인천지방법원 2025타경513876. 운서동 두림타워 웰스복합 3층 302호로, 감정 이용상태상 공부상 일반음식점이며 현황은 공실입니다. 감정가는 517,000,000원, 신건 최저매각가도 같은 517,000,000원입니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 “임차인 없음·근저당 소멸”만 확인하고 끝낼 구조는 아닙니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사코람코자산신탁이고, 등기기록에도 임대차 등의 법률행위는 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 또한 2020년 청량리신용협동조합 근저당 설정, 채무자 변경, 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 이력이 함께 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513876 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 10층 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 517,000,000원 / 517,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 신탁원부는 별도 확인
말소기준은 제공된 권리계산상 2025.11.12. 임의경매개시결정입니다. 경매개시 채권자는 청량리신용협동조합입니다. 확인된 임차인은 없고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없고 현황은 공실
302호는 감정평가에서 공부상 일반음식점, 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유 상태가 매각기일까지 동일한지는 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 신건 517,000,000원, 시세 메리트는 판단 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 517,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 413,600,000원, 2회 유찰 시 330,880,000원으로 제시되어 있습니다. 하지만 이 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 517,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 517,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 413,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 330,880,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 517,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 509,430,000원 |
배당계산상 채권자 총 청구액과 총 배당액은 각각 0원, 소유자 잔여는 509,430,000원, 매수인 인수는 0원으로 표시됩니다. 한편 사건 청구액은 100,000,000원이고 각 시나리오에서 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 배당순위와 채권관계는 원본 문서와 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역(공항철도) 북서측 인근으로, 호텔·오피스텔·근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 운서역이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 40미터, 남측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고, 서측으로 폭 약 8미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,403.2㎡, 공시지가 3,891,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 주식회사코람코자산신탁이고, 등기기록에도 신탁원부 확인 필요성이 명시되어 있습니다.
- 근저당 이력 대조. 청량리신용협동조합 근저당 설정·채무자 변경·케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 이력을 등기 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리비 미납 안내문이 많이 붙어 있었다는 현황조사 내용이 있으므로 실제 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정 당시 현황은 공실이지만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 매각기일 전 현장 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 신건 517,000,000원의 적정성은 인근 근린시설 거래가·임대료·공실률을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 대조. 사건 청구액 100,000,000원과 배당계산상 신청채권 배당 0원 표시가 함께 존재하므로 실제 채권신고 및 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 계산상 매수인 인수 0원, 확인된 임차인 없음, 현황 공실입니다. 반면 신탁 부동산이라는 점, 근저당 변경·이전 이력이 함께 존재한다는 점, 관리비 미납 안내가 확인된다는 점은 입찰 전에 반드시 정리해야 할 확인사항입니다.
특히 가격은 신중해야 합니다. 현재 최저가 517,000,000원은 신건 감정가와 동일하지만, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 싸다·비싸다를 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 가격과 신탁·관리비 확인 전에는 보류입니다.
