호와 제시외 210호·211호 부분에 조사됐으며 보증금은 미상입니다. 우선변제 여부는 확정되지 않았으나, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 531,600,000원 | 303,874,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 463,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 기준 총 미배당은 690,926,000원입니다. 집행비용은 5,126,000원, 신한은행 예상배당은 303,874,000원이며 신성건설과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 가격 판단 — 신건이지만 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 309,000,000원이고 0회 유찰인 신건입니다. 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 309,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 한 가격 판단은 하지 않습니다. 따라서 감정가보다 싸게 보인다거나, 신건 가격에 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 309,000,000원 | 303,874,000원 | 690,926,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 247,200,000원 | 242,939,200원 | 751,860,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 197,760,000원 | 194,191,360원 | 800,608,640원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 동일합니다. 즉 가격이 내려갈 때 미배당 채권이 매수인에게 전가되는 구조가 아닙니다. 다만 상가의 실제 가치 판단은 권리 소멸 여부와 별도로 해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 20미터, 동측 노폭 약 7미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 6,974.0㎡의 부정형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중이고 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역이며 중로1류가 저촉됩니다. 장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지, 옥내 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 214호 경계 확인. 213호·215호·215-1호·216호와 함께 튼상가이므로 바닥 표시와 실제 점유 구획을 현장에서 대조하세요.
- 점유자 확인. 제214호를 포함해 점유하는 최영선의 현재 점유범위와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 임차 조건 원본 대조. 최영선 보증금 20,000,000원, 유현옥 보증금 미상이며 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행·신성건설 근저당 모두 제212호·제213호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 309,000,000원이 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현황은 반드시 확인
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2022.11.25 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 신성건설 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 점유자들의 전입도 말소기준 뒤여서 대항력이 없으며, 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 현황은 별개입니다. 제214호는 213호·215호·215-1호·216호와 함께 튼상가로 이용되고 호별 구분 장치도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 없지만, 현황 경계·점유관계를 반드시 확인해야 하는 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 신건 309,000,000원의 가격이 싸다고 판단할 실거래 근거도 제시되지 않았으므로, 권리 안전성만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
