서울남부지방법원 2026타경3830. 서울 구로구 구로동 408-7의 신영빌라 제비층 제비01호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)이고 실제로도 제조업소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 일반적인 주거용 아파트나 다세대주택과는 다른 관점에서 살펴봐야 할 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2007년 5월 28일 설정된 중소기업은행 근저당권 54,000,000원입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 문제는 등기부 바깥의 임대차입니다. 임차인 김홍진의 전입신고가 말소기준보다 먼저 이루어졌고, 배당표에는 보증금 전액이 매수인 인수금액으로 반영되어 있습니다.
게다가 건축물대장상 위반건축물로 등재된 무단증축 부분이 실제로는 비01호에 부속되어 있는 것으로 조사됐습니다. 등기권리의 소멸 여부와 건축물의 적법성은 별개의 문제입니다. 이 사건은 근저당권보다 임차보증금, 위반건축물, 실제 사용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3830 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 408-7 제비층 제비01호 도로명주소: 서울특별시 구로구 벚꽃로72길 3 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 제2종근린생활시설(제조업소) · 실제 제조업소 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 사용승인일 2004.07.07 |
| 소유자 | 송승일 (단독소유) |
| 감정가 | 188,100,000원 |
| 최저매각가 | 150,480,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 122,641,901원 |
| 말소기준권리 | 2007.05.28 · 을구 3번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 54,000,000원 |
| 임차인 / 인수예상 | 김홍진 1명 / 보증금 5,000,000원 |
| 건축물 특이사항 | 101호의 무단증축 부분이 현황상 비01호에 부속된 것으로 조사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 2007.05.28 중소기업은행 근저당권입니다. 2004년 구로2동새마을금고 근저당권은 2007년 이미 말소됐고, 2014년과 2018년의 세금 관련 압류도 등기부상 말소 처리됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김홍진 | 비01호 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 보증금 인수 예상 |
| 임차인 | 김홍진 |
|---|---|
| 점유 부분 | 비01호 |
| 전입신고일 | 2003.06.03 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 보증금 / 월차임 | 5,000,000원 / 300,000원 |
| 배당요구 | 2026.03.20 신청 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 빠른 전입신고 |
| 우선변제 | 확정일자 및 우선변제권 확인 필요 · 예상배당 0원 |
| 보증금 승계 | 5,000,000원 전액 인수 예상 |
배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 임차인이 매각대금에서 보증금을 회수하지 못하는 경우, 대항력에 따른 매수인 인수 문제가 남습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 김홍진에게 배당되는 금액이 0원이고, 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
② 가격 분석 — 1.50억 낙찰가와 1.55억 실질취득의 차이
이번 회차 최저가는 150,480,000원으로 감정가의 80%입니다. 하지만 예상 인수보증금 5,000,000원을 더하면 매수인이 실제 부담하는 취득금액은 155,480,000원입니다. 취득세·집행 후 명도 관련 비용·위반건축물 시정비용 등은 포함되지 않은 금액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 150,480,000원 | 5,000,000원 | 155,480,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 120,384,000원 | 5,000,000원 | 125,384,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 96,307,200원 | 5,000,000원 | 101,307,200원 |
실질취득 = 각 회차 최저매각가 + 예상 인수보증금 5,000,000원. 인수보증금이 전액 유지된다는 가정이며, 각 회차 금액은 실제 낙찰가격이 아닙니다.
이 사건에서는 보증금 5,000,000원이 모든 제시 회차의 최저매각가보다 작습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아져 실질취득금액이 보증금에 수렴하는 구조는 아닙니다. 회차별 최저가가 낮아지면 실질취득금액도 낮아지지만, 보증금 5,000,000원은 별도로 더해집니다.
실거래 비교 — 숫자보다 거래 조건이 중요하다
신영빌라(408-7)의 확인된 거래 사례는 아래와 같습니다. 다만 두 거래 모두 전용 50.34㎡·4층으로, 경매 대상인 지하층 비01호의 제조업소와는 면적·층·이용상태가 다릅니다. 따라서 거래가격을 이 물건의 직접적인 시세로 확정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 50.34㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 50.34㎡ | 4층 | 270,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
전체 거래 평균은 235,000,000원이지만 2022년의 270,000,000원 거래가 포함된 값입니다. 최신 확인 거래는 2023년 11월 200,000,000원이며, 제시된 이전·최신 거래의 하락 추세는 -25.9%입니다.
현재 최저가 150,480,000원은 200,000,000원의 75.2%이고, 인수보증금을 합산한 실질취득 155,480,000원은 약 77.7%입니다. 다만 2023년 거래는 2026년 10월 기준 최근 12개월 거래가 아닙니다. 비교 자료상 최근 12개월 평균으로 표시된 200,000,000원도 실제 확인 거래일이 2023.11이므로 현시점의 최신 시세로 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,906,720원 |
| 임차인 김홍진 · 매수인 인수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 73,173,280원 |
집행비용은 매각대금의 약 1.9%로 추정한 2,906,720원입니다. 중소기업은행 배당액은 채권최고액 54,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 서울특별시 압류와 관련된 실제 우선징수채권도 확인이 필요합니다.
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,906,720원, 중소기업은행 54,000,000원, 서울신용보증재단 20,400,000원을 배분한 뒤 소유자에게 73,173,280원이 남는 것으로 추정됩니다. 그러나 이는 제한된 채권과 비용만 반영한 결과이며, 소유자의 실제 잔여금이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
특히 신청채권자의 청구액은 122,641,901원이지만 예상배당에서는 중소기업은행에 54,000,000원만 배당합니다. 청구액 전부가 변제되는 구조로 해석해서는 안 됩니다. 현재 시뮬레이션에서도 신청채권자의 청구액은 전액 충족되지 않는 것으로 표시됩니다.
④ 건축물·입지·환금성 — 핵심은 무단증축과 사용 적법성
- 공부상 용도와 실제 이용. 비01호는 제2종근린생활시설(제조업소)이며 실제 제조업소로 이용 중입니다. 주거용 부동산의 매매가격이나 수익률을 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 101호의 무단증축 부분이 비01호에 부속된 것으로 조사되었습니다. 이행강제금, 시정명령, 철거·원상회복 가능성 등은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 주위환경. 구로2동주민센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 4차선 도로, 남측과 동측 약 4m 내외 도로에 접한 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 2004.07.07 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 급배수·위생·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항은 거래 대상·당사자 및 적용 기간별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 집합건물이며, 본건은 지하층 제조업소입니다. 확인된 매매사례가 지상층의 다른 면적에 한정되므로, 실제 처분가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
감정요항표에는 같은 건물의 다른 호실 중 기호2는 원룸형 2개호, 기호3은 원룸형 4개호로 사용 중이라는 내용도 있습니다. 이는 해당 다른 호실의 현황으로, 경매 대상 비01호를 주거용 원룸이라고 해석해서는 안 됩니다. 비01호의 조사된 이용상태는 제조업소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 인수 확인. 김홍진의 전입신고일 2003.06.03과 말소기준 2007.05.28의 선후관계를 확인하고, 임대차계약서·점유현황·배당요구·확정일자 및 실제 인수금액을 원본으로 대조하세요.
- 실질취득 기준의 입찰가 설정. 현재 최저가 150,480,000원에 보증금 5,000,000원을 합산한 155,480,000원을 기준으로 검토해야 합니다. 취득 부대비용과 명도비용, 위반건축물 정리비용은 별도로 반영하세요.
- 위반건축물 실사. 101호에 표시된 무단증축 부분이 비01호에 부속된 경위, 해당 부분의 정확한 위치와 면적, 시정명령과 이행강제금 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 내용을 감정평가서 도면·현장 구조와 대조하고 실제 인수 및 이용 가능한 범위를 확인하세요.
- 제조업소의 적법 사용. 건축물대장상 용도와 실제 영업내용, 용도변경 필요성, 소방·안전 및 관련 인허가 요건을 확인하세요.
- 비교 거래의 적합성. 제시된 2022~2023년 지상 4층 거래를 비01호의 현재 시세로 단정하지 마세요. 지하층 근린생활시설 및 제조업소와 직접 비교 가능한 사례를 추가 확인해야 합니다.
- 세금·수도요금 등 우선채권. 서울특별시 압류의 원인채권과 실제 우선순위, 당해세 및 매각대금 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 소유자·임차인과의 인도 문제. 김홍진의 실제 점유범위, 보증금 반환 및 임차관계 종료 조건, 명도 협의 가능성과 비용을 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 1회 유찰 가격뿐 아니라 2회·3회 유찰 가정도 검토하되, 실제 유찰 여부 및 다음 회차 최저가는 법원 공고로 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서·집합건축물대장 및 관계 행정기관 자료를 최신 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “20% 할인”보다 무서운 것은 확인되지 않은 부담
이 물건은 감정가 188,100,000원에서 최저가 150,480,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 할인된 경매물건처럼 보입니다. 그러나 임차보증금 5,000,000원 인수를 합산한 실질취득금액은 155,480,000원입니다.
무엇보다 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 실제 경매 대상인 비01호의 부속 부분과 관련되어 있다는 점이 중요합니다. 이 위험은 단순한 등기권리 분석이나 배당표 계산만으로 제거되지 않습니다. 또한 확인된 실거래는 2022~2023년의 다른 면적·지상층 거래이며, 거래 표본의 가격은 -25.9% 하락 추세를 보입니다. 과거 거래 평균만 이용해 이 제조업소가 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 필요, 건축물 위험 높음, 가격 메리트 미확인입니다. 중소기업은행 근저당과 후순위 등기는 소멸할 것으로 예상되지만, 대항력 임차인의 보증금 인수가 남습니다. 위반건축물의 실제 시정책임과 이용 가능성을 확인하고, 비슷한 제조업소의 현재 가격을 확보하기 전에는 적극적인 입찰보다 보수적인 검토가 합리적입니다.
