서울남부지방법원 2026타경3830. 구로동 408-7 제1층 제102호로, 공부상 근린생활시설이나 현재는 원룸형 4개호의 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 권리관계의 기준은 2007.05.28 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 46,000,000원입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류, 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기권리만 보고 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 김홍진은 2003.06.03 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 5,000,000원·월세 300,000원으로 조사됐습니다. 배당요구는 2026.03.20 했지만 확정일자는 확인되지 않고 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3830 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 408-7 제1층 제102호 · 도로명 벚꽃로72길 3 |
| 용도 / 면적 | 기타 · 공부상 근린생활시설, 현황 원룸형 주거용 · 대상면적 53.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2004.07.07 · 신영빌라(408-7) 8세대 |
| 소유자 | 송승일 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 122,641,901원 |
| 말소기준권리 | 2007.05.28 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 46,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 인수
과거 구로2동새마을금고 근저당권과 여러 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준권리는 2007.05.28 중소기업은행 근저당권이며, 이후 남아 있는 2025.06.13 서울특별시 압류 1건, 2025.11.19 서울신용보증재단 가압류 20,400,000원, 2026.02.25 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍진 | 비01호 | 2003.06.03 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 5,000,000원 인수 |
배당요구일 2026.03.20. 확정일자는 확인되지 않았으며, 예상배당에서는 임차보증금 배당액 0원, 매수인 인수액 5,000,000원으로 계산되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세’를 봐야 한다
신영빌라(408-7)의 거래 표본은 2건입니다. 2022.07 전용 50.34㎡ 4층이 270,000,000원, 2023.11 같은 면적·같은 층이 200,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 235,000,000원이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이고 최근 가격 추세는 -25.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 50.34㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 50.34㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최저가는 전체 평균 235,000,000원의 94.0%라 얼핏 낮아 보이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최저가 221,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 110.5%이고, 여기에 인수보증금 5,000,000원을 더한 실질취득 226,000,000원은 최근 시세 200,000,000원의 113.0%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 저렴한 경매가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 인수 · 임차인 김홍진 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 46,000,000원 | 46,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,706,000원 |
매각대금 221,000,000원 안에서는 집행비용 3,894,000원, 근저당 46,000,000원, 가압류 20,400,000원을 배당하고 소유자 잔여가 150,706,000원으로 계산됩니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 배당대금 밖에서 매수인이 별도로 인수하므로 실질취득은 226,000,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰부터 가격 구조가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 221,000,000원 | 5,000,000원 | 226,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 176,800,000원 | 5,000,000원 | 181,800,000원 |
| 2회 유찰 64% | 141,440,000원 | 5,000,000원 | 146,440,000원 |
현재 회차 실질취득 226,000,000원은 최근 시세 200,000,000원을 웃돌지만, 1회 유찰 시에는 매각가 176,800,000원에 인수액 5,000,000원을 더한 181,800,000원, 2회 유찰 시에는 146,440,000원이 됩니다. 즉 이 물건은 권리 인수액보다 현재 가격이 더 큰 문제이며, 회차가 내려가야 최근 거래 대비 가격 여유가 생기는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로2동주민센터 북서측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 공부상 근린생활시설이나 현재는 원룸형 주거용으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 원룸형 4개호 주거용 이용이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층, 사용승인일 2004.07.07이며 급배수·위생·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 4차선 도로, 남측·동측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정자료에는 101호의 무단증축 위반건축물 기재가 있으며, 본건을 포함한 기호2·3은 공부상 근린생활시설이지만 현황 원룸형 주거용으로 파악됐습니다.
- 환금성. 신영빌라(408-7)는 8세대이고 확인된 거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2023.11의 200,000,000원으로, 거래표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김홍진의 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있으므로 실질취득가에 반드시 더해야 합니다.
- 현재 회차 가격 경계. 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 110.5%이고, 실질취득은 226,000,000원입니다. 신건을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -25.9%를 고려해 과거 270,000,000원 거래나 전체 평균 235,000,000원만으로 가격 상단을 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주거용 원룸의 차이를 매각물건명세서, 집합건축물대장과 함께 원본 대조해야 합니다.
- 위반건축물 관련 범위 확인. 감정자료에는 101호 무단증축 기재가 있으므로 본건 102호와의 물리적·법적 영향 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위는 소멸하지만, 지금 가격은 싸지 않다”
이 물건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 2007.05.28 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2003.06.03 전입한 임차인 김홍진의 보증금 5,000,000원 인수가 남습니다. 그 결과 신건 최저가 221,000,000원의 체감 매입원가는 226,000,000원입니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 200,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -25.9%입니다. 실질취득가가 최근 시세보다 13.0% 높은 데다 공부상 근린생활시설·현황 원룸형 주거라는 용도 차이와 적은 거래표본까지 있습니다. 후순위 권리는 정리되지만, 신건 가격은 보류가 맞는 구조입니다. 1회 유찰 시 실질취득 181,800,000원, 2회 유찰 시 146,440,000원으로 내려가므로 이 사건의 승부처는 권리 소멸 여부보다 유찰 후 가격과 5,000,000원 인수액을 함께 계산하는 것입니다.
