인천지방법원 2025타경513876. 운서동 두림타워 웰스복합 8층 805호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서상 805호는 공부상 의료시설(병원), 현황은 공실입니다. 임차인 신고는 없고 예상배당 기준 매수인이 승계할 금액도 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 임차인보다 신탁·등기 흐름, 공실 상태, 관리비 미납 가능성, 인접 호수와의 경계벽 상태를 원본 서류와 현장에서 확인하는 데 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 472,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 어느 수준인지는 산정할 수 없습니다. 따라서 “신건이어서 싸다”거나 “감정가 대비 저렴하다”는 판단은 할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513876 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 8층 805호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 의료시설(병원) · 현황 공실 |
| 등기상 소유자 | 주식회사코람코자산신탁(수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 472,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 신탁과 근저당 흐름은 원본 확인
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 등기에는 2020년 소유권·신탁 관련 변동, 청량리신용협동조합의 채권최고액 100,000,000원 근저당, 2023년 인천광역시 중구 압류와 2024년 해제, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 근저당권 이전이 기재돼 있습니다. 사건 자료에서 말소기준으로 산정된 권리는 2025.11.12 임의경매개시결정입니다.
② 현황·가격 판단 — 실거래 비교 없이 최저가만 보지 말 것
감정가는 472,000,000원, 현재 최저매각가도 472,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 377,600,000원, 2회 유찰 시에는 302,080,000원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없어, 현재가 또는 유찰 후 가격이 실제 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 472,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 377,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 302,080,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 472,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 464,880,000원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 7,120,000원과 소유자 교부 464,880,000원으로 산정되어 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 사건의 청구액은 100,000,000원인데 회차별 산정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 배당순위와 채권액은 배당요구·채권 및 등기 원본을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역(공항철도) 북서측 인근으로, 주위는 호텔·오피스텔·근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 운서역이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 40미터, 남측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접하고 서측은 폭 약 8미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역 등에 포함되며 토지는 상업용입니다.
- 토지. 공시지가 3,891,000원/㎡, 토지면적 1,403.2㎡, 지목은 대, 평지·가로장방·광대소각입니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설·의료시설 용도이고 현재 공실이므로 실수요층과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 환금성의 정량 비교는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분조항을 등기사항증명서와 함께 대조하세요.
- 배당관계 재확인. 청구액 100,000,000원과 근저당 관련 등기 흐름이 있으나 배당 추정에는 채권자 배당이 0원으로 표시되어 있으므로 원본 채권자료를 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 관리비 미납 안내문이 다수 붙어 있다는 현황조사 내용이 있으므로 실제 체납액과 부담범위를 관리주체에 확인하세요.
- 경계벽·원상회복. 인접 호수와 일단으로 사용했던 내부 상태를 직접 확인하고 원상회복 범위와 비용을 점검하세요.
- 용도 확인. 공부상 의료시설(병원)인 근린시설입니다. 향후 사용계획이 관계 법령·건축물 용도와 맞는지 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 472,000,000원 또는 유찰 후 가격만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 시세 조사가 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상품성·원상회복·가격 검증’이 더 중요하다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원으로 산정되어, 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 형태는 아닙니다. 다만 등기상 신탁 관계와 근저당권 변동이 존재하고, 현재 805호는 공실이며 인접 호수와의 내부 경계벽이 철거된 상태, 현장에는 관리비 미납 안내문이 많이 붙어 있는 상태입니다.
무엇보다 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 현재 최저가 472,000,000원이나 1회 유찰 377,600,000원, 2회 유찰 302,080,000원이라는 숫자만으로 가격 매력이 있다고 볼 수 없습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 신탁원부·실제 배당관계·관리비·원상회복비·근린시설 시장가격을 모두 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
