제주지방법원 2025타경1786. 제주시 연동 과원로 128, 나인몰 2층에 위치한 근린시설입니다. 소유자는 장덕성이고, 2022년 11월 25일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기 당시 기재된 거래가액은 318,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 531,600,000원의 근저당을 설정했고, 이후 신성건설이 463,200,000원의 후순위 근저당을 설정했습니다. 두 근저당 모두 212호·213호를 공동담보로 포함합니다.

신한은행의 청구액은 478,404,973원이며, 2025년 9월 26일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 여러 호실을 하나로 사용하는 점유 구조와 개별 호수의 환금성은 별도로 평가해야 합니다. 후순위 근저당권자의 미배당이 크다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2022년 11월 25일 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 2022년 12월 28일 설정된 신성건설 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 신탁 관련 등기는 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 214호와 인접 호실 구분

현황조사에는 유현옥·최영선 두 사람이 등장합니다. 그러나 두 사람을 모두 214호의 직접 점유자로 계산해서는 안 됩니다. 214호를 포함하는 점유자로 조사된 사람은 최영선 1명이며, 유현옥은 212호와 제시외 호실에 관련된 인물입니다.

두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2022.11.25 이후이고, 조사상 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 제공된 권리관계에서는 최영선의 보증금 20,000,000원을 매수인 인수액으로 가산하지 않습니다. 유현옥의 보증금은 확인되지 않아 임의의 금액으로 합산하지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부 역시 확인이 필요합니다.

③ 가격·회차 분석 — 감정가의 70%가 시세 할인은 아니다

감정가 309,000,000원에서 한 차례 유찰된 현재 최저가는 216,300,000원입니다. 금액상 감정가 대비 할인은 분명하지만, 감정가는 현재 거래 가능한 시세와 동일하지 않습니다. 특히 호실 통합 사용 상태에 있는 근린시설은 독립 임대·매각 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

회차별 금액은 제시된 가정 시나리오입니다. 실제 후속 매각기일·최저가와 배당 결과는 법원 공고 및 권리 변동에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인의 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 216,300,000원 가정)

현 회차 예상 매각대금 216,300,000원에서 집행비용 3,828,200원을 제외하면, 신한은행에 212,471,800원이 배당되는 구조입니다. 후순위 신성건설의 예상배당은 0원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 채권최고액 기준 총 채권액 994,800,000원에 대한 예상 미배당은 782,328,200원입니다.

배당은 채권최고액 기준의 단순 추정으로, 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있습니다. 공동담보인 212호·213호의 처분 및 변제 상황에 따라 실제 채권 잔액·배당관계가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 배당요구 관련 사항은 미반영이며, 집행비용 역시 추정치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측 약 20m, 동측 약 7m의 포장도로에 접합니다. 상업용 건부지이며, 토지는 부정형의 평탄한 형태입니다.
• 건물·설비. 철골철근콘크리트구조에 화강석 등 외벽 마감, 타일 등 바닥 마감이 확인되며, 승강기·에스컬레이터·급배수· 화재탐지·옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역 등이 확인되며, 장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역· 지하수자원특별관리구역 등의 제한 사항이 있습니다. 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반 표시 사항은 확인되지 않았으나, 타 호수와 튼 상가로 이용되는 현황에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설인 데다 다른 호실과 물리적으로 연결된 상태여서 214호 단독 매각·임대 시 사용 범위와 수요가 변수입니다. 현재 거래시세와 임대수익이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 통합상가 현장 확인. 214호와 213호·215호·215-1호·216호의 연결 상태, 바닥 표시, 출입구, 설비, 사용 동선을 직접 확인해야 합니다.
• 독립 사용 가능성. 214호를 단독으로 구획하려면 어떤 공사와 절차가 필요한지 확인하고 관련 비용을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 최영선 점유·임대차 확인. 보증금 20,000,000원, 전입일 2023.12.19가 확인되지만, 상가 점유 및 사업자등록, 확정일자, 배당요구와 임대차계약 내용은 원본으로 재확인해야 합니다.
• 관련 호실과의 구분. 유현옥은 212호 및 제시외 210호·211호의 점유 관련 인물로 조사됐습니다. 214호 직접 점유자와 혼동하거나 보증금을 임의 합산하지 않아야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행·신성건설 근저당에 212호와 213호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보목록, 실제 채무 잔액, 다른 담보물의 변제·경매 진행 상황을 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 인근 유사 상가 거래가격, 임대료, 공실 위험 및 구분 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·체납·명도. 미납 관리비 중 승계 가능 항목, 공과금, 실제 점유 범위와 인도 절차를 조사해야 합니다.
• 매각범위 확인. 여러 호실이 하나로 이용되고 있으므로 감정평가 대상, 개별 매각범위 및 법원의 매각조건을 확인해야 합니다.
• 최신 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 명확해도, 상가의 경계는 불명확하다”

제주 나인몰 214호의 장점은 말소기준이 분명하다는 점입니다. 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당이 매각으로 소멸하고, 제시된 배당·점유 분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 감정가 309,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 216,300,000원으로 내려온 것도 사실입니다.

하지만 감정가보다 낮아졌다는 이유만으로 저렴한 상가라고 볼 수는 없습니다. 214호는 다른 호실과 함께 튼 상가이고, 호별 구분 장치가 없으며, 실제 점유·임대차 및 독립 사용 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 게다가 현재 시세와 임대수익을 기준으로 한 가격 검증도 이루어지지 않았습니다.

권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 물리적 점유와 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다. 따라서 현재 단계에서는 공격적인 응찰보다 현장 구획·명도 가능성·상가 시세를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다. 종합적으로는 권리상 인수 부담은 낮으나 통합상가의 사용·처분 위험이 남는 C등급 검토 대상입니다.