서울남부지방법원 2026타경3830. 서울 구로구 구로동 408-7, 벚꽃로72길 3에 위치한 집합건물 제1층 제102호입니다. 감정가 221,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 176,800,000원이 됐습니다. 등기상 말소기준은 2007년 5월 28일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 정리가 곧바로 매수인의 부담이 없다는 뜻은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금이 별도의 변수로 존재하기 때문입니다.

또한 물건의 성격을 정확하게 구분해야 합니다. 이 건물은 2004년 사용승인된 집합건물이고, 대상 물건은 공부상 근린생활시설이지만 현황상 원룸형 4개호의 주거용으로 이용되고 있습니다. 일반적인 아파트와 달리 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르므로, 임대차·건축법상 적법성·향후 매각 가능성을 함께 살펴봐야 합니다.

물건 개요

53.04㎡는 실거래 비교 대상으로 표시된 면적입니다. 경매목적물의 등기상 전유면적 및 대지권은 매각서류 원본과 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 등기상 정리와 임차인 인수는 별개

등기상 핵심은 2007년 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정됐던 구로2동새마을금고 근저당권 59,000,000원은 2007년 5월 28일 해지로 이미 말소됐습니다. 2008년·2014년·2018년·2024년의 압류도 각각 말소된 이력이 있습니다.

현재 경매에서 문제 되는 후순위 권리는 서울특별시 압류와 서울신용보증재단 가압류입니다. 이들은 말소기준권리보다 늦게 등기됐으므로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기부에 나타나는 근저당권의 소멸 여부와 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 500만원 인수 가능성

김홍진은 전입일이 말소기준보다 빠른 임차인으로 분류됩니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 배당계산에는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 임차인 배당액은 0원, 매수인 인수액은 5,000,000원입니다. 2026년 3월 20일 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인의 보증금 반환 부담이 해소된다고 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래보다 낮지만 하락 추세를 반영해야 한다

비교 대상은 신영빌라(408-7)입니다. 2004년 사용승인된 8세대 규모 건물이며, 실거래 비교에 사용된 면적은 50.34㎡입니다. 확인된 거래는 다음과 같습니다.

전체 거래 평균은 235,000,000원입니다. 최저가 176,800,000원은 이 평균의 75.2%지만, 이 숫자만으로 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 2022년 270,000,000원의 높은 거래가 평균을 끌어올리고 있기 때문입니다.

최신 확인 거래는 2023년 11월의 200,000,000원입니다. 이 거래와 비교하면 최저가는 88.4%이지만, 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 181,800,000원은 90.9%입니다. 즉 실제 부담 기준 차이는 9.1%입니다.

최근 시세 비교 기준으로 200,000,000원이라는 금액이 집계돼 있지만, 이에 대응하는 확인 거래시기는 2023년 11월입니다. 따라서 이를 2026년 기준 실제 최근 12개월 거래로 해석해서는 안 됩니다. 현재 가격 판단은 2023년 거래와의 비교에 한정되며, 2026년의 유효한 가격 메리트는 추가 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 타당합니다.

더구나 비교 거래는 4층, 경매 목적물은 1층이며, 대상 물건은 근린생활시설의 주거용 전용 상태입니다. 면적이 비슷하다는 이유만으로 동일한 시장가치를 적용할 수 없습니다.

④ 회차별 취득금액 — 유찰가만 보지 말 것

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오에 따른 가정입니다. 인수액은 김홍진 보증금 5,000,000원 전액 인수를 전제로 하며, 실제 매각 호실과 임차 목적물의 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 각 회차의 실질취득액은 세금·명도·수선비용을 제외했습니다.

현재 시나리오에서는 최저가가 176,800,000원이더라도 인수액까지 포함한 부담은 181,800,000원입니다. 추가 유찰 시 부담액은 낮아질 수 있지만, 용도 불일치와 점유자 확인 문제까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 따라서 유찰 횟수 자체보다 추가 비용과 이용 가능성을 함께 계산해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 176,800,000원 가정)

집행비용은 3,275,200원으로 추정했습니다. 배당대상 채권 66,400,000원은 위 가정에서 전액 배당되며, 소유자 잔여금은 107,124,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 배당재원에 포함되지 않습니다.

⑥ 건축물·용도 — 일반 주거용 부동산과 다르다

본건은 집합건축물대장상 근린생활시설이지만, 현황상 주거용 원룸형 4개호로 이용되고 있습니다. 감정평가 조사에서도 기호2·3의 공부상 용도와 실제 이용상태가 다른 것으로 파악됩니다.

감정평가의 공부와의 차이 부분에는 101호가 무단증축에 따른 위반건축물로 등재되어 있고, 실제 현황은 비01호에 부속된 것으로 조사됐다는 내용도 있습니다. 이는 제102호 자체가 위반건축물이라는 확정 근거는 아닙니다. 그러나 같은 건물 안에서 공부와 현황의 차이가 존재하므로, 제102호에 위반사항이 직접 적용되는지, 공용부분 또는 부속부분에 영향을 미치는지 반드시 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로2동주민센터 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하며 인근 도로에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 4차선 도로에 접하고 남측 및 동측으로 폭 약 4m의 도로에 접하는 것으로 조사됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·건축허가 및 착공제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 토지 관련 제한. 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 확인됩니다. 아파트 또는 특정 취득자·용도를 대상으로 하는 지정과 별도의 지정이 혼재하므로, 제102호의 취득에 실제 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 2004.07.07 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 급배수·위생·난방·주차장 등의 설비가 조사됐습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 건물이며, 확인된 거래는 2건입니다. 근린생활시설의 주거용 사용과 호실별 이용 차이를 감안하면 과거 실거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차 목적물 동일성. 경매 목적물은 제102호, 김홍진의 점유 부분은 비01호입니다. 임대차계약서·현황조사서·건축물대장·호실 현황을 대조해 실제 인수 대상인지 확인하세요.
• 전입일 확인. 2003.06.03 전입일이 2004.07.07 사용승인일보다 앞섭니다. 전입주소의 연혁, 실제 점유 개시시점 및 대항력 성립관계를 검토해야 합니다.
• 보증금 인수. 현재 예상 인수액은 5,000,000원입니다. 배당요구가 있더라도 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 있으므로 실제 반환의무 및 임차인의 권리관계를 검증하세요.
• 실제 점유자. 현황상 원룸형 4개호로 사용 중입니다. 각 구획의 점유자, 계약관계, 보증금과 차임을 직접 확인하고 추가 인수위험이 있는지 살펴보세요.
• 용도 적법성. 공부상 근린생활시설과 실제 주거용 사용이 일치하지 않습니다. 적법한 용도변경 여부, 원상복구 가능성 및 행정상 조치 위험을 확인하세요.
• 위반건축물 범위. 101호의 무단증축·비01호 부속 관련 사항이 본건 제102호의 전유부분이나 공용부분에 영향을 미치는지 확인하세요.
• 가격 상한. 2023년 거래가 200,000,000원은 현재 시세를 확정하는 자료가 아닙니다. 하락 추세와 취득 관련 비용을 반영해 입찰 상한을 별도 산정하세요.
• 배당 검증. 중소기업은행 청구액 122,641,901원과 근저당권 채권최고액 46,000,000원의 차이를 확인하고, 배당순위 및 조세채권을 검토하세요.
• 규제 확인. 토지거래허가구역·건축허가 및 착공제한지역 관련 규제가 실제 취득과 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장·최신 실거래를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “20% 유찰보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐”

이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 221,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 176,800,000원으로 내려왔고, 등기상 말소기준 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 최저매각가가 내려갔다고 곧바로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 김홍진의 대항력 임차보증금 5,000,000원을 인수하는 계산이라면 실질취득액은 181,800,000원입니다. 이는 2023년 거래가 200,000,000원보다 낮지만, 거래가격 추세가 -25.9%로 하락했고 비교 거래 시점도 오래돼 현재 시장 대비 충분한 할인이라고 확신할 수 없습니다.

무엇보다 경매 목적물은 제102호인데 임차인 점유 부분은 비01호로 조사됐으며, 공부상 근린생활시설이 실제로는 주거용 원룸 4개호로 이용 중입니다. 인접한 101호의 위반건축물 이력까지 고려하면 임차인 동일성·용도 적법성·호실별 점유관계 확인이 필수입니다.

결론은 ‘가격은 내려왔지만 권리·현황 검증 전에는 보수적 접근’입니다. 보증금 인수액과 호실의 실제 법적 상태가 확인되고, 2026년 현재 시세 및 추가 비용을 반영한 뒤에야 입찰 여부를 합리적으로 판단할 수 있습니다.