대전지방법원 2026타경10525. 등기상 소유자는 박기완이고, 2018.08.29 소유권보존과 같은 날 송악농업협동조합 근저당 653,280,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행주식회사 가압류 1,457,224,857원, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.21에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
권리 구조만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 권리보다 대상 범위·점유·가격 비교의 정확성을 먼저 확인해야 합니다. 주소 표기는 1층 102호이지만 감정평가 요항은 1층 102호·103호·104호를 함께 기술하며, 현황조사의 점유자 두 건은 모두 104호로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 102호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 14 |
| 용도 | 근린시설 · 기호(1) 의원(현황 공실상태) |
| 감정평가 기호 | 제1층 102호·103호·104호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층/지하5층 · 사용승인일 2018.08.24 |
| 소유자 | 박기완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 804,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,906,412,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.08.29 송악농업협동조합 근저당 653,280,000원입니다. 2022.12.23 농협은행주식회사 가압류, 2025.06.20 국민건강보험공단 압류, 2026.03.30 농업협동조합자산관리회사 경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 2023.02.09 송악농업협동조합의 종전 경매개시결정은 2024.09.09 취하로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 두 건 모두 104호 기재
| 성명 / 법인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민교 | 104호 | 2022.11.22 | 미상 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 수청 | 104호 | 2022.05.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인된 점유자는 김민교, 주식회사 수청 두 건이며 모두 104호로 기재돼 있습니다. 전입일은 각각 2022.11.22, 2022.05.03으로 말소기준권리인 2018.08.29보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 두 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 주소 표기는 102호인 반면 감정평가 요항은 102·103·104호를 함께 다루고 있으므로 매각물건명세서에서 실제 매각 범위와 각 호 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 높지만 표본이 맞지 않는다
프라지움10차아파트 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 136,318,181원, 최신 거래는 2026.08 90,000,000원입니다. 최저매각가 804,000,000원은 최근 12개월 평균의 589.8%로 계산됩니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 -20.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.84㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 83.58㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 38.84㎡ | 15 | 90,500,000원 |
| 2026.02 | 41.18㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 53.12㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 53.12㎡ | 2 | 143,500,000원 |
| 2025.12 | 60.00㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 60.00㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 58.00㎡ | 5 | 162,500,000원 |
| 2025.09 | 53.12㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 60.00㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 60.00㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 136,318,181원 |
하지만 이 거래 자료는 대상 면적과 일치하지 않습니다. 비교 대상 면적은 121.96㎡로 잡혀 있으나 실거래 표본은 38.84㎡·41.18㎡·53.12㎡·58.00㎡·60.00㎡·83.58㎡로 구성되어 있습니다. 또한 경매 대상의 용도는 근린시설이고 기호(1)는 의원입니다. 따라서 589.8%라는 수치만으로 적정 시세를 확정할 수 없고, 반대로 이 자료를 근거로 “감정가보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 804,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,440,000원 |
| 1. 근저당 · 송악농업협동조합 | 653,280,000원 | 653,280,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 140,280,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,110,504,857원 중 예상배당은 793,560,000원이고, 미배당은 1,316,944,857원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 서북구 성정동 롯데마트 동측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·도시형생활주택·상업·업무시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(1)는 의원(현황 공실상태), 기호(2)는 제2종근린생활시설인 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 ‘아치트PC’, 기호(3)는 일반음식점 ‘휴(休)이자카야’로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 대로, 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)이며, 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2018.08.24, 철근콘크리트구조 지상15층/지하5층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 현장사정상 확인할 수 없었던 것으로 감정평가에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 주소는 1층 102호로 표시되지만 감정평가 요항은 102·103·104호를 함께 기술합니다. 매각물건명세서와 물건목록에서 실제 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 104호 점유관계. 김민교와 주식회사 수청은 모두 104호로 조사돼 있습니다. 102호·103호·104호 중 어느 부분이 매각에 포함되는지와 명도 대상자를 함께 확인해야 합니다.
- 공실 및 적치물. 의원은 현황 공실로 기재됐고 내부에 건축자재와 폐자재가 적치돼 있습니다. 인도 시 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 송악농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태이므로 현재 채권자와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 136,318,181원 평균이나 589.8% 수치를 그대로 근린시설 적정가로 사용하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 804,000,000원, 1회 유찰 시 643,200,000원, 2회 유찰 시 514,560,000원 시나리오를 실제 근린시설 임대·매매 시세와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격과 대상 확인은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.29 송악농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 현황조사 점유자는 104호에 집중돼 있고 감정평가 요항은 102·103·104호를 함께 기술합니다. 여기에 최근 실거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않고, 최근 거래 추세는 -20.0%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.3회입니다. 따라서 결론은 권리는 정리형이지만, 신건 가격과 매각대상 범위는 보수적으로 재확인해야 하는 물건입니다.
