대전지방법원 2025타경11803. 아산시 배방읍 수철리 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물 기호(22)는 감정평가상 종교시설(교회)로 이용 중이며, Heaven's 보석교회 웰다잉 생체보석 디지털아카이브관 내부공사 중으로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 2025.07.16 소유권이전 신탁을 받은 정훈정 수탁자입니다. 말소기준권리는 2022.03.18 대전새마을금고 근저당권이고, 이후 설정·등기된 권리 중 소멸 표시된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 이 사건은 ‘후순위 권리가 소멸한다’는 한 문장만으로 끝낼 물건이 아닙니다. 신탁등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 또한 목록19는 맹지이고 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 조건이 기재돼 있습니다. 목록18은 개발행위허가를 받은 토지이나 현재 공사가 중단된 상태로, 감정평가 당시 허가가 유효했더라도 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11803 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 수철리 101-2 · 수철리 102-5, 101-2, 101-1 · 충청남도 아산시 고불로 129-26 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(22) 종교시설(교회) · 일반철골구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상3층 |
| 현재 소유자 | 정훈정 (수탁자 · 2025.07.16 소유권이전 신탁) |
| 감정가 / 최저가 | 9,928,677,560원 / 9,928,677,560원 (신건) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 참고 | 종교용지 · 1,996㎡ · 계획관리지역·농림지역 · 공시지가 69,500원/㎡ · 완경사·부정형·세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸권리와 신탁을 분리해서 본다
기준은 2022.03.18 대전새마을금고 근저당권 1,680,000,000원입니다. 같은 날 구리새마을금고·대전온천새마을금고·예산새마을금고·금오새마을금고·삽교새마을금고· 행복새마을금고·금강새마을금고의 근저당권도 설정돼 있습니다. 뒤이어 2022.04.20 장성인 900,000,000원, 2025.02.14 김영환 1,030,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025년의 강길수·배성희·한동관 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 소멸 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 전입은 모두 말소기준보다 늦다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박병국 | 2024.07.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)한국장묘개발, 박병국 | 2024.08.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 조사 건의 전입일은 각각 2024.07.01, 2024.08.08로 말소기준일 2022.03.18보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세보다 ‘회차별 채권부족’이 보이는 사건
이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없어 감정가 9,928,677,560원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 가격 판단은 현재 감정가 100% 신건이라는 점과 유찰 시 매각가격·미배당액이 어떻게 변하는지를 중심으로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 9,928,677,560원 | 9,826,990,784원 | 1,133,244,281원 | 900,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 7,942,942,048원 | 7,861,112,628원 | 3,099,122,437원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 6,354,353,638원 | 6,288,410,102원 | 4,671,824,963원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 9,928,677,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 101,686,776원 |
| 대전새마을금고 근저당 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 구리새마을금고 근저당 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 대전온천새마을금고 근저당 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 예산새마을금고 근저당 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 금오새마을금고 근저당 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 삽교새마을금고 근저당 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 행복새마을금고 근저당 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 금강새마을금고 근저당 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 장성인 근저당 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 김영환 근저당 | 1,030,000,000원 | 526,990,784원 |
| 강길수 가압류 | 175,319,998원 | 0원 |
| 배성희 가압류 | 400,000,000원 | 0원 |
| 한동관 가압류 | 54,915,067원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 10,960,235,065원 중 9,826,990,784원이 배당되고 1,133,244,281원이 미배당으로 남는 계산입니다. 김영환 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 후순위 가압류 3건은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물 이용. 기호(22)는 종교시설(교회)로 이용 중이며, Heaven's 보석교회 웰다잉 생체보석 디지털아카이브관 내부공사 중으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 평슬래브지붕 지하1층·지상3층이며, 석재붙이기 마감과 샤시창호, 기본 위생·급배수·승강기·천정형 냉난방설비가 기재돼 있습니다.
- 교통. 기호(14)는 차량접근이 불가능하고 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리로 보아 대중교통 사정도 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 목록19. 맹지이며 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이 기재돼 있습니다.
- 목록18. 공부상 지목은 임야이나 개발행위허가를 받은 토지로 현재 공사가 중단된 상태이며, 감정평가 당시 허가는 유효하나 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·농림지역·생산관리지역이 혼재하고 보전산지·임업용산지·준보전산지·공장설립승인지역·가축사육제한구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 목록15. 수철리 102-5번지에 대해 2025.10.22 김정회의 추모관 무단사용금지요청서가 제출됐고, 2026.03.13 대전새마을금고가 이를 배제하는 의견의 답변서를 제출한 경위가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자 명의이고 신탁주의사항이 부기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조건을 원본으로 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 목록19는 증명서가 필요하고 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 맹지·접근성. 목록19 맹지와 기호(14) 차량접근 불가 사항을 현장과 지적도로 대조하세요.
- 개발행위허가. 목록18은 공사 중단 상태입니다. 감정평가 당시 유효했던 허가가 현재도 유효한지 확인하세요.
- 임차관계. 조사된 전입은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 종교시설·토지의 실제 이용가치와 매각 가능성을 별도로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 개별 목록별 지목·인허가·도로·산지 규제가 다르므로 각 목록을 분리해 확인한 뒤 전체 일괄매각 가격을 평가하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
배당표와 임차관계만 보면 이 사건은 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 그러나 9,928,677,560원 규모의 신건이면서 종교시설과 여러 토지가 묶인 일괄매각이고, 현재 소유권은 신탁 상태입니다. 목록19의 맹지·농지취득자격증명, 목록18의 개발행위허가·공사중단, 기호(14)의 접근성 문제까지 개별 확인사항이 많습니다.
금전권리는 비교적 정리되지만, 물건 자체의 이용조건은 복잡합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘후순위 채권이 소멸하느냐’보다 신탁원부와 각 토지의 인허가·농지·도로 조건을 실제로 충족할 수 있는지입니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없으므로, 권리만 보고 점수를 높게 줄 사건은 아닙니다.
