대전지방법원 2025타경11803. 등기상 대상은 충청남도 천안시 동남구 신방동 628 파크애비뉴 제5동호이고, 감정 이용상태는 종교시설(교회)입니다. 현재 등기상 소유자는 2025.07.18 신탁으로 소유권을 이전받은 정훈정 수탁자입니다. 핵심 말소기준권리는 2022.07.28 설정된 대전새마을금고의 근저당권이며, 이후 설정된 장성인·김영환 근저당권과 강길수·배성희·한동관 가압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
하지만 ‘인수 0원’만 보고 권리가 단순하다고 결론 내리면 안 됩니다. 2025.07.18 소유권이 신탁으로 이전되었고 등기에는 “임대차 등의 법률행위는 신탁원부를 통해 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항 등을 확인할 필요가 있다”는 주의사항이 기재되어 있습니다. 또한 이 사건은 일괄매각으로 제시외 건물과 수변전설비가 포함되고 일부 물건은 현황도로, 일부 건물은 소재불명, 한 목록은 등기면적과 건축물대장 면적이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11803 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 628 · 파크애비뉴 제5동호 · 도로명주소 충청남도 천안시 동남구 통세골2길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 종교시설(교회) 이용중 · Heaven's 보석교회 웰다잉 생체보석 디지털아카이브관 내부공사중 |
| 등기상 소유자 | 정훈정 (수탁자) · 2025.07.18 신탁 · 신탁원부 제2025-202565호 |
| 감정가 / 최저가 | 11,276,825,470원 / 11,276,825,470원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장성인 / 900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28 을구 10번 근저당권 · 대전새마을금고 · 채권최고액 8,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 토지면적 9,642.0㎡ · 상업용 · 자연녹지지역 · 공시지가 472,700원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 신탁은 별도 확인
말소기준은 2022.07.28 을구 10번 근저당권입니다. 이후의 장성인 근저당권, 김영환 근저당권, 강길수·배성희·한동관 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현황조사상 박병국은 2024.07.01, “(주)한국장묘개발, 박병국”은 2024.08.08 전입으로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
임차인·점유 현황
| 점유·전입 기록 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병국 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)한국장묘개발, 박병국 | 2024.08.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 기록 모두 전입일이 2022.07.28 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아, 현장 점유관계와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 임차보증금은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 100%, 시세 가점은 금지
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 11,276,825,470원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득도 11,276,825,470원입니다. 그러나 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 11,276,825,470원 | 0원 | 900,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 9,021,460,376원 | 2,031,389,293원 | 528,845,772원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 7,217,168,300원 | 3,817,638,448원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 11,276,825,470원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 115,168,255원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 대전새마을금고 | 8,400,000,000원 | 8,400,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 장성인 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 김영환 | 1,030,000,000원 | 1,030,000,000원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 강길수 | 175,319,998원 | 175,319,998원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 배성희 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 7. 갑구 18번 가압류 · 한동관 | 54,915,067원 | 54,915,067원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 201,422,150원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 채권 총액 10,960,235,065원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 201,422,150원, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 을구 10번 근저당권은 2023.08.01 채권최고액 9,240,000,000원으로 변경된 등기가 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(22)는 종교시설(교회)로 이용 중이며 Heaven's 보석교회 웰다잉 생체보석 디지털아카이브관은 내부공사중입니다.
- 건물 구조. 기호(22)는 일반철골구조 평슬래브지붕 지하1층·지상3층, 외벽·내벽 석재붙이기 등 마감, 샤시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 천정형 냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 9,642.0㎡, 지목 대, 상업용, 자연녹지지역, 공시지가 472,700원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시개발구역·지구단위계획구역 저촉, 준보전산지 접함, 가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역 포함으로 표시되어 있습니다.
- 기호(14) 환경. 충청남도 아산시 염치읍 대동리 '황골소류지' 북동측 인근으로, 주위는 임야·농경지와 조성중인 아산탕정테크노일반산업단지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 기호(14) 교통. 대상물건까지 차량접근이 불가능하고 인근 버스정류장·간선도로와의 거리 등을 고려하면 대중교통사정은 다소 불편합니다.
- 환금성 판단. 종교시설·토지·제시외 건물·기계기구·현황도로 등 서로 다른 성격의 자산이 일괄매각되고 실거래 비교값도 확인되지 않아, 감정가만으로 환금성과 적정 입찰가를 단순 산정하기 어렵습니다.
⑤ 일괄매각 특이사항
- 포함. 목록1 지상의 제시외 건물 ㄱ 차고, ㄴ 창고, ㄷ 교회와 제시외 기계기구 수변전설비는 매각에 포함됩니다.
- 제외. 목록1 지상의 이동이 용이한 팔각정자는 매각에서 제외됩니다.
- 현황도로. 목록2, 5, 6, 8, 12는 현황 도로입니다.
- 소재불명. 목록7 건물 1층 18㎡는 소재불명입니다.
- 면적 불일치. 목록13은 등기사항전부증명서상 면적 247.05㎡와 건축물대장상 면적 274.05㎡가 서로 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2025-202565호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한·임대차 관련 조항을 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당권 금액 확인. 2022.07.28 채권최고액 8,400,000,000원에서 2023.08.01 9,240,000,000원으로 변경된 등기와 배당표 산정액의 차이를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 박병국 및 “(주)한국장묘개발, 박병국”의 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황 점유와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 일괄매각 경계. 제시외 건물·수변전설비 포함, 팔각정자 제외, 현황도로, 소재불명 건물 부분, 면적 불일치를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가 11,276,825,470원은 감정가 100%이며 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 접근성 확인. 감정요항표상 기호(14)는 차량접근 불가능, 대중교통사정 다소 불편으로 기재되어 있어 일괄매각 대상 전체의 실제 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 일괄매각 각 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
배당 시나리오만 보면 이 사건은 분명 매수인 인수액이 0원입니다. 현황조사상 점유·전입 기록도 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 현재 등기상 소유자가 2025.07.18 신탁을 원인으로 소유권을 취득한 수탁자이고, 신탁원부 확인 주의사항이 붙어 있으며, 말소기준 근저당권 채권최고액도 8,400,000,000원에서 9,240,000,000원으로 변경되었습니다.
여기에 종교시설·토지의 일괄매각, 제시외 건물과 수변전설비, 팔각정자 제외, 현황도로, 소재불명 18㎡, 247.05㎡와 274.05㎡의 면적 차이까지 겹칩니다. 현재 최저가 11,276,825,470원은 감정가 100%이고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 가격 가점도 줄 수 없습니다. 결론은 인수는 낮지만, 권리·물건 확인 난도와 환금성 판단 난도는 높다입니다.
