인천지방법원 2025타경513876. 이번 물건은 운서동 두림타워 웰스복합 8층 805호입니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아닌 근린시설 성격의 집합건물이며, 공부상 이용상태는 의료시설(병원)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물이고, 운서역 북서측 상업지역에 자리합니다. 현재 공실인 만큼 매수 후 임대 또는 직접 이용을 계획한다면 의료시설이라는 용도와 실제 사용할 수 있는 공간 상태부터 확인해야 합니다.
가격은 감정가 472,000,000원에서 1회 유찰 후 330,400,000원으로 조정됐습니다. 감정가보다 141,600,000원 낮아진 금액입니다. 다만 인근 동일 용도·규모의 최근 실거래가 확인되지 않으므로 이 차액을 시세 차익 또는 실제 할인 이익으로 계산할 수는 없습니다. 특히 관리비, 경계벽 복구, 용도에 따른 임대 수요와 권리관계를 확인하기 전에는 최저가를 최종 취득비용으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 8층 805호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 의료시설(병원) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 중 8층 |
| 등기상 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 점유 상태 | 현황 공실 · 임대관계 미상 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 330,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 청량리신용협동조합 |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 신탁과 근저당권의 연결관계가 핵심
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 단순히 경매개시결정 이후의 권리가 사라지는지를 확인하는 일이 아닙니다. 2020년 설정된 근저당권과 2026년 근저당권 이전등기의 관계, 신탁 등기의 현재 효력을 서로 맞춰 보는 일입니다.
2020.05.27 청량리신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 100,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 최초 채무자는 주식회사두림홀딩스이고, 2024.12.31 확정채무의 면책적 인수가 등기됐으며 채무자가 주식회사서강정비사업소로 변경됐습니다. 이후 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 기재됐습니다.
문제는 최초 근저당권 설정등기에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 관련 근저당권 변경·이전 기재가 별도로 존재한다는 점입니다. 경매개시결정일인 2025.11.12가 자동 판정상 말소기준일로 제시돼 있지만, 그보다 앞선 담보권의 실제 말소 경위와 현재 효력을 확인하지 않고 경매개시결정을 확정적인 말소기준권리라고 단정하기는 어렵습니다.
② 근저당권 이전등기 — 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 기재된 이전등기의 법률관계와 현재 권리 상태를 확인해야 합니다.
③ 신탁원부 — 신탁목적, 수익자, 관리·처분 권한, 임대차 관련 조항과 실제 말소 관계를 확인해야 합니다.
④ 배당관계 — 신청채권 100,000,000원이 있음에도 배당 산정에 채권자 배당이 반영되지 않은 이유를 확인해야 합니다.
소유권 분야에서도 주식회사코람코자산신탁의 신탁 등기가 기재돼 있고, 신탁 관련 기재에는 말소 표시가 함께 존재합니다. 반면 소유자 표시는 수탁자인 주식회사코람코자산신탁으로 나타납니다. 따라서 현재 소유권의 공시 상태와 신탁원부의 내용, 처분 권한을 최신 등기와 원본으로 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 — 공실이지만 확인은 필요
확인된 임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서에는 공부상 의료시설(병원)이고 현황 공실상태로 기재돼 있으며, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 대항력 임차인이 없다는 점은 긍정적이지만, 이를 곧바로 모든 임대차관계와 인수 위험이 완전히 해소됐다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다
현재 최저가는 330,400,000원으로 감정가 472,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실은 명확하지만, 이것만으로 해당 물건에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
주거용 부동산은 같은 단지·유사 면적의 실거래를 비교하기 비교적 쉽지만, 이 물건은 공부상 의료시설(병원)인 상업용 집합건물입니다. 용도와 임대 수요, 건물 내 위치, 독립적인 이용 가능성, 인접 호수와의 공간 관계가 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율을 실제 시세 대비 할인율처럼 사용할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 472,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 330,400,000원 | 감정가의 70% |
| 감정가 대비 하락액 | 141,600,000원 | 유찰에 따른 최저가 조정 |
| 실질취득 원금 | 330,400,000원 | 최저가 낙찰·권리 인수 0원 가정 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 실거래와의 가격 우위 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 330,400,000원 가정)
현재 시뮬레이션은 매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 잔액이 소유자에게 교부되는 형태입니다. 하지만 경매신청채권 100,000,000원 및 근저당권 관련 배당이 계산에 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 표는 실제 배당순위나 실제 소유자 수령액을 확정하는 배당표가 아니라 채권자 배당 미반영 상태의 산정 결과로 보아야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,425,600원 |
| 1. 신청채권 · 청량리신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 324,974,400원 |
집행비용 5,425,600원은 추정치입니다. 소유자 잔여액 324,974,400원은 신청채권자 배당이 제외된 계산값으로 실제 교부 예상액으로 사용해서는 안 됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 소유자 잔여(모형) | 인수액(모형) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 330,400,000원 | 324,974,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 231,280,000원 | 227,242,080원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 161,896,000원 | 158,829,456원 | 0원 |
2회 유찰 시 최저가는 231,280,000원, 3회 유찰 시에는 161,896,000원으로 계산됩니다. 다만 이는 실제 유찰이 발생했다는 뜻이 아니라 향후 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 또한 어느 회차에서도 인수액이 0원으로 나타나는 것은 현재 배당모형상의 결과일 뿐, 신탁·담보권과 임대차 관계 검증을 대신하지 않습니다.
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항철도 운서역 북서측 인근으로 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 운서역이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 북측 약 40m, 남측 약 15m 내외 도로에 접하고 서측에는 약 8m 내외 보행자도로가 있습니다.
- 용도. 805호는 공부상 의료시설(병원)입니다. 현재 공실로 조사됐으며 인접 호수와 경계벽 없이 일단으로 사용한 이력이 있습니다.
- 독립성. 감정평가에서는 도면으로 각 전유부분의 위치·면적을 특정할 수 있고 원상회복이 용이하며 비용도 크지 않을 것으로 판단했습니다. 실제 독립 사용 가능성과 복구 범위는 확인해야 합니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,891,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 정보이지 805호의 개별 시세를 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 병원 용도의 공실 상업시설이라는 점에서 일반 주거용 물건과 매수·임차 수요가 다를 수 있습니다. 실제 거래 사례와 사용 가능 업종을 확인하기 전에는 환금성이 높다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2025.11.12 경매개시결정을 기준으로 분류한 결과만 믿지 말고, 2020.05.27 근저당권 설정의 효력과 말소 경위를 대조해야 합니다.
- 채권 양도·이전 확인. 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 기재된 근저당권 이전의 현재 상태와 경매신청채권과의 관계를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁관계 및 신탁재산 처분·임대차 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 배당관계 검증. 청구금액 100,000,000원이 실제 배당순위에 어떻게 반영되는지 확인하고, 모형상 소유자 잔여액을 실제 지급 예상액으로 간주하지 않아야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 공실 조사 결과와 실제 현황을 대조하고 사업자등록·임대차·보증금 관련 권리의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리주체를 통해 체납 총액, 공용부분과 전유부분의 구분, 정산 조건을 확인해야 합니다.
- 경계벽과 전유부분 확인. 805호와 인접 호수 사이의 경계, 독립 출입 통로 및 원상회복에 필요한 작업과 비용을 확인해야 합니다.
- 의료시설 용도 검토. 공부상 병원 용도에 적합한 실제 사용·임대 가능성과 용도변경이 필요한 경우의 조건을 확인해야 합니다.
- 현실적인 시세 비교. 같은 건물 또는 인근 유사 상업시설의 최근 거래·임대 사례를 확보한 후, 최저가와 추가 비용을 합한 취득비용을 비교해야 합니다.
- 원본·소재지 대조. 사건주소는 인천광역시 중구 운서동으로, 등기 표제부는 인천광역시 영종구 운서동으로 기재돼 있습니다. 지번·동호수와 도로명주소를 기준으로 실제 대상 물건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 사용할 수 있는 가치
두림타워 웰스복합 805호는 감정가 472,000,000원에서 최저가 330,400,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 감정가의 70%라는 수치가 곧 시세 대비 저가 매수 기회를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 병원 용도의 상업용 공실이라는 점에서 가격과 환금성을 보수적으로 살펴야 합니다.
권리 측면에서는 신고된 임차인이 없고 현황 공실이라는 점이 긍정적입니다. 반면 신탁관계, 근저당권 말소 및 이전 기록, 신청채권을 반영하지 않은 배당 계산은 명확한 검증 대상입니다. 현장 측면에서도 미납 관리비와 인접 호수 경계벽 문제가 남아 있습니다.
현재 결론은 적극 입찰보다 권리·비용·시세 검증 우선입니다. 해당 확인 절차 없이 최저가만을 근거로 응찰한다면, 낙찰 이후 예상하지 못한 비용과 활용상 제약을 부담할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 감정가보다 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라, 권리를 명확히 정리하고 실제로 독립 이용할 수 있는 공간을 얼마의 총비용으로 취득하느냐에 있습니다.
