인천지방법원 2025타경513876. 두림타워 웰스복합 6층 606호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 606호는 공부상 의료시설(병원), 현황은 공실상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 10층이며, 본 호실은 과거 인접호수와 경계벽 없이 일단으로 이용됐습니다. 각 전유부분의 위치와 면적은 도면 등으로 특정할 수 있고 원상회복이 용이하며 그 비용이 크지 않을 것으로 판단됐지만, 실제 입찰에서는 현재의 경계·출입 동선과 원상회복 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
가격은 감정가와 최저가가 모두 405,000,000원인 신건입니다. 다만 비교할 실거래 시세가 제시되지 않아, 이 금액이 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘신건 405,000,000원’ 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513876 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 6층606호 |
| 등기부 소재지 표기 | 인천광역시 영종구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 · 인천광역시 영종구 영종대로 94 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 의료시설(병원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지상10층 · 본건 6층606호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 405,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청량리신용협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정이지만 원본 대조가 핵심
제시된 말소기준은 2025.11.12. 임의경매개시결정입니다. 별도 임차인 내역은 없고 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현황은 공실로 조사됐습니다. 현재 예상배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 405,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득 기준도 405,000,000원입니다.
다만 이 물건을 비교할 최근 실거래 수치가 없어 405,000,000원이 최근 시장가격 대비 할인된 수준인지 확인할 근거가 없습니다. 근린시설·의료시설 계열 집합건물은 아파트처럼 동일 평형 평균만으로 가격을 단순 비교하기도 어렵기 때문에, 신건이라는 이유나 유찰 가능성만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 405,000,000원 | 398,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 324,000,000원 | 318,664,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 259,200,000원 | 254,771,200원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 405,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,450,000원 |
| 신청채권자 · 청량리신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 398,550,000원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 6,450,000원과 소유자 교부 398,550,000원으로 매각대금 405,000,000원이 배분되고, 채권자 총 배당액과 미배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·물리 리스크
- 공실. 606호는 공부상 의료시설(병원)이며 현황은 공실상태입니다.
- 경계벽 철거. 인접호수와 경계벽 없이 종전에 일단으로 이용한 상태입니다. 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되고 각 전유부분의 위치·면적을 특정할 수 있어 원상회복이 용이하며 그 비용이 크지 않을 것으로 판단됐습니다.
- 관리비. 관리비 미납 안내문이 많이 붙어 있어 미납 관리비에 대한 추가 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 현황은 공실이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역(공항철도) 북서측 인근에 위치하며, 주변은 호텔·오피스텔·근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 운서역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 40미터, 남측으로 약 15미터 내외 도로에 접하고 서측으로 약 8미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 해당하며 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,403.2㎡, 공시지가 3,891,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방 형태입니다.
- 환금성. 호텔·오피스텔·근린생활시설이 밀집한 상업지대의 근린시설·의료시설 물건으로, 아파트와 달리 실제 사용 가능 업종·공실 해소 가능성·관리비·원상회복 상태가 매각가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 주식회사코람코자산신탁이 수탁자로 등기돼 있으므로 신탁원부 제2020-17585호의 처분·관리 조항을 반드시 대조하세요.
- 근저당 현재 효력 확인. 청량리신용협동조합 근저당과 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권이전 등기를 함께 확인해 현재 권리자를 확정하세요.
- 배당표 대조. 신청채권액 100,000,000원과 예상배당 0원의 차이가 있으므로 실제 배당요구·채권승계 관계를 확인하세요.
- 경계벽·통로 확인. 606호 단독 사용이 가능한 현재 구조인지, 인접호수와의 분리 상태와 원상회복 범위를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납 안내문이 많이 붙어 있는 것으로 조사됐으므로 관리주체를 통해 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 상한 검토. 현재 최저가 405,000,000원을 비교할 실거래 수치가 없으므로, 시세 검증 없이 ‘신건이라 적정가’로 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상이므로 매각 직전 실제 점유상태를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가와 최저가가 모두 405,000,000원, 유찰 0회, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 신탁·근저당 권리 흐름·경계벽 철거·관리비입니다.
특히 등기상 수탁자 소유 구조와 신탁원부 주의사항, 청량리신용협동조합 근저당과 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권이전, 신청채권액 100,000,000원인데도 예상배당이 0원으로 계산된 점은 원본 확인 없이 지나가기 어렵습니다. 물리적으로도 인접호수와 일단 사용한 이력과 관리비 미납 안내문이 확인됩니다.
따라서 결론은 “현재 인수 산정은 0원, 그러나 확인사항이 많은 C급 물건”입니다. 시세 비교 숫자도 없어 405,000,000원을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 원본과 신탁원부, 배당관계, 관리비, 606호의 독립 사용 상태가 확인된 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있습니다.
