서울남부지방법원 2026타경3830. 구로동 408-7 제비층 제비01호입니다. 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이고 실제로도 제조업소로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2007.05.28 설정된 중소기업은행 근저당권 54,000,000원입니다. 이후의 서울특별시 압류, 서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리가 깨끗하게 끝나는 물건은 아닙니다. 임차인 김홍진은 2003.06.03 전입했고, 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구는 2026.03.20 했지만 확정일자는 확인되지 않고 배당표상 우선변제권도 없어, 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3830 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 408-7 제비층 제비01호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 벚꽃로72길 3 |
| 물건 용도 | 집합건물 · 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) · 현황 제조업소 |
| 소유자 | 송승일 |
| 감정가 / 최저가 | 188,100,000원 / 188,100,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 122,641,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 사용승인 | 2004.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 소멸하지만 임차보증금은 남는다
말소기준은 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 54,000,000원이며, 2025년 이후 압류·가압류와 2026년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 구로2동새마을금고 근저당권과 세금 압류들은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍진 | 비01호 | 2003.06.03 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 배당요구 우선변제권 없음 · 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 실제 임차인은 1명이며, 이 임차인의 보증금 5,000,000원을 그대로 인수액으로 봐야 합니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 경제적 부담은 최저가 188,100,000원이 아니라 188,100,000원 + 5,000,000원 = 193,100,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.931억으로 봐야 한다
비교 거래는 신영빌라(408-7)에서 확인된 2건입니다. 다만 대상 비교면적은 59.47㎡인데, 거래 표본은 50.34㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 건수도 2건뿐이어서 시세 판단에는 여유를 둬야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 50.34㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 50.34㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
전체 평균은 235,000,000원이지만, 오래된 270,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 가격 판단에는 최신 거래 200,000,000원과 하락 추세를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2023.11의 200,000,000원이고, 최근 대비 과거 거래 추세는 -25.9%입니다. 따라서 전체 평균 235,000,000원을 기준으로 “싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
현재 최저가 188,100,000원은 200,000,000원의 94.0%이지만, 대항력 임차인 인수액을 더한 실질취득 193,100,000원은 최신 거래 200,000,000원의 약 96.6%입니다. 차이는 6,900,000원에 불과합니다. 여기에 거래 추세 -25.9%, 면적 불일치, 제조업소 용도와 위반건축물 이슈까지 감안하면 신건 가격에서 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,433,400원 |
| 인수 · 임차인 김홍진 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,266,600원 |
채권자 배당 대상 74,400,000원은 현재 회차에서 전액 배당되는 계산입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 122,641,901원이지만, 배당표상 근저당권 배당액은 54,000,000원입니다. 임차인 김홍진의 보증금 5,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다. 소유자 잔여 110,266,600원은 당해세·최우선변제 미반영으로 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 500만원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 188,100,000원 | 5,000,000원 | 193,100,000원 | 110,266,600원 |
| 1회 유찰 · 80% | 150,480,000원 | 5,000,000원 | 155,480,000원 | 73,173,280원 |
| 2회 유찰 · 64% | 120,384,000원 | 5,000,000원 | 125,384,000원 | 43,498,624원 |
보증금 5,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 동일하게 매수인 인수로 남습니다. 따라서 유찰 뒤 가격을 비교할 때도 최저매각가 단독이 아니라 최저매각가 + 5,000,000원을 실질취득으로 봐야 합니다.
⑥ 건물·이용상태 — 위반건축물이 더 큰 리스크
- 이용상태. 비01호는 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이며 실제 제조업소로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물, 사용승인일은 2004.07.07입니다.
- 주위환경. 구로2동주민센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 4차선 도로, 남측 및 동측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 142.0㎡, 공시지가 2,792,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 반드시 응찰가에 더할 것. 현재 회차 기준 실질취득은 188,100,000원이 아니라 193,100,000원입니다.
- 임차관계 원본 재확인. 김홍진은 대항력 있는 임차인이고 보증금 5,000,000원이 전액 인수되는 계산입니다. 전입·점유·배당요구 관계를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 부분이 비01호에 부속된 것으로 조사됐으므로 현황, 면적, 시정 가능성 및 이용상 제약을 확인해야 합니다.
- 가격 비교는 전체평균보다 최신 거래 우선. 전체 평균 235,000,000원은 270,000,000원 과거 거래의 영향을 받습니다. 최신 거래는 200,000,000원이고 추세는 -25.9%입니다.
- 비교면적 차이 주의. 본건 비교 기준 59.47㎡와 실거래 표본 50.34㎡가 일치하지 않아 단순 평면 비교는 위험합니다.
- 용도·환금성 확인. 아파트가 아니라 제조업소로 이용되는 제2종근린생활시설이므로 매수층과 금융·임대 조건을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “1.881억 낙찰”이 아니라 “1.931억 취득”
이 물건의 핵심은 최저매각가 숫자만 보면 안 된다는 점입니다. 김홍진의 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 남기 때문에 현재 회차의 실질취득은 193,100,000원입니다. 최신 거래 200,000,000원과의 차이는 6,900,000원에 불과하고, 거래 추세는 -25.9%입니다.
게다가 비교 거래는 50.34㎡로 대상 비교면적 59.47㎡와 다르고, 본건은 아파트가 아니라 제조업소로 이용되는 제2종근린생활시설입니다. 여기에 무단증축에 따른 위반건축물과 제시외 건물까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 인수와 건물 하자는 남습니다. 현재 가격에서는 권리·건물·시세 세 축을 모두 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다.
