인천지방법원 2025타경513876. 인천 중구 운서동 두림타워 웰스복합 3층 302호 근린시설입니다. 공부상 용도는 일반음식점이며, 현황조사와 감정평가상 공실 상태로 확인됩니다. 경매를 신청한 채권자는 청량리신용협동조합이고, 청구액은 100,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사코람코자산신탁으로 표시됩니다.
가격만 보면 감정가에서 한 차례 유찰되어 최저가가 70%로 낮아진 상태입니다. 하지만 주거용 아파트와 달리 근린시설은 임대수요, 실제 영업 가능성, 공실 유지비용, 상가 환금성이 수익성과 가격을 크게 좌우합니다. 특히 이 물건에는 신탁원부 확인 필요성이 명시되어 있고 관리비 미납 안내문도 다수 확인되어, 단순한 할인율보다 실제 취득 후 부담을 먼저 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 영종대로 94 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 일반음식점 |
| 건물 / 해당 층 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 중 3층 |
| 현황 | 공실 |
| 등기상 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 | 517,000,000원 |
| 최저매각가 | 361,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 청량리신용협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 신탁과 근저당 이력 확인이 핵심
등기상 권리 흐름은 단순하지 않습니다. 2020.05.27 청량리신용협동조합 근저당권이 설정되었고, 채권최고액은 100,000,000원입니다. 같은 날 신탁 관련 소유권이전 등기도 존재합니다. 이후 채무자 변경과 근저당권 이전 이력이 이어졌으며, 2025.11.12 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 대항력 임차인이 없는 상태와 실제 임대차 관계가 완전히 해소되었다는 판단은 구분해야 합니다. 조사상 임차보증금 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서·신탁원부를 함께 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 70% 할인과 시세 저평가는 다르다
현재 최저매각가는 361,900,000원으로 감정가 517,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 최초 감정가 대비 가격이 낮아졌지만, 비교 가능한 실제 상가 거래가격이나 임대수익 기준이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 361,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 253,329,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 177,330,999원 | 0원 |
유찰 후 금액은 회차별 계산 시나리오이며 실제 매각기일과 최저가 확정을 의미하지 않습니다. 모든 인수액은 현재 계산상 추정치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,900,000원 가정)
현재 계산 결과는 집행비용을 차감한 나머지를 소유자 교부액으로 표시하고 있습니다. 다만 신청채권자의 청구액과 근저당권 이력이 있음에도 채권자 배당 항목이 반영되어 있지 않으므로 아래 표는 실제 법원 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,866,600원 |
| 청량리신용협동조합 관련 청구 | 100,000,000원 | 배당액 미확정 |
| 근저당권 이전 관련 채권 | 확인 필요 | 배당액 미확정 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 356,033,400원 |
소유자 교부액 356,033,400원은 채권자 배당이 누락된 계산상 잔여액으로 실제 교부액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·미확인 채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당순위와 배당가능액은 별도 검증이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 운서역 북서측 인근에 자리하며, 주변에는 호텔·오피스텔·근린생활시설 등이 밀집한 상업지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 운서역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물로 복합판넬·강화유리 등의 외장 마감이 되어 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북측은 폭 약 40미터, 남측은 약 15미터 도로에 접하고, 서측으로 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역 등 지정 사항이 있습니다. 토지면적은 1,403.2㎡, 공시지가는 3,891,000원/㎡로 확인됩니다.
- 이용상태. 302호는 공부상 일반음식점이며 현재 공실입니다. 동일 평가에서 언급된 다른 호실의 의료시설 용도나 이용현황을 302호의 용도로 혼동해서는 안 됩니다.
- 환금성. 상업시설 밀집 지역에 위치하지만, 실제 임차 수요·임대료·매매 거래가격이 확인되지 않은 공실 상가이므로 매도기간과 가격 회복 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본. 주식회사코람코자산신탁의 수탁자 지위, 신탁원부 제2020-17583호의 관리·처분 조항과 경매 매각에 따른 권리관계를 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2020.05.27 근저당권, 2025.11.12 경매개시결정, 2026.02.09 근저당권 이전등기의 유효 상태와 말소 범위를 최신 등기부로 대조하세요.
- 관리비 체납. 현황조사에서 관리비 미납 안내문이 많이 붙어 있다고 기재되어 있습니다. 관리사무소를 통해 총 체납액, 공용·전용부분 구분, 매수인에게 청구될 수 있는 금액을 확인하세요.
- 점유와 임대차. 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 미확인 임대차, 영업시설·잔존 물품의 처리 문제를 현장에서 확인하세요.
- 실제 시장가격. 인근 상가의 유사 층·면적·용도 거래사례 및 임대료를 확인해 361,900,000원이 시장가격 대비 합리적인지 별도로 판단하세요.
- 용도와 영업 가능성. 공부상 일반음식점인 302호의 영업허가·시설 인수·원상복구 필요 여부를 확인하세요.
- 배당 원본 확인. 신청채권자의 100,000,000원 청구와 근저당권 이전 이력이 배당 계산에 반영되지 않은 이유를 확인하고, 실제 배당순위를 검토하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 매각기일 2026.10.28에 앞서 매각조건, 공고 변경 여부, 인수할 권리 및 특별매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가 ≠ 안전한 할인 매수”
이 물건은 감정가 517,000,000원에서 최저가 361,900,000원까지 내려왔습니다. 공실 상태에 확인된 임차인이 없고 계산상 인수액도 0원이라는 점은 검토할 만한 요소입니다.
하지만 신탁 등기·근저당권 이전·배당 계산의 불일치는 반드시 해결해야 할 권리분석 쟁점입니다. 관리비 미납 정황도 있으며, 실제 상가 시세와 임대수익 수준이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인폭만으로 저가 낙찰을 기대하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 평가는 보류입니다. 최신 등기부와 신탁원부로 매수인 인수 위험을 검증하고, 관리비 체납액과 실거래·임대수익을 확인한 후에야 응찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 단순한 할인율보다 권리 정합성과 취득 후 실제 비용을 확인하는 것이 더 중요합니다.
