서울남부지방법원 2026타경3830. 서울 구로구 구로동 408-7에 위치한 집합건물 제1층 제101호입니다. 등기부상 소유자는 송승일이고, 중소기업은행의 2007년 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다. 등기권리만 보면 그 이후의 압류·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건에는 말소기준보다 앞서 전입한 임차인이 있습니다. 2003.06.03 전입한 김홍진의 대항력이 핵심입니다.

이 물건은 일반적인 아파트나 적법한 주거용 다세대주택으로 보면 안 됩니다. 집합건축물대장상 근린생활시설이지만 현재 원룸형 주거용으로 사용되고 있으며, 제101호에 위반건축물 등재 사실도 있습니다. 따라서 낙찰가가 감정가보다 낮다는 사실보다 임차보증금 인수, 실제 점유관계, 용도 적법성, 금융 이용 가능성, 환금성을 먼저 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2007.05.28 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 70,000,000원입니다. 그보다 앞선 구로2동새마을금고의 2004년 근저당권은 이미 말소됐습니다.

말소기준 이후 등기된 서울특별시강서수도사업소 압류, 서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 민순희 임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리가 소멸하는 것과 선순위 임차인의 보증금 반환책임이 소멸하는 것은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김홍진은 현황조사 및 문건접수, 민순희는 등기부 임차권등기와 매각물건명세서 기준입니다. 실제 임차인은 2명이며, 보증금 합계 85,000,000원을 모두 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

김홍진은 전입이 말소기준보다 앞서고 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 5,000,000원 전액 인수로 계산합니다. 배당요구 사실만으로 보증금이 배당에서 전액 회수된다고 볼 수 없습니다.

민순희는 임차보증금이 80,000,000원으로 더 크지만, 전입신고일이 말소기준 이후입니다. 2023.01.18 주택임차권등기가 이뤄졌어도 선순위 대항력이 생기는 것은 아니므로, 제공된 권리판정상 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 실제 점유상태와 임차권등기 말소 절차는 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 실질취득과 거래 하락 추세

가격 비교 대상으로 확인되는 신영빌라(408-7)의 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 전용 50.34㎡·4층으로, 이번 경매물건의 1층 및 거래 비교 면적 53.95㎡와 차이가 있습니다. 따라서 동일한 조건의 직접 비교 거래로 보기에는 한계가 있습니다.

전체 거래 평균은 235,000,000원이지만, 2022년의 270,000,000원 거래가 포함되어 평균을 높이고 있습니다. 더 최근에 확인되는 2023.11 거래금액은 200,000,000원이며, 거래 추세 지표는 -25.9%입니다. 이는 확인된 거래가격이 하락해 왔다는 중요한 신호입니다.

가격 비교에 제시된 최근 표본 평균도 200,000,000원(1건)입니다. 하지만 확인 가능한 해당 거래 시점이 2023.11로 오래됐으므로 이를 현재 시세로 확정하거나 충분한 최근 거래 표본으로 보기는 어렵습니다.

최저가만 비교하면 200,000,000원의 90.0%입니다. 하지만 김홍진 보증금을 인수하면 실질취득금액은 185,000,000원으로 올라가고, 비교 거래 대비 92.5%가 됩니다. 여기에는 취득세·등기비용·명도비용·수선비용이 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

아래는 현재 최저매각가로 낙찰되는 경우의 배당 추정입니다. 김홍진 보증금 5,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액이므로, 매각대금 배분표에는 배당액 0원으로 반영합니다.

집행비용 3,320,000원은 추정액입니다. 중소기업은행 배당은 채권최고액 70,000,000원 기준이며, 신청채권자의 청구액 122,641,901원 전액이 충족되는 것은 아닙니다. 위 배당은 민순희 임차권 관련 배당, 당해세, 최우선변제, 기타 조세채권 등을 별도 반영하지 않은 시뮬레이션으로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수금은 남는다

현재는 감정가의 80%인 180,000,000원에서 진행됩니다. 추가 유찰 시 예상되는 최저매각가와 매수인 실질취득금액은 다음과 같습니다.

김홍진의 보증금은 매각대금에서 우선 배당되지 않는 것으로 계산되어 있으므로, 각 회차에서 5,000,000원의 인수 부담이 유지됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 고액 대항력 인수형과 달리, 이 사건의 보증금은 현재 및 제시된 유찰 시나리오의 낙찰가보다 작습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득금액도 함께 줄어듭니다.

다만 낙찰가가 내려간다고 해서 위반건축물 문제, 불일치 용도, 임차인 명도, 환금성 위험까지 줄어드는 것은 아닙니다. 유찰 이후에도 총취득원가와 사용·수익 가능성을 함께 평가해야 합니다.

⑥ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로2동주민센터 북서측 인근에 있으며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물입니다. 사용승인일은 2004.07.07이며 급배수·위생·난방·주차장 설비가 있습니다.
• 현황 용도. 공부상 근린생활시설이지만 주거용 원룸형 2개호로 이용되는 부분이 확인됩니다. 합법적인 주거용 건물로 단정해서는 안 됩니다.
• 위반건축물. 제101호가 무단증축으로 위반건축물에 등재되어 있습니다. 실제 위반 부분은 비01호에 부속된 것으로 조사됐으나 공부상 등재 사실은 남아 있습니다.
• 도로. 서측 4차선 도로 및 남측·동측 약 4m 도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 건축허가·착공제한지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지거래 관련. 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 확인됩니다. 각 지정의 대상과 적용 여부는 해당 물건의 용도 및 취득 형태에 따라 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 규모이고 확인된 거래가 2건에 불과합니다. 일반적인 대규모 아파트와 비교해 가격 산정과 향후 매각 시 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김홍진 선순위 대항력. 2003.06.03 전입과 비01호 점유의 연결관계를 확인하고, 보증금 5,000,000원 인수 및 실제 반환·명도 조건을 검토하세요.
• 민순희 임차권등기. 80,000,000원 임차보증금과 2023.01.18 임차권등기를 확인하고, 후순위 소멸 여부와 현재 점유·인도 관계를 원본 서류에서 대조하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 최저가 180,000,000원 외에 인수 5,000,000원이 있습니다. 취득 관련 비용과 보수비까지 별도로 계산하세요.
• 원룸형 2개호 확인. 101호 및 비01호의 실제 구조, 각 임차인의 사용부분, 출입구와 호실 표시, 현황조사상 점유자를 직접 확인하세요.
• 위반건축물 정리. 제101호 위반 등재의 대상, 시정 요구, 원상회복 비용, 이행강제금 및 해제 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 근린생활시설의 주거 사용. 적법한 용도변경이 가능한지, 임대 및 직접 사용에 제한이 있는지 검토하세요.
• 실거래 재검증. 확인되는 최신 거래가 2023.11이므로 현재 거래가격 및 매물 호가를 다시 확인하고, 1층과 4층의 차이를 반영하세요.
• 토지거래허가 및 규제. 허가구역 지정의 해당 물건 적용 여부와 경매취득 예외 여부, 건축허가·착공제한 관련 사항을 확인하세요.
• 체납금·명도비용. 공용부분 관리비, 공과금, 명도 협의, 시설 보수에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장 원본을 입찰 전에 반드시 대조하세요.

맺으며 — “유찰 할인보다 중요한 것은 인수금과 건축물 위험”

이 물건의 경매 최저가는 180,000,000원으로 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 하지만 김홍진의 선순위 대항력 임차보증금 5,000,000원을 인수해야 하므로 실질취득금액은 185,000,000원입니다.

최근 확인 거래 200,000,000원보다 낮기는 하지만, 그 거래는 2023년의 4층 거래입니다. 가격 추세가 -25.9%로 하락했고, 본건은 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 데다 위반건축물로 등재된 1층 물건입니다. 임차인 점유와 소규모 건물의 환금성 위험까지 감안하면 현재 최저가에 충분한 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리 인수 부담이 존재하고 건축물 위험이 큰 신중 접근형 물건입니다. 추가 유찰은 취득가격을 낮출 수 있지만 용도·위반건축물 문제가 저절로 해결되지는 않습니다. 이 물건의 투자 판단은 단순히 감정가 대비 몇 퍼센트 할인됐는지가 아니라 실질취득금액, 적법한 사용 가능성, 실제 점유관계, 위반건축물 정리 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다.