🏷️ 225,000,000원 🧾 인수 5,000,000원 💰 실질취득 230,000,000원 📉 최근시세 대비 115.0%
서울남부지방법원 2026타경3830. 구로동 408-7 제1층 제101호입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2007.05.28. 중소기업은행 근저당권 70,000,000원입니다. 이후 서울특별시강서수도사업소 압류, 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 민순희의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김홍진은 2003.06.03. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금 5,000,000원에 대해 대항력이 인정되어 매수인 인수 가능성이 아니라 실제 배당표상 전액 인수로 반영되어 있습니다.
가격 판단에서도 최저가 225,000,000원만 보면 안 됩니다. 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 225,000,000원 + 김홍진 보증금 5,000,000원 = 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원으로 집계되어 있어 현재 실질취득액은 최근 시세의 115.0% 수준입니다. 거래 추세 역시 -25.9%여서, 전체 평균 235,000,000원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3830 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 408-7 제1층 제101호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 벚꽃로72길 3 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 근린생활시설 · 현황 주거용(원룸형 2개호) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2004.07.07 |
| 소유자 | 송승일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 122,641,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 위반건축물 | 등재 · 실제 현황은 비01호에 부속되어 있는 것으로 조사 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 핵심은 2007.05.28. 중소기업은행 근저당권입니다. 이보다 뒤의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인은 등기 순위만 볼 수 없습니다. 김홍진의 전입일은 2003.06.03.으로 말소기준보다 빠르고, 현황조사·문건접수에서 배당요구도 확인됩니다. 배당자료에서는 우선변제권이 없고 보증금 5,000,000원이 배당되지 않아 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍진 | 비01호 | 2003.06.03 / — | 5,000,000원 / 300,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 민순희 | 1층 53.92㎡ 중 25㎡ | 2020.08.04 / 2020.06.30 | 80,000,000원 / — | 대항력 없음 | 미상 | 매수인 인수 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세와 하락 추세’가 중요
거래 비교 자료는 신영빌라(408-7), 비교면적 53.95㎡ 기준입니다. 거래 표본은 2건이며 2022.07 거래가 270,000,000원, 2023.11 거래가 200,000,000원입니다. 전체 평균은 235,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래도 200,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 50.34㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 50.34㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최저가 자체도 최근 12개월 평균의 112.5%입니다. 여기에 김홍진 보증금 5,000,000원을 합친 실질취득은 230,000,000원으로, 최근 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 115.0%입니다. 더욱이 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -25.9%입니다. 따라서 전체 평균 235,000,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,950,000원 |
| 인수 · 임차인 김홍진 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 130,650,000원 |
김홍진 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 채권자 배당액 합계는 90,400,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 500만원을 끝까지 더해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 225,000,000원 | 5,000,000원 | 230,000,000원 | 130,650,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 180,000,000원 | 5,000,000원 | 185,000,000원 | 86,280,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 144,000,000원 | 5,000,000원 | 149,000,000원 | 50,784,000원 |
현재 신건에서는 실질취득 230,000,000원이 최근 시세 200,000,000원을 웃돕니다. 1회 유찰 시 매각가 180,000,000원에 인수 5,000,000원을 더한 실질취득은 185,000,000원, 2회 유찰 시에는 149,000,000원입니다. 다만 가격이 내려가더라도 위반건축물 표시와 공부상 근린생활시설·현황 주거용의 차이는 그대로 남으므로 가격만으로 판단할 물건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로2동주민센터 북서측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 4차선 도로에 접하고 남측·동측으로 노폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설이나 현황은 주거용 원룸형 2개호로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 101호에 무단증축으로 인한 위반건축물 표시가 있으나 실제 현황은 비01호에 부속된 것으로 조사되었습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 거래 표본. 신영빌라(408-7)는 8세대이며 비교 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023.11의 200,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김홍진 인수액 반영. 입찰가에 5,000,000원을 반드시 더해 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 235,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원과 하락 추세 -25.9%를 우선해서 판단해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 근린생활시설과 실제 주거용 원룸 이용 사이의 차이가 금융·사용·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 표시와 실제 무단증축 위치가 비01호에 부속된 것으로 조사된 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 김홍진의 실제 점유 상태와 보증금 반환·명도 조건, 민순희 임차권의 현황을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당요구 종기 서류와 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘실질취득가와 물건 상태’가 문제
이 사건은 후순위 권리 대부분이 소멸하므로 겉으로는 단순해 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 김홍진의 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 200,000,000원이고 추세도 -25.9%인 상황에서 현재 실질취득액은 최근 시세의 115.0%입니다.
여기에 공부상 근린생활시설과 현황 주거용 사이의 용도 차이, 101호 위반건축물 표시, 8세대 소규모 건물과 제한적인 거래 표본까지 겹칩니다. 따라서 신건에서는 가격 메리트가 부족하고, 권리·용도·건축물 현황을 함께 확인한 뒤 유찰 이후 실질취득가를 기준으로 접근할 사건입니다.
